作为一个地产人，不得不感慨一句，昨晚央妈发布的存量贷款下调方案当真是劲爆无比，可以说，政策落地后，全国房贷规则都要被改写。接下来的一两个月里，广州会有如下调整，其中每一条都很重要：
![]()
这里要讲一段历史，买房比较早的粉丝应该知道，2019年10月之前，房贷是跟着基准利率（央行定为主）走的。
在2019年10月之后，基准利率转化成LPR利率（市场报价决定），大家的房贷可以选择LPR挂钩的浮动利率，或者固定利率再也不变。
如果选择了LPR利率，LPR每月报价一次，你的房贷利率可以跟随市场行情每年更新，因此自2019年10月之后，市场新增贷款，几乎是清一色的LPR利率。
那为什么，现在又可以自由选择浮动利率和固定利率了呢？因为，现在银行加点对房贷的影响，远远超过了LPR对房贷的影响，这种情况下，浮动利率未必就是最佳贷款方式。此外，你也可以理解为，央妈给了你一次豪赌房贷利率最低点的机会![]()
![]()
固定利率也能享受存量降息，但在降息前，你需要转换成浮动利率（LPR+XXBP）举个例子，假如你是4.1%的固定利率，那么转换为与LPR挂钩的浮动利率后，加点会变成LPR+25BP（2024年9月LPR为3.85%）。转换之后，你的房贷利率可以跟随银行指引，和其他买家降至同一数值。
![]()
举个例子，小明的房贷利率为LPR+0BP，重新定价日为6月25日，每年一变。今年6月25日，他的房贷利率降调整为3.95%，但在7月22日，广州降息，LPR调整为3.85%。这时候，小明需要悲催地顶着3.95%的利率还款一年，直到次年6月25日，才能更新为最新LPR。政策落地后，LPR降息次日，小明就可以去银行申请修改重新定价日，当月享受降息。甚至有可能，未来重新定价日将一月一变，紧跟降息步伐。而在下个月，LPR有望迎来20-25BP降息，如果我没猜错，一大波买家都会在11月1当天，向银行发出修改重新定价日的申请![]()
偷偷告诉你们，房产君的重新定价日就是9月，我和大家一样，正在无比期待政策到来。![]()
注意，这是不是意味着广州的存量要降到LPR-30BP呢？
![]()
说人话就是，作为存量客户，如果你觉得利率比新增贷款高，不开心，那就可以去银行协商降息，一客一谈。至于是打爆客户经理电话，还是乌拉拉几百号人挤在银行大厅，这就很难说了![]()
很有可能，协商降息的解决方式，会和广州取消房贷利率下限的操作差不多：各地四大行牵头，商定一个额外降息数字，接着在市场磨耗中，逐渐把存量房贷利率降至与增量房贷利率拉平。第一，以前签贷款合同，形式为LPR+XXBP，以前LPR随市场变动，加点不变，现在两者都可以及时调整，所以不用再纠结上车时机。第二，存量房贷利率将无限逼近增量房贷利率，这点几乎不容置疑。大胆猜测一下，广州存量房贷利率，首先会在11月初，降至3.35%附近（LPR下调20-25BP，加点下调至LPR-30BP）并在几个月内，逐步降至3%附近（加点下调至LPR-85BP左右）目前，多家银行已发出公告，宣布将于10月12日正式公布降息细节，并于10月31日前完成降息，首套、二套均在调整范围内，由银行统一调整，无需到银行申请。本轮降息完成后，100万的公积金，每月利息能降130+元，100万的商贷，每月利息能降500元左右。那么，各位每月能省下多少房贷？又有多少人超过1000元？评论区，坐等各位报喜！![]()
好了，如果还有其他买房/卖房问题，欢迎扫码加@大嘴，我们一对一咨询。![]()
