摘要
2024年11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称为《通知》），要求通过专项债券资金，由纳入名录管理的土地储备机构优先收回企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。最终实现改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳等目标。
一、结合《通知》相关条目，我们认为新政策利好近几年拿地较多的城投平台
2022年以来，城投平台陆续开始参与土拍并累积了一定规模的熟地。但很多情况下城投拿地后因各种原因没有进行开发，从而形成资金和资产沉淀，也加剧了债务负担。本次通过低成本、长期限的专项债资金收回城投存量土地，城投平台一方面可以改善现金流状况，同时也可以降低固定资产投资支出压力，这也符合“一揽子化债”背景下城投平台把化解债务放在更加重要的目标。
再从中长期视角来分析，“一揽子化债”有序推进，城投平台在改善资金结构、增强业务能力后，可以再次购入土地进行开发。相比于此前被动拿地形成沉淀资产，新一轮拿地将形成更多有效资产，提升城投平台经营实力，助力城投平台市场化转型。综合来看，本次专项债资金回购存量土地将对近几年拿地规模较大的城投平台形成利好。
二、化债重点省份的城投平台拿地规模相对较小，但可能会优先获得土储专项债支持
2022年至2024年11月，全国城投平台（包含城投子公司）共拿地13034宗，总拿地金额37010亿元。其中，江苏、浙江、山东城投平台拿地金额位居前三，分别达到11082亿元、4282亿元和2536亿元。对比之下，化债重点省份的城投平台拿地金额合计2118亿元，仅占同期全国总规模的6%。由于化债重点省份城投平台融资成本相对更高，因此，我们认为优先回收化债重点省份城投平台的土地资产，符合现阶段优先化解高成本债务的方向。
三、可以挖掘化债重点省份拿地较多城投主体
土储专项债推出后，近几年拿地规模大的城投平台将整体获益，对应主体的城投债将迎来利好。进一步考虑到化债重点省份或优先获得支持，且这些区域在近期债市调整后收益率整体较高，采用短久期下沉的性价比较高。
我们在正文中统计了化债重点省份和非重点省份22年以来拿地规模排名前十位的城投平台，其中多家主体存量债券规模超过100亿元，可以作为参考。
风险提示：土地回购政策推进力度可能不及预期；拿地城投获得额度分配可能不及预期
目录
报告正文
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《通知》要点解析
《通知》主要内容共六条，分别就政策目标、实施主体、收购土地类型、收购价格评估等要点进行了说明。总体来看，本次安排专项债券资金回购土地，优先考虑成本较高的住宅和商服用地，但回购价格或在拿地成本的基础上进一步降低。通过土地回购，在增强房开企业资金流动性的同时改善土地供需关系，最终实现地产市场止跌回稳的目标。
我们将《通知》要点整理如下：
一、政策目标：通过安排专项债券资金回购土地，减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。
二、实施主体：《通知》要求回购工作应当由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。
三、回购土地类型：《通知》明确，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。
《通知》还要求，土地回收后，原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。
四、评估定价：《通知》要求，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。有关决策机构要根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。
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新政利好近几年拿地较多的城投平台
我们认为，化债重点省份获优先获得土储专项债支持。化债重点省份城投平台在融资拿地后的利息负担更高。若以城投平均发债票面利率来衡量区域平均融资成本，2022年c融资的成本可能更高。因此，优先回收化债重点省份的城投土地，符合现阶段优先化解高成本债务的方向。
本文选自招商证券固收团队于2024年12月04日发布的报告《土储专项债将重启，哪些城投将获益》，详细内容请参考研究报告。
