文/Michael Yardney
如果您最近关注主流媒体的报导，会看到一些耸人听闻的标题，声称澳大利亚房地产市场已陷入低迷，房价全面下跌，“房地产繁荣”就此结束。
在我看来，这不过是媒体为了博取眼球，利用近期CoreLogic发布的房价指数制造出来的夸张新闻。虽然数据显示全国房价在去年12月环比下降了0.1%，这是近两年来该指数首次录得月度下跌，但这并不代表澳洲的房地产市场正走向衰退。
事实上，如果您查看CoreLogic的下表，就会发现数据呈现了完全不同的图景：2024年全国房价上涨了4.9%，并且澳大利亚许多市场的房价仍在持续攀升。
例如，布里斯班、阿德莱德、珀斯以及部分地区市场在去年均实现了两位数的增长。
虽然这确实是显著的增值，但远未达到“繁荣”的程度。而且，尽管悉尼和墨尔本的房价确实有所下跌，与市场“崩盘”也相去甚远。
在2024年下半年，房地产市场的增长势头确实有所减弱。但我认为，即便2025年初市场进入周期性调整阶段，下行幅度也不会太大。随着利率在今年晚些时候下调，买家和卖家的信心预计将逐步恢复。
回顾过去几年关于房价大幅下跌的种种预测，事实证明它们几乎全都不准确。从全国层面来看，房价下跌的周期通常比上涨的周期更短，幅度也更小。
通常在房价下跌期间，卖家会选择暂时不挂牌出售，等待价格回升，从而在一定程度上限制了市场上的供应量。
今年我们也不太可能看到被强制出售房产的数量大幅增加，因为大多数有房贷的家庭似乎能够应对当前的利率水平。
此外，随着2025年逐步推进，实际收入的增长将支撑买家的需求；同时，通胀压力的缓解和利率的下降也将提升买家的借贷能力。
在这些经济因素之下，澳大利亚房地产市场还面临一个长期的基本面问题——相对于人口增长，住房供应依然严重短缺。而建筑业当前的产能不足，也进一步限制了新住房的交付能力。
事实上，当前市场环境为精明的投资者和购房者提供了独特的机遇。
接下来，让我们深入分析为什么房市并未处于崩溃边缘，以及如何利用当前的市场状况让自己获利。
媒体的叙事过于夸张
媒体的标题往往倾向于强调负面消息——例如更高的利率、低迷的拍卖清空率，以及部分地区房价的温和回调。
当然，媒体的职责并不是教育你——他们的目的是吸引你点击标题并浏览广告商投放的页面内容。
悉尼和墨尔本的房地产市场经常被视为衡量全国房地产健康状况的“晴雨表”。虽然从表面上看，这两个城市的市场似乎在“低迷”，但这种观点未免过于简单化。
实际上，这些城市并不是单一的市场，而是高度分化的集合体，各地表现因以下因素而显著不同：
地理位置：那些拥有完善配套设施、便捷交通或高生活品质的城区表现依然强劲。 价格区间：高端豪宅市场近期表现欠佳，但这一市场本身一直波动较大。 物业类型：随着独立屋价格的持续上涨，越来越多的买家选择庭院公寓或带阳台的住宅来取代传统的独立屋。
澳大利亚市场的分化特性
不仅仅是悉尼和墨尔本容易被误解。
实际上，所谓的“澳大利亚房地产市场”并不存在，全国的市场是由许多不同的微观市场组成的。
在澳大利亚，各地的房地产市场是高度分化的。一些州、特定城区甚至某些区域城市的表现常常逆势而上，与全国趋势背道而驰。
好消息是，那些能够理解这一点的人往往能跑赢市场平均表现。
投资者和购房者的机会窗口
在市场不确定的时期，许多潜在买家选择观望，等待“更好的”市场环境出现。
然而，历史表明，市场低迷期往往是投资者和购房者行动的最佳时机。
以下是原因：
竞争减少：由于部分买家对入市持观望态度，优质房产的竞争明显降低。对于那些关注长期回报的人来说，这意味着更大的议价空间和更多优质选择。 长期增值潜力：在市场相对低迷时期购入物业，往往能在市场复苏时实现更高的回报。 聚焦基本面：通过选择位于高需求区域、正在改善或具备强大经济驱动力的房产，能够确保长期超越市场表现。
为什么房地产市场不会崩盘
支撑澳大利亚房地产市场韧性的关键因素有以下几点：
住房短缺：住房供应依然严重不足，新住宅建设速度远远赶不上人口增长的步伐。尤其是在墨尔本、悉尼和布里斯班等吸收大量移民的城市，这一问题尤为突出。同时，建造新住房的成本大幅上升，这也使得许多现有房产具有显著的内在价值。 稳定的贷款政策：澳大利亚严格的贷款监管使得大多数房产持有者具备较强的经济韧性，从而降低了被迫出售房产的风险。 利率终将下降：当前利率水平已趋于稳定，未来利率下降的预期将重振买家信心。 长期需求：澳大利亚的人口正在快速增长，而移民是主要推动力。这种人口增长将持续为住房市场，特别是城市和重点区域市场提供强劲的需求支撑。
同时，那些可能导致市场崩盘的因素，比如高失业率、利率持续上涨或经济衰退，目前都没有出现。
房地产市场不是崩盘，而是调整
尽管媒体评论聚焦于短期挑战，但他们忽略了市场本身的内在韧性，以及市场调整期所带来的机会。
无论您是投资者还是购房者，了解市场的分化特性并制定战略行动，能帮助您跑赢市场平均水平，积累长期财富。
请记住，在房地产市场中，成功属于那些具备长远眼光的人，而不是根据新闻中的短期波动来制定长期计划的人。正如一句经典的投资谚语所言：“不要用过去30分钟的新闻，来决定未来30年的投资。”
更多详情请参阅：https://propertyupdate.com.au/why-the-property-market-wont-crash-despite-media-speculation/
