中金宏观 | 周报：增量政策进展如何？

文摘 2024-11-18 14:24 北京

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今年9月底政治局会议强调“切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感”以来，多部委主要围绕化解地方存量债务风险、促进房地产市场止跌回稳、惠民生促消费等领域，密集谋划布局年内和明年稳增长防风险政策。目前部分政策已体现出对经济的托举效应，如10月新房和二手房成交数据均为正增长，不过经济数据改善的持续性有待观察，仍待明年稳增长政策持续加码。

针对房地产的政策组合有望改善房企现金流、提升房地产市场流动性、助力房地产库存去化。近期地产方面政策主要有三个：一是11月7日自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》[1]，有助改善土地供求关系、改善房企现金流，我们预计该政策有望在明年落地，效果取决于地方政府的意愿以及发行规模；二是11月13日财税部门与住建部联合发布公告[2]，将自今年12月1日起在契税、增值税和房企增值税预征方面实行税收优惠政策，有助降低改善性住房群体的税费负担并缓解房企现金流压力；三是11月15日住建部发布通知[3]将城中村改造支持范围从35个城市扩大到近300个城市[4]，同时要求各地严格落实“一项目两方案”[5]以避免新增地方政府债务。今年新增专项债用于棚改和城市更新的比例有小幅降低，结合保定、桂林等地发布的城中村改造专项借款管理办法看，专项借款资金多由市人民政府负统借统还责任，强调量力而行等原则，城中村改造进展仍与当地房地产市场何时企稳有关。

家电以旧换新政策效果显现，不过高频数据显示动能放缓。在以旧换新政策支持和双十一略提前的情况下，10月家用电器和音像器材类零售额同比增长39.2%，为近三年以来的单月最高增速。不过11月以来主要家电品类同比销售增速有所放缓，财政部提出明年将“扩大消费品以旧换新的品种和规模”[6]，若结合百姓消费升级需要继续在品类方面优化扩围，并结合一定惠民生政策，耐用品消费动能或得以维持。

近期财政支出和地方化债均有所加快，财政逆周期力度有所提升。今年前9月地方专项债发行进度偏慢，10月以来支出明显提速，基建工地资金端到位率也在持续改善。化债方面，11月8号全国人大常委会财政新闻发布会[7]宣布2024-2026年将连续每年发行2万亿元地方专项债用于偿还隐债，截至11月17日，已有江苏、贵州、河南、辽宁和山东五省拟于11月15日至22日发行置换类专项债，规模达2244.2亿元，发行期限在10-30年不等。置换类债券的发行将有力缓解地方化债压力，腾挪此前被化债挤占的部分资金，用于保障经济建设和民生支出。

上周房地产高频跟踪

中金房地产景气指数连续两周回落（96.0vs.前周值96.2），其中销售指数（91.4vs.前周值91.8）、供给指数（98.6vs.前周值98.9）和融资指数（97.9vs.前周值98.0）均有所回落。

从需求看，新房销售逐渐降温，二手房销售相对较好。新房方面，11月9日-15日，30城新建商品住宅销售面积与2019年同期降幅有所走扩（-41.5%vs.前周值-36.9），其中一线（8.6%vs.前周值20.4%）涨幅有所下降、二线（-38.6%vs.前周值-41.7%）降幅有所收窄、三线（-69.6%vs.前周值-59.3%）降幅有所走阔。二手房方面，11月9日-15日15个样本城市二手房销售面积相较2019年同比涨幅有所下降（16.6%vs.前周值42.3%）。10月29日-11月4日二手房出售挂牌价指数同比基本持平（-10.8% vs.前周值-10.7%），二手房出售挂牌量指数同比略有回落（6.8% vs.前周值8.7%）。价格方面，10月70城新房价格同比增速从 9 月的-6.1%小幅下滑至-6.2%，但二手住房价格同比从9月的-9.0%略微回升至-8.9%，10月中金存量二手房价格指数同比由9月的-15.1%收窄至-12.6%。

从供给看，土地市场成交规模有所回落，优质地块带动溢价率回升。成交方面，11月4日-10日，300城宅地规划建筑成交面积相较2019年同期降幅走阔（-60.3%vs.前周值-37.9%）。热度方面，主要受北京、成都优质地块带动，300城土地平均溢价率有所回升（7%vs.前周值2%），流拍率维持低位（1% vs.前周值0%）。

从融资看，居民端融资和房企信用债融资仍然偏弱。10月新增居民中长期贷款为1100亿元（9月为2300亿元）。11月11日-17日，房企境内信用债净融资仍然偏弱（-5.1亿元vs.前周值-20.5亿元）。

从政策看，我国房地产政策宽松持续升级。广东省中山市拟全面放开购房入户政策，连续居住半年即可申请落户[8]。辽宁省营口市不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%[9]。

上周高频数据跟踪

上周（11月第2周），菜篮子产品批发价格200指数周环比下跌2.0%，下跌速率加快，同比涨幅从9月底的15%左右持续回落至当前6%左右。在消费品以旧换新政策提振下，相关商品零售增长进一步加快。11月上旬，商务部重点监测零售企业家电、通讯器材、服装销售额分别同比增长45%、28%和6%，乘用车零售量同比增长29%。

全国建筑工地的资金到位率为64.9%，延续了10月以来持续回升的势头。区分项目类型来看，房建项目资金到位率48.7%，非房建项目资金到位率68.0%。基建水泥直供量上升，同比降幅收窄；不过水泥出库总量的改善相对有限，可能反映了基建改善好于房建。样本城市商品房成交面积有所回落，同比增幅收窄，不过比9月份依然有较大改善。

上周流动性有所收紧，国债收益率整体下降。上周R007上升3bp至1.83%，大于央行7天逆回购利率1.50%。3个月SHIBOR与上周持平，保持在1.86%。1年期国债收益率下降2bp至1.39%，10年期国债收益率下降2bp至2.09%。

[1] https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202411/content_6986344.htm

[2] https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/202411/20241113_780829.html

[3] https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/gzdt/202411/20241115_780863.html

[4] 其中符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。

[5] 即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等，这样既能避免新增地方政府债务风险，又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益

[6] https://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengxinwen/202411/t20241109_3947230.htm

[7] https://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengxinwen/202411/t20241109_3947230.htm

[8] http://gaj.zs.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/39814

[9] https://www.yingkou.gov.cn/008/20241104/11f88015-384f-4454-85d0-63ccefd17247.html

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文章来源

本文摘自：2024年11月18日已经发布的《增量政策进展如何？》

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分析员黄文静 SAC 执证编号：S0080520080004 SFC CE Ref：BRG436

分析员段玉柱 SAC 执证编号：S0080521080004

周彭分析员 SAC 执证编号：S0080521070001 SFC CE Ref：BSI036

联系人吕毅韬 SAC 执证编号：S0080124050005

分析员张文朗 SAC 执证编号：S0080520080009 SFC CE Ref：BFE988

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