中金研究
2024年8月23日，住建部部长倪虹在国新办“推动高质量发展”主题新闻发布会中提出：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期中房屋安全管理长效机制；目前上海等22个城市正在试点[1]。市场对于房屋养老金关注度提升，我们在此回答市场关心的三个关键问题。
房屋养老金制度的提出背景与发展历程？房屋养老金相关表述于2022年5月在住建部召开的全国自建房安全专项整治工作会议中首提，当时的主要侧重点为解决房屋建筑安全问题[2]；此后，住建部在多个场合再提探索建立房屋养老金制度（图表1）。我们认为房屋养老金制度的提出的背景包括：首先，国家统计局七普数据显示我国楼龄二十年以上住房占比近3成，后续存量住宅老化引致的房屋质量及维护问题或将进一步凸显。其次，现行规定中，保修期外的住房建筑共有部分维修资金主要由住房专项维修资金覆盖，但一方面，涉及到归集该资金的房屋类型仅包括商品住宅及售后公有住房，另一方面，住房专项维修资金的规模能否有效覆盖长周期维度各类住房维修保养以及当前的资金调取流程等有待进一步完善解决。
房屋养老金的定位，以及其与现行制度的差异？住建部于8月24日转中国建设报文章[3]，据该文章，此次建立的房屋养老金制度以“不增加个人负担，不减损个人权益”为原则，由地方政府探索资金筹措渠道，不会加重业主负担。具体来看，当前制度设计下房屋养老金将分为公共账户和个人账户两个部分：
► 房屋养老金公共账户为本次制度建设的重点：中国建设报指出，建立公共账户的主要目的是维护公共安全，对存在安全隐患的房屋提供体检、安全监测等公共服务。就资金来源而言，中国建设报认为不加重业主负担为设计原则，而具体来源目前尚未有定论（详见图表2）。我们认为相关资金的归集、使用、监督管理等全流程制度设计仍有待进一步明确与完善，建议关注上海等22个城市的试点落地工作。
► 房屋养老金个人账户实际上为现行住房专项维修资金：中国建设报指出，房屋养老金个人账户为个人需承担部分，实际上为现行住房专项维修资金，依据《民法典》规定本应由业主承担；个人账户资金主要用于保修期满后住宅共用部分和共用设施设备的保养、维修和更新、改造，以提升小区品质为目的。
如何看待房屋养老金等长效机制对于物业管理公司的影响？我们认为关乎房屋全生命周期安全与质量管理的长效机制的逐步建立，有望助力物业行业长期营商环境改善：首先，长期中具备持续运营管理价值的住宅资产体量有望提升；其次，住房必要维修支出的相关责任方得到落实，有望改善物企潜在的长期现金流压力，同时有望缓解物企与居民间的相关矛盾；最后，在房屋检修、设备更新等的过程中，物企或有望作为社区执行方获取一定潜在增值服务机会。
风险
房屋养老金相关制度推广落地进度不及预期。
图表1：房屋养老金制度提出及发展历程
资料来源：中国政府网，江苏省政府网，上海乐居网，中金公司研究部
图表2：房屋养老金制度相关讨论
资料来源：江苏省人民政府网站，中国日报，第一财经，东方新闻网，中金公司研究部
图表3：住宅专项维修资金现行管理办法
资料来源：中国政府网，中金公司研究部
图表4：存量住宅楼龄分布
资料来源：国家统计局，中金公司研究部
图表5：中国住房产品四象限示意图
注：数据截至2020年末
资料来源：国家统计局，中金公司研究部
[1]信息来源：https://finance.china.com.cn/news/20240823/6156736.shtml
[2]信息来源：https://www.gov.cn/xinwen/2022-05/02/content_5688406.htm
[3]《中国建设报》是由中华人民共和国住房和城乡建设部主管的全国住房和城乡建设领域唯一的综合性日报，是住房和城乡建设部刊登法规、规范、标准等的主要媒体之一。8月24日原文详见：https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/gzdt/202408/20240824_779723.html
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文章来源
本文摘自：2024年8月26日已经发布的《房屋养老金三问三答》
王翼羽 分析员 SAC 执证编号：S0080521050007 SFC CE Ref：BOR985
李佳璠 分析员 SAC 执证编号：S0080523120001 SFC CE Ref：BTL933
张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
程坚 分析员 SAC 执证编号：S0080522080011 SFC CE Ref：BSB850
孙元祺 分析员 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
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