文/Eleanor Creagh
2024年，全国各地的房地产价格持续上涨，不过与年初的快速增长相比，可负担性差、待售存量激增以及持续的高利率环境共同导致价格增长放缓。
与此同时，租金价格也在上涨，而随着空置率的上升和租金价格增长速度的放缓，严峻的形势已经开始缓解。
总结这些情况，能为预测2025年的房市发展奠定基础。以下十张图表生动展示了影响未来市场走势的关键因素：
重新洗牌：布里斯班和珀斯的崛起
今年以来，全国房价每个月都在上涨，尽管面临持续的高利率环境，市场依然表现出强劲的韧性。然而，各地市场表现差异显著。
过去一年，珀斯（上涨18.74%）、阿德莱德（上涨14.64%）和布里斯班（上涨12.56%）成为州府城市中年增长率最高的市场。
相比之下，墨尔本的房价在过去八个月中有七个月下跌，年跌幅达到1.63%。
由于市场表现的分化和地区性增长差异，澳大利亚房价最贵城市的排名也发生了变化。
墨尔本从年初的第三位跌至目前的第五位。
与此同时，布里斯班排名上升，超越墨尔本和堪培拉，成为仅次于悉尼的第二贵城市。
住房需求的强劲增长是推动房市保持韧性的部分原因。
人口增长：放缓但仍具影响力
强劲的人口增长在2024年延续，进一步推动了住房需求的上升。
然而，增长速度开始放缓，尽管净移民数量依然处于高位，但已低于2023年的历史峰值。
与此同时，家庭规模缩小、租赁市场紧张、就业市场的稳定以及薪资增长等因素也为住房需求提供了支撑。
此外，近年来房产增值带来的资产收益也激励了升级置业的活动。
建筑活动：高需求下的供应瓶颈
尽管住房需求的强劲是一个重要因素，供应端的限制同样不容忽视。
受建筑成本上升和劳动力短缺等行业挑战的影响，住房市场的供应端无法及时响应强劲的需求，加剧了原本就存在的住房长期短缺问题。
因此，人均竣工量已降至历史低位，而供应短缺在过去两年半利率上升期间持续支撑着房价。
2024年，建筑产能的限制依然存在，大多数市场的新房竣工量低于预期。
审批上升：提升供应有望？
好消息是，住房建设审批数据正在朝着积极的方向发展。
10月，住房总审批量上升了4.4%，达到近两年来的第二高水平，同比上升6.1%，结束了近两年半的年度下降趋势，尽管仍低于长期平均水平。
尽管从审批到开工或竣工的转化率仍高于历史水平，但审批量的上升表明，从十年低点开始，市场已显露复苏迹象。
此外，各州和联邦政府正集中力量解决住房危机，致力于优化住房供应结构，同时努力消除从审批到竣工过程中阻碍住房建设的各种障碍。
租赁市场：压力缓解，负担仍重
2024年，租赁市场的状况也开始改善，全年租金增长速度有所放缓，空置率逐步上升。
2024年投资者活动的增加推动了租赁房源数量的上升，更多可供出租的物业缓解了此前紧张的市场环境。
此外，租金负担压力、租户家庭规模的扩大，以及净移民和留学生数量的放缓，也在一定程度上缓解了租赁市场的需求压力。
需求的减缓以及租赁供应的增加，共同促成了租赁市场条件的稳定，并使租金增长速度放缓。
尽管随着全年空置率的上升，租赁市场状况有所稳定，但市场依然紧张。在过去几年租金大幅上涨后，许多人仍面临严重的租金负担问题，这一挑战在短期内难以缓解。
待售房源增加：买方市场出现
随着春季新挂牌房源数量激增，州府城市的买家迎来了更多选择。
受房价可负担性压力和持续高利率环境的影响，房价增长趋于平稳，但在大多数州府城市市场中，房价仍然处于历史高位。
价格增长放缓：负担能力限制显现
在连续23个月的房价上涨后，房价增速开始放缓。
过去几个月上市房源数量的增加，缓解了年初的强劲势头，并成为房价增速放缓的主要原因之一。
截至目前，悉尼的年内房价增幅为4.3%，几乎是去年同期增幅（8.0%）的一半，因为2024年下半年市场主导权已逐渐转向买家。
过去一个季度，除墨尔本、达尔文和堪培拉外，所有州府城市的房价增速均出现放缓。
购买减弱：预计2025年开局平淡
尽管房价增长放缓，但买家活动依然活跃。2024年前48周的全国销售量比2023年同期增长了9.3%。
不过，随着市场动能减弱，销售量逐渐趋于平稳。全国范围内，2024年11月的初步销售量仅比2023年11月高出3.3%。
通胀下降：利率下调在望
与此同时，2024年的通胀水平继续下降，但降幅不足以促使澳洲央行（RBA）调整政策立场。在2025年第一季度之前出现降息的条件可能性较低，而最有可能的时间点是2025年5月。
因此，房价增速预计将继续放缓，但尽管2024年底住房市场动能减弱，房价仍有望保持正增长，为2025年平淡的开局奠定基调。
一旦利率开始下调，住房负担能力将略有改善，这将增强买家信心并激发潜在购房者的活动。
随着2025年下半年利率进一步下降，需求将重新启动，得益于更有利的通胀和利率前景，房价有望重新获得上行动力。
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