为啥“丢盘”了?(一)

文摘   2024-10-14 17:05   安徽  
编者按


今年以来,合肥不少物业企业丢了阵地,这一变化引发行业关注,幕后成因复杂。行业出现了“丢盘”、“保盘”、“弃盘”等术语,这些关键词一度成为业内人士热聊的话题。

究竟是什么样的原因导致这一现象的发生?这背后又蕴藏着怎样的行业变化和能量变动方向?

通过与多位业内人士及行业专家的分析交流,我们推出系列分析文章,尝试揭秘这一现象的幕后成因及未来走向。


“又要换工作地点了!”正在合肥一家小区维修防火门的蔡师傅感慨道。

再过几天,蔡师傅所在的物业公司就会从这个小区正式“撤场”,不再继续服务了。作为基层员工,蔡师傅也不知道公司为啥就在这个小区里干不下去了,“我也是稀里糊涂地,反正公司说撤,就跟着撤吧。”

丢失“阵地”,对于物业公司来说,就意味着丢失了所服务的小区。

今年以来,合肥不少住宅物业感受到了行业的变化,这其中,一些物企正陆续退出所服务的小区:有些是被动地、不得不退出,有些则是主动选择离场。

为什么物业行业会出现这样如潮水般地集中“迁徙”?

近期,一些业内人员道出了其中原委:有的退出,是因为服务本身确实存在不小的问题,被市场淘汰了;有的是由于地产衍生出的矛盾,物业“背不动锅”了;还有的,则是遵从企业自身经营方向的变化而做出的选择。

资料图 图文无关
新形势催生的多样性选择正在打破过去沉寂已久的水平面,而一些“行业内卷式”的竞争以及暗流涌动的较劲,也在时不时上演着……
原因一:地产撤离后,带来“疑难事” 
近期,合肥一家小区物业服务企业“被离开”了所服务的小区,而该物企跟小区开发企业还同属一个集团。
知情人表示,之所以该小区会成立业委会换掉物业,主要是因为小区在前期地产建设阶段遗留了很大的建筑质量问题,这导致后期交房后业主投诉不断,地产企业后继无力解决,而物业服务企业则成为了“背锅侠”。
该小区一位业主表示,当初小区交付的时候,业主就发现了很多问题,原本合同里明确的一些事项,后期交付时并没有达到标准,这为后续的持续投诉埋下了“隐患的种子”。当房屋完成交付,地产撤离之后,因维修及整改不及时而导致的诸多不满一度出现“井喷式地集中爆发”,业主对房屋质量的不满情绪顺势转嫁给了物业服务企业。
随着装修及入驻业主的不断增多,针对建设质量问题的投诉与日俱增。然而,这些问题物业公司又无法从根本上进行解决,需要进一步协调地产公司、施工企业等,导致处理效率远远达不到业主预期,最终导致很多业主对物业企业的服务产生不满。
该物企一工作人员表示,前期地产确实遗留了一些问题,并且后期维修服务跟不上,但这最直接的后果则是:业主不愿意交物业费了。物业费收缴不力,客诉越来越多……最终,该物企“被离开”了,虽然不情愿,但又不得不撤场。
有业内人士表示,不管是建筑质量,还是交付标准,地产遗留问题的确给后期关联物企的服务增加了不少难度。合肥不少物业企业也正在面临着类似的挑战。
资料图 图文无关
原因二: 市场竞争,被同行“撬盘”了
有些物企从小区撤场是因为“负荷太重”,也有部分物企“丢盘”的原因,则是因为被同行“撬盘”了。
肥西县的一个小区,虽然前期物业公司已经在小区服务多年,但是最近也面临着即将“丢盘”的境地。
该物企的工作人员表示,这么多年来,小区一直服务挺平稳的,物业费收缴率也一直在90%以上,“如果业主对我们的服务不满意,他不会愿意交物业费的。”但是,最近小区也出现了“成立业委会、换物业”的声音。据其分析,“因为体量大,前期维护保养还不错,所以感觉小区是被盯上了,有同行想‘撬盘,在想办法找突破口。”
无独有偶,包河区一小区的物业负责人也透露说,自家所服务的小区最近也被同行“撬盘”了。
据其分析,目前物业市场上“撬盘”的主要“武器”就是“抓住关键人和关键环节进行利益投喂”,“利益给到位了,部分人就会主动帮组织筹建业委会,指导业委会召开业主大会,指导业委会跑票、换物业……有需求就有市场,有市场就有供给,其实大家都心知肚明。”
“但是究其根源,还是因为大体量、有基础的小区,物业服务还是有一定利益空间的。你看那些所谓的‘老、破、小’,基础设施差、物业费标准低、收缴率也低,会不会有物业公司想去争、去抢?显然没有。”
“作为市场主体,物业企业逐利是本能,是根本的生存需求,这无可厚非。是否能顶住市场上的‘撬盘’风险,一定程度上也体现了物业企业的抗风险能力。”该负责人表示,既然身处市场竞争中,修炼“抵御风险”的能力就是必修课,只能迎难而上。
资料图 图文无关
原因三:质价不符,不如“一退了事”
不可否认,当前有些小区的物业服务是存在“硬伤”的。而存在这些“硬伤”的核心问题,还是因为质价不符:业主期待过高,但是物业费标准以及收缴率都不高,两者之间的鸿沟更加凸显了“供需矛盾”。
合肥一小区的物业服务企业是业内比较知名的品牌物企,但是今年年初,这家物企也撤出了包河区的一个项目。据相关负责人透露,“丢盘”的最主要原因还是因为亏损严重,“每年投入的费用和收上来的费用无法成正比,所以不得不撤场。”
最近,瑶海区一小区的物业企业,虽然已经在小区服务了好多年,但是这次也下定决心要离开了。该物企的工作人员表示,随房龄增长,小区陆续出现了一些需要投入资金去维修改造的隐患项目,但是很多业主都想让物业垫付,不想动用维修基金。“这种大额的垫付和出资,我们物业企业是无法承担的”。多次与业主沟通无果后,该物企也打起了退堂鼓:与其眼睁睁看着障碍迈不过去而导致业主投诉增多,不如自己主动地、体面地退出。
蜀山区一小区也出现了类似的情况。该小区服务物企在面对住宅板块的低利润率以及管理难度的不断增加时,在服务合同到期后,直接选择了不再续约,主动退出,将企业的经营重点转向了公建板块以及省外的园区。
业内人士表示,当质价不符出现后,为维护企业生存,物业企业就会进行“减员、减配”,这就会导致出现物业基本服务欠缺、小区部分设施维护不及时,进而导致小区投诉增多、上访不断……一番“恶性循环”之下,最终,这些“烦心事”会成为物业企业“难以承受之重”,此番光景下,物业公司大多会在合同到期后“一退了事”,避免陷入“投入高、投诉多、收益低”的尴尬境地。

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