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我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
一：
请教您：目前拥有通州老城北苑新华联家园北区电梯二居室一套，还有一套是三楼老破小一居室，目前市值160万左右，老破小目前出租，当时买是为了孩子上小学。目前想整合下资源，卖掉以上两套，加上手上现金能有700万左右，月供能力2-3万，置换后希望同时兼顾居住品质（两居室及以上），学区（孩子26年小升初），通勤（我在CBD附近，爱人在西城区上班）以及保值，请问对选筹区域您有什么建议吗，我们现在置换整合的思路是对的吧，请指点！
房姐回复：
为你能有整合资源的想法点赞，你已经跑赢很多人了，太多人现在仍然沉静在过去时，以我在北京有好几套房子而沾沾自喜，其实危险已经来临，不是房子不能买了，而是大部分房子都已过了鼎盛时期，走向衰退，只有一少部分鹤立鸡群，当下所有人买房要做的就是优中则优，才能保值。
聊聊你的情况，26年小升初，通勤CBD和西城，首付700万，月供2万～3万，按揭贷款你大概能买1100万左右的房子，抵押贷月息年本大概能买1500万左右的房子。
根据你的资金条件和需求，东城建议考虑东崇前以及和平里，这两个区域从教育均衡度和职住角度相对平衡一些。西城建议看陶白和广外，这两个学区也是教育和职住平衡度较好的。
置换操作流程，建议你先出货通州新华联家园之后再买，那个小房子好处理，通州现阶段仍然处于下降通道状态，所以操作上建议先卖后买。
二：
1）买房总价：600万
2）居室需求：争取2居，大1居也可。
3）意向小区：亚运村附近，目前了解的楼盘不多。
4) 通勤要求：复兴门工作，通勤50分钟-1小时内可接受。
5) 买房目的：上车+投资
6）预计买房时间：非刚需，价格和时机合适就买
7）家庭特殊情况介绍：首付300左右，不知道买房目前应该重点看南城还是北城？
房姐回复：
过去民间流传的说法东富西贵南贫北贱，其实这种说法近些年在版块产业不断地轮动中格局已经演变了，变化比较大的是北边，北边由互联网、智能、科技牵头为主的大产业圈带来了超级购买力，所以北边的房价水涨船高，尤其中高端的品质盘，涨幅更是显眼，北边已不贱，北边已经不再是过去的北边。
东富西贵也略有变化，东边没有过去那么爱炫富了，但西边依然是低调中的富有，价格也依然坚挺依然贵，北京的宇宙中心—海淀yyds，GDP蝉联北京NO.1。
南边的话过去是贫，现在依然没脱贫，只是贫富差距被拉大了，亦庄属于东南算是一个比较
成功的案例，其次是南三环内以丽泽为中心辐射的方圆几公里内建了一些豪宅盘，带动了一部分西城和海淀的购买力过去，实际除此之外的丰台其他、大兴均无任何变化，依然贫。
这是目前北京东南西北方向的格局，所以基于你的需求和预算，到底买哪里合适？
我推荐看西边的永定路附近， 北边建议清河和北苑，只是这两个地方通勤比较远，南边有几个地方通勤较短，比如马家堡、角门、公益西桥、草桥，这些你都可以实地去看，根据通勤和自己的喜好去选择，如果预算能往上再拔一拔，原则上建议买小两居，大一居室未来流通的受众群体很小。
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