学铁商+降价1.2万/平，这个盘能不能买？
楼市
2024-09-13 21:02
广东
这两天没有开播，原因是梅梅到珠海出了趟差，“充电”去了，世界变化很大，互联网的世界变化更大，除了学习，没有任何捷径可走。从早上9点开始到晚上9点，满满的课程，昨天课程结束还去参观了一个横琴的口岸住宅，与澳门对望，走路800米到澳门大学，单价4万+，讲真是不便宜的。|与澳门对望
售楼部小姐姐说，有一个广州的富豪，在整个横琴，拿了一个多亿的住宅用于投资，原因是整个横琴岛，公寓多如牛毛，但是住宅只有3万套，有一定的稀缺性，并且呢横琴遍布国际教育资源，人户一致就能读，可以省下天价学费。但说实话，我是不太信的，1个多亿，买横琴，这是什么“癫狂”至极的操作？好了，简单唠唠，我们就不展开说了，有兴趣了解的小伙伴再私聊我吧。上回直播，还有几个问题，我们也一并给大家再展开说说。问题一：预算350万，广钢二手、花地湾、保利雅郡怎么选择？昨天，保利雅郡官宣了省实二小，最大的顾虑已经打消了。另外也出了吹风价，69方的三房总价298万起上车，87方三房398万起上车，109四房498万起上车，单价4万多。光看单价是没什么感觉，但是你结合110%的使用率跟地铁上盖+省实，对广钢二手来说，性价比是很明显的。要知道，过去的房源使用率也就8成到8.5成，目前400万以内能够入手的二手房源也是北向居多。|截自贝壳找房
那跟花地湾对比呢，保利雅郡的优势是它背靠整个广钢强悍的名校矩阵，3所省实小学+1所华附小学+2所省实的初中，目前花地湾只有一所省实+一所初中。并且是非超高层，这一点对抗拒超高层的小伙伴应该有一定的吸引力。花地湾比雅郡更有优势的地方在于，配套的丰富度更高，地铁、学校、医院都是现成的，万科配建的商业也在建。关键还要看你的预算，在花地湾匹配到的项目跟户型，最后再跟雅郡做一个对比，会更合理。
比如说500万，那我会更倾向于选择花地湾的臻园110或者朗庭115，但是300万预算，又要好书包，那我的建议是考虑雅郡。15号，梅梅将组织一场花地湾+广钢的线下看房团，把四个楼盘的价值跟不足讲透，现场也将提供1v1咨询，我们也把雅郡的项目测评做出来了，有兴趣可以扫码跟梅梅报名。![]()
问题二：预算1000万，自住，不用考虑通勤地点，但希望能保值增值，在广州可以买哪里？答：1000万的预算，求保值增值，优先看天河海珠，第二档看荔湾。一类网红盘，比如天瑞、观樾、大境以及今年下半年跑出来的黑马“珠江天悦”。他们卖得好，肯定有可取之处，要么地段强势，要么就是产品+书包+环境组合做得不错，要么则是有明显性价比。需要注意的是，1000万买不到大境、观樾以及天瑞的核心产品。另外一类是最近价格有明显让步的项目，比如珑璟台、江湾和樾或者珠江天郦等等。他们声量虽然不如网红盘强势，但是特价单位的价格比高位明显回撤了20%至30%，如果你的第一目的是保值增值，未必不能考虑。注意：降价只能反映这个阶段这个项目这个开发商的压力，有时候价格回撤，反而能够增加一道安全屏障。对了，更新了一份最新的特价房汇总总表，有兴趣的小伙伴加梅梅领取，免费赠送。![]()
除此之外，建议大家多研究项目的可替代性，比如板块的同质化供应，如果短期供应大，价格承压是必然的。所以，选筹是一件很复杂的事情，这也是为什么需要有专业人士的梳理。答：两个盘同属海珠西的工业大道板块，很多人会拿来对比。燕语堂悦离地铁非常近，走路到广佛线+11号环线燕岗站不过几分钟，配套都比较近，3公里范围内有商业有医院，还配建海珠小学第一梯队的宝玉直小学，学校确定性高。中建天钰位于燕岗站和石溪站中间，步行到地铁站要远一点。另外，项目周边有石溪旧改这个变量，但兑现需要时间。产品上，中建天钰非超高层，这一点比燕语堂悦略有优势，而且是新规户型，99方就能做到四房两卫，总体应该是加分的。![]()
中建天钰目前还没有输出价格，如果对比燕语堂悦有优势，可以考虑。我觉得作为刚需来说，基本面还不错，广外附的小学+地铁口+龙湖天街商业，并且是现楼，当然天街目前要兑现，可能还需要等个几年，但也是属于比较典型的学铁商项目。当年开盘一度卖到4万+，现在单价不到3万，相比降了1.2万/平。虽然番客北不属于番禺重点发展的板块，但居住属性强，这个价格这个配套，长远看，保值还是可期的。问题五：保障房来了之后，会不会冲击广州的二手刚需次新房？答：保障房对老破小和远郊的次新房会造成冲击，对市区的次新二手影响不会很大。
保障房存在的目的是保障普通市民的基本居住需求，已经完全抛弃了金融属性，在所有住房里面，是食物链的底端，仅次于廉租房。可以确定的是，保障房的总价一定是比较低的，大量上市后，市区老破小以及远郊的新房二手房的冲击无法避免，如果持有老破小又住不上的，可以找准机会卖掉，如果是置换，赶紧动起来吧。最后，是福利时间。我们花了三个月，整理了一份4万字的购房工具书，涵盖广州买房板块价值图、楼盘优缺点分析、读书买房资料、100-1000万的总价预算楼盘地图等...，有需要的小伙伴，添加下方二维码领取。如果你也有买房问题，欢迎添加@梅道理微信。也欢迎每天晚上9点半来到@楼市梅道理的直播间，我们不见不散！![]()
