先租后让，是指供地方供地时设定一定期限的租赁期，按照公开程序确定国有建设用地使用权人，先以租赁方式提供用地，承租方投资工业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。
近期，北京市规划自然资源委印发了《北京市工业用地先租后让指导意见（试行）》（京规自发〔2024〕42号），提出了全市工业用地采用“先租后让”方式配置的工作路径。该《指导意见》自2024年2月18日起执行，有效期5年。
规范准入条件，严格考核条件
各区工业用地先租后让需根据自身产业发展需求制定准入标准，明确可采用先租后让方式取得工业用地的产业类型和发展导向。
各区应拟定工业用地由租赁转为出让的考核条件，包括但不限于产业类型、投资强度、产出效率（含地均产出）、税收、创新能力、节能环保、地区贡献率、本地就业人口等考核指标。
规范供地程序，做好用地分类
以先租后让方式供应的工业用地，租赁年期一般不超过5年，出让年期与租赁年期之和一般不超过20年。
新增工业用地项目先租后让应按照招标、拍卖、挂牌出让流程确定土地竞得人或中标人，发布成交确认书。竞买保证金应按租赁期总租金额度计算缴纳，成交后竞买保证金自动转为租赁期租金。
存量工业用地盘活利用采用先租后让方式供应的，在经区政府批准后，可采用协议方式确定土地使用权人。符合不动产登记条件的，可申请办理不动产权证书。
租金及地价款计算方式
新增工业用地项目，先租后让租赁期间租金总额的计算方式为[竞得价/租赁和出让总年期]×租赁年限。通过考核转为出让时，地价款的计算方式为[竞得价-租赁期已缴纳租金总额]。
存量工业用地项目，盘活利用采用先租后让方式供应时，租赁期间租金总额的计算方式为[补缴政府土地收益/租赁和出让总年期]×租赁年限。通过考核转为出让时，地价款的计算方式为[补缴政府土地收益-租赁期已缴纳租金总额]。
完善退出机制，健全闭环管理
工业用地租赁期内，如因土地使用权人自身原因无法继续自用土地，可申请退还租赁土地使用权。区政府收回租赁土地使用权，按照合同约定扣除违约金后，退还剩余年期土地租金。
对已建成的建筑物、构筑物及附属设施等，可继续使用的，由专业机构按照重置价格结合成新程度评估后给予相应补偿；不可继续使用的，应自行拆除，无法自行拆除的，收取拆除成本；造成生态环境损害的，应承担生态环境损害赔偿责任。
与出让相比，“先租”可以达到试错、纠错的效果，促进自然资源资产（土地）集约化利用，“后让”可以留住真正好的项目，促进优质企业良好发展；“先租后让”方式减少了对流动资金的占用，降低了初始用地成本，同时为后期发展、转型、升级预留空间，有助于进一步激发市场活力。
（来源：北京市规划和自然资源委官网）
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