在实际生活中，承租人未经出租人同意转租的情形并不少见，承租人转租的原因也是多种多样。有的是经营不善无力承担租金但租赁合同未到期而被迫转租降低损失，有的是为了当二房东转租牟利但并未向出租人声明。出现上述情况后，尤其是第二种情况，可能导致出租人与承租人之间的利益显著失衡，背离了双方当事人签订租赁合同当时的合理预期。如何调整失衡后的利益关系，成为立法者与司法者不得不考虑的问题。2009年颁布实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。最高人民法院解读资料观点（反向解释），如果出租人在六个月内提出异议，主张转租合同无效的，人民法院应予支持。也就是说，未经出租人同意转租的，原则上属于无效法律行为，但出租人在知道或者应当知道转租事实后在六个月内未提出异议的，权利失效，不得再主张转租无效或主张解除租赁合同。2020年民法典颁布后，最高人民法院对上述司法解释予以修正，删除了上述条款内容，改在民法典合同编第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。比对两个条款的内容，可以发现新规定中缺少了“请求解除合同或者认定转租合同无效”的内容。最高人民法院对新规定的解读是，承租人知道或者应当知道转租事实后未在六个月内提出异议的，丧失提出异议的权利，承租人与转（次）承租人的转租关系受法律保护。反向解释是，出租人在转租后六个月内提出异议，主张解除租赁合同的，人民法院应予支持。出租人以此主张转租无效的，人民法院不予支持。也就是说，对于未经出租人同意的转租行为，在法定的六个月期限内，出租人仅享有合同解除权，无权主张转租无效。上述观点也体现在民法典第七百一十六条第二款，即承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同（未再规定转租无效内容）。衍生问题是：出租人权利失效后，对于承租人的转租行为是否可以主张违约责任，法律未作具体规定。根据民法典第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就转租行为而言，在出租人因上述情形解除权失效后，已无法主张继续履行原租赁合同或其他补救措施，唯一可能主张的只剩下赔偿损失一种责任。问题是，在承租人按照原租赁合同按时给付租金的条件下，很难说出租人存在违约损失。而承租人违约转租牟利的事实是客观存在的，根据法理，任何人不得从自己的违约行为中获取利益，所以承租人获取转租增益的情事，不具有法律上的正当性。同时，民法典规定了出租人权利失效制度的目的是为了保护转（次）承租人的利益和已经稳定的社会秩序，而非为了保护违约承租人的转租利益。据此分析，为了保护出租人的合法权益，出租人在与承租人签订租赁合同时，可以就上述情形设定一个违约责任条款，把转租增益作为违约惩罚内容，归入出租人所有，以实现切实保护出租人本应享有的资产收益权益。
