黄埔图书馆多少钱能买？看完秒懂
楼市
2024-05-16 20:09
广东
讲真，这是黄埔第一个新规产品，除了学校不确定之外，地铁、配套、城市界面、开发商、户型品牌都称得上是良好的项目，地段也有强概念加持。近两年，一个楼盘好不好，有没有价值，有一个很关键的指标，那就是看项目是单独开发还是联合开发。过去呢，开发商抱团开发，大多数是因为资金量大，纯粹找个人来分摊风险，而图书馆这宗地总价只要39个亿，堂堂保利要掏出这笔费用，还是不在话下的。为此，有利可图，才是另外两家开发商掺一脚的最终目的。从这一点来看，老黄埔的光环还是在的。最近两年，联合开发的项目已经少之又少，长隆悦府是一个，保利华创都荟天珺是一个，再加上保利图书馆，明显都称得上是一块“好肉”，至少说明项目的基本盘没有问题。因为是联合开发，这也导致一个很有意思的现象，从来没有哪个保利旗下的项目对于定价，如此的讳莫如深。第一类是5号线刚需，对教育需求不紧迫，5年后来得及换仓的人群，这一点不用解释。5号线对年轻人的诱惑力太大了，从大沙东出发，20多分钟直达珠江新城。第二类则是地缘刚需+改善，周边15年＋小区一大群。![]()
第三类，少量科学城刚需。原因是科学城的就业人群比较年轻，但是现在科学城核心区断档的现象，比老黄埔还要严重，大壮定价不便宜，罗兰和星樾山畔都是尾货状态，现在拿着三四百万的预算，选择相当有限。三类人群加起来，虽然没有学区房刚需的人群庞大，但是图书馆体量不大，总户数也不过1400多户，应对这些客群已经足够。从总价上看，天河唯二的竞品是天河东的珠江花城和华润润府。但是天河东缺乏公共交通，优点在于书包，恰好跟图书馆的人群错位。所以，最直接的竞争还是来自老黄埔三杰，富颐+中鼎以及城光，其中，城光只有几套尾货，另外有少部分工抵房在市场上叫售，工抵房虽然房价比售楼部的便宜，但是也有它的局限性（想了解的，扫码找梅梅）。另外，城光最早的组团F区，预计最快年底会证满两年，对买家来说，也是选择之一。中央公馆80方的竞品，主要是中鼎珺和名城86方北向三房，富颐华庭78方两房，以及城市之光F区80方左右三房，最快在年底或者明年初能有交易。（关于价格预判，着实敏感，所有有兴趣的来扫码＋梅梅）F区80方北向三房，最快在年底入市，缺点是户型设计有一定缺陷，F区是城市之光组团里面使用率最差的，80方虽然同为小三房，使用率比中央公馆差了一截，开盘便宜的单位是82方侧出阳台的户型，当然，其它条件比中央公馆有过之而无不及，尤其是在教育的确定性上。但是二手能不能捡漏要看运气，城光依然算是较为优质资产，若非万不得已或急于置换，大概率不会在低位抛盘。这一点可以参考科学城标杆品秀星樾，这个放盘价吓不吓人。中央公馆89方南向三房、92方南北通透三房，这个是老黄埔同面积段，唯一四开间朝南，也是唯一南北通透的户型。（关于价格预判，着实敏感，所有有兴趣的来扫码＋梅梅）我梳理一下老黄埔的二手才发现，四房产品真的太少了，对比城光富颐中鼎，又有面积和使用率的优势，估计定价不会便宜。（关于价格预判，着实敏感，所有有兴趣的来扫码＋梅梅）这个户型总价要干到800万以上，唔，毫无疑问是给本地置换买家留的，与区域外的买家几乎没有关系，毕竟在天河上个大四房也绰绰有余。对了，除了图书馆之外，今年老黄埔还会有三个新项目补充，比如鱼珠板块的珠江村旧改，比如文冲的华润新溪，又比如双岗的中建·一城江山海。好了，如果你对保利图书馆感兴趣，或者对老黄埔接下来的趋势有困惑，又或者对广州350万-600万预算的购买方向感到迷茫，来参加我们周六线下沙龙吧（报名请戳小程序，有工作人员联系你），
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