容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
容积率的概念的说明
容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中；（之前有小伙伴提示，地上建筑面积是可计容的面积）
规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值；
容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。（容积率中的用地面积也是可计容的用地面积，比如有时候街坊路是可计容的用地面积）
用地红线与可建设用地
一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系
住宅项目平均层数
如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标；
如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：
建筑平均层数
楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0
什么是容积率拆分？
通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；
但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
1.拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等;
2.拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
容积率拆分示例
宗地基本信息：土地面积59700平方米，建筑面积120000平方米，容积率1.70，地上建筑面积100000平方米，配套商业和公建10000平方米。
1.70的容积率可以做什么产品？
方案一：高层+洋房 方案二：纯小高层住宅
与容积率密切相关的几个指标：日照间距、建筑密度、建筑限高、建筑退线，重点说下前两个。详细可参考过往文章：干货收藏：建筑用地及规划技术指标概述
日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示；
建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；
一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小区和高层小区有一个大致的建筑密度控制：
多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%；
公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高。
容积率、日照间距、建筑密度、建筑限高、建筑退线等综合影响着产品形态。
地块价值分析
我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比，对项目地块的居住价值和商业（商务）价值进行排序，以便给产品设计及规划设计提供依据。
共同影响因素（如区位等）
外部价值促进因素（如公共绿地、水景、配套等）
外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等）
例：
改善因素：
西侧河道及绿化带改善环境；
南侧现状道路，接通便利。
影响因素：
北侧厂房噪声影响；
南侧道路噪声影响；
东侧低端项目对品质影响。
地块价值排序：
居住价值：地块西侧 > 地块中部 > 地块南部 > 地块东北部
商业价值：地块南部>地块东部>地块西部>地块北部
完
