今天主要讲讲建设用地的分类及定义，便于对规划相关知识有一个基本的认识，篇章主要分为建设用地的分类及定义、建设用地规划技术指标、建筑面积、绿化用地面积的要求与计算办法等。
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建设用地的分类及定义
建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。
由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。
由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。
由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。
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建设用地规划技术指标等
容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：
容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。
容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。
容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高。
注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型
2、建筑密度
建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：％。
建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：
3、建筑面积
建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
单体建筑的总建筑面积：指该建筑物每层外墙外围的水平投影面积之和。
单体建筑的地上建筑面积：指该建筑物地上部分每层外墙外围的水平投影面积之和。
单体建筑的地下建筑面积：指该建筑物地下部分每层外墙外围的水平投影面积之和。
群体建筑的总建筑面积：指各单体建筑的总建筑面积之和。
群体建筑的地上建筑面积：指各单体建筑的地上建筑面积之和。
群体建筑的地下建筑面积：指各单体建筑的地下建筑面积之和。
4、建筑高度
建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。
图1：一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。
图2：采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30°时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。
图3：对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20％的最高点处计算建筑高度。
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建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法
1、建筑工程绿化用地面积的要求
一般规定
成片绿化的用地面积,按绿化设计的实际范围计算。绿化设计中园林设施的占地,计算为绿化用地；非园林设施的占地,不计算为绿化用地。
庭院绿化的用地面积,按设计中可用于绿化的用地计算。但距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不计算为绿化用地。
两个以上单位共有的绿化用地,按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算。
道绿化用地面积,按道路设计中的绿化设计计算,分段绿化的分段计算
宅旁(宅间)绿化面积计算，起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚；
道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算
院落式组团绿地面积计算，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米；
开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口；
株行距在6米×6米以下栽有乔木的停车场,计算为绿化用地面积。
地下设施实行覆土绿化：
建设工程对其地下设施实行覆土绿化，在符合以下规定时，可按一定比例计入该工程的绿化用地面积指标：
该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到《北京市城市绿化条例》相应规定指标的50%以上者；
实行覆土绿化的部分，不被建、构筑物所围合（其开放边长应不小于总边长的1/3），覆土断面与设施外部土层相接，并具备光照、通风等植物生长的必要条件；
实行覆土绿化必须保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构，保证绿地效益的发挥。
凡符合上述规定的地下设施实行覆土绿化的，其地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达 3米（含3米）以上，其绿化面积可按1：1计入该工程的绿化用地面积指标；覆土厚度达1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可按1/2计入该工程的绿化用地面积指标。
屋顶绿化：
建设工程实施屋顶绿化，建设屋顶花园，在符合下述规定时，可按其面积的 1/5计入该工程的绿化用地面积指标：
该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到《北京市城市绿化条例》相应规定指标50%以上者；
实行绿化的屋顶（或构筑物顶板）高度在18米以下；
按屋顶绿化技术要求设计，实现永久绿化，发挥相应效益。
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