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我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
7月份的网签量15575套！
最近三个月网签量连续增高，说明了什么？
说明挤牙膏式的政策还是有叠加效果的，但是再看看成交价格，又说明了什么？说明市场的信心仍然不足，只有价格足够低才能激活需求，才能刺激到买房人的购买意愿，看成交产品以刚需为主，集中在300万-600万左右，由此可见北京真的是硬刚呀，刚需最大的特点就是价格只要跌差不多了，就出手了，所以北京在这一轮全国性房价下调的大浪潮中，下跌比例最小。
再来看看改善，改善群体是属于有房子可住，但是基于对目前的住房条件不满足，想升级居住环境，重要但不紧急的，所以既要又要了，既要买的房子价格低又要自己卖的房子价格高，自相矛盾，导致成交节奏较慢。
我预计改善的旺季在下半年，因为上半年已经卖掉了老破小和刚需的业主们，加之下半年还会有叠加宽松政策，所以会陆续出手。
当前的市场还是以价跑量，这种局势没有改变，应该还会持续一段时间，毕竟库存依然很高，什么时候是转折点，谁也说不好，只能等，等政策的发力点。
刚需就不说了，价格合适就买，毕竟需要，那么对于改善的群体，在这种市场环境下，到底如何既要又要，顺利实现置换？
大家可以参考一下案例！
一：
房姐好，我们在丰台玉泉营有一套2居室的房子，比较老了，没有电梯，觉得未来的抗风险能力应该比较弱，想换一套保值性好的房子，不住，就是单纯的置换，房子卖掉后预计有400万左右，加现金100万，首付共500万，总价希望控制在800左右，房子最近有中介的客户给到了370万，有点低，不确定要不要手，另外您推荐我们买哪里，卖了房子之后是持币观望还是合适就买，这几个问题需要您帮我们梳理下，感谢！
房姐回复：
第一个问题，在北京除了学区房有自己的独立行情之外，其余的老房子都已经进入被动淘汰模式，涨是不可能了，老房子的保值性日益减弱，所以建议适时出手即可，多点少点不要太在意，很有可能两个月以后你就是该小区最高成交价的保持者了，可以约见面面谈，本着能高则高，但一定要以成交为目的，先卖掉，便于后续置换操作。
当下你的重要任务是卖房！
至于持币观望还是合适就买，需结合卖房的情况、市场走势及政策动向综合考量，若下半年政策刺激市场出现明显回暖迹象，且心仪房源价格合理，建议果断出手，若市场仍处于调整期，持币观望倒可以，保持适度灵活，同时建议要关注市场动态，以便及时调整购房策略。
800万预算推荐看海淀四季青、田村、永定路、西北旺、清河，海淀优先考虑！
二：
房姐您好，夫妻双方一方互联网，一方事业单位，二胎家庭，在海淀上学，老大6年级，老二1年级，家庭名下有两套房，一套在中关村占坑房，一套在通州新城运河湾2居，我们把中关村的一居室改成了小两居自住，目前很迫切的需求是想改善居住条件，两个孩子需要有自己独立的空间，所以想买一套3居。
问题一：我们询问了一下中介，这两套房子貌似都不好出手，通州的房子17年为投资购买，现在肯定是赔钱的状态，要不要赔钱卖，很纠结。
问题二：如果两套都卖了，大约到手1100万左右，当然看通州的卖多少钱了，您推荐买哪里的房子，贷款目前最多能承受2万。
房姐回复：
首先你名下的这两套房子肯定是都要卖掉的，一个老破小学区房已无学区需求，一个通州未来房价遥遥无期的地方，卖这两套房子有点地狱级的难度，主要看你选择长痛还是短痛了，短痛就得割肉，长痛那就得耗着，但最担心的是长痛耗到最后还得被割一刀，而且这种可能性很大，赔了夫人又折兵，所以我建议你既然决定要换房了，别想那么多，因为你这两套房子都不抗跌，所以快刀斩乱麻，闭着眼睛卖吧，因为你去买改善房也降了。
根据你的资金量和月供能力，你至少可以买1500万左右的房子，中关村附近没有合适的选择，可以看世纪城，四季青，或者西北旺和马连洼，这几个地方的价格也都降下来了，以前够不着的小区，现在都能买得到，在很多小区还能买个品质大3居，居住条件直线上升，何乐而不为呢，卖房痛点也值了，生活不仅是投资，还有诗和远方！
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