今天，徐州新一轮土拍大战打响！
本次土拍共有4幅地块出让！分布在云龙区、鼓楼区、泉山区，包括大郭庄2幅、淮海新城1幅、客运北站1幅，其中大郭庄两幅地块、淮海新城1幅地块都是高品质住宅地块。
这批地块看点很高！大郭庄首挂宅地！淮海新城迎来低密住宅，容积率仅1.3！客运北站板块将再添一个地铁盘！
刚刚，本次土拍结果已经新鲜出炉，4幅地块均成功出让。
①、大郭庄中央活力起步区D地块经过1轮竞拍，被新盛以1.79亿元底价拿下，成交楼面价5640元/㎡。
②、大郭庄中央活力起步区C-3地块经过1轮竞拍，被新盛以1.66亿元底价拿下，成交楼面价5639元/㎡。
③、琵琶中山府南地块经过1轮竞拍，被徐州市产城发展以2.475亿元底价拿下，成交楼面价3526元/㎡。
④、火花桃花源湿地公园南A-2地块经过1轮竞拍，徐州市产城发展以0.68亿元底价拿下，成交楼面价4629元/㎡。
01
本次共出让的四幅涉宅地块，其中大郭庄2幅、淮海新城1幅、客运北站1幅。
1、2024-26大郭庄中央活力起步区D地块
位置：太行西路北、民祥园路西
土地用途：住宅
出让面积：19835.4㎡（29.7531亩）
容积率：1.5-1.6
限高：≤54米
成交总价：1.79亿
成交楼面价：5640元/㎡
相关要求：
1、高品质住宅开发建设需遵循徐州市相关文件要求。
2、外立面主体需使用石材、铝板等高品质材料。
3、规划建设应注重太阳能利用，健康、环保将是该小区的一大特色。
2、2024-25 大郭庄中央活力起步区C-3地块
地块位置：文明路南、民祥园路西
出让面积：18398.2㎡
容积率：1.6
限高：54米
成交总价：1.66亿元
成交楼面价：5639元/㎡
出让条件：同样也是高品质住宅地块，外立面主体使用石材、铝板等高品质材料
地块解析：地块位于大郭庄板块，素有“徐州外滩”之称，处于徐州市区的几何中心位置，将建设徐州中央活力区、淮海新中心、徐州新地标，是徐州未来几十年重点建设发展的核心区三心之一。
两幅地块临近故黄河，在规划中的地铁5号线附近。南侧为淮海文博园，附近还拥有地铁2号线、在建的地铁4号线、迎宾立交等配套资源。
从两幅地块容积率1.6，以及限高54米来看，预计将打造小高层产品。目前大郭庄板块还没有新盘。
3、2024-30 火花桃花源湿地公园南A-2地块
地块位置：桃花源路南、幸福路西
出让面积：11300.8㎡
容积率：1.3
限高：24米
成交总价：6800万元
成交楼面价：4629元/㎡
出让条件：高品质住宅地块，外立面主体使用石材、铝板等高品质材料
地块解析：地块位居淮海新城板块，紧临桃花源湿地公园，附近还拥有桃花源高级中学、徐矿总医院等配套资源。
从容积率1.3，以及限高24米来看，预计将打造片区少有的洋房产品。附近的融创淮海壹号贝壳网最新挂牌均价1.3万/㎡，都会星宸挂牌均价1.2万/㎡。
4、2024-1 琵琶中山府南地块
地块位置：三环北路北、中山府南
土地用途：住宅
出让面积：35093.4㎡
容积率：2
限高：≤54米
成交总价：2.475亿
成交楼面价：3526元/㎡
地块解析：地块位居客运北站板块，靠近地铁2号线客运北站，在中南中山府南面。片区还拥有在建的客运北站综合体、万科中山都会商业街、德信未来之翼商业体、沛快速路、北三环高架、新台子小学（规划）、新台子中学（规划）等配套资源。
从限高54米来看，未来或将打造小高层产品。目前，片区在售楼盘，只有昕晖鼓韵风华一家，小高层价格8300+/㎡起。距离片区不远的美高云栖，精装洋房1.3W+/㎡。
02
值得一提的是，今天徐州成功出让三幅高品质住宅地块，未来徐州高品质住宅拥有更多的可能性！
9月6日，徐州资规局官网发布一则公告，对徐州市建设项目容积率计算规定的最新修订版公开征求意见。
徐州目前执行的相关规定是2016年修订的，两者相距已有8年。2024征求意见稿共17条，有3条保留条款，其余均为优化和新增内容。
这一版明确了不计容的建筑内容，同时还进一步放宽了改善型住宅的计算规则。其中一些规定与今年2月份印发的有关我市高品质住宅开发建设的相关文件内容是一致。对于大家关心的挑空平台，空中共享平台，室内层高，架空层等细节均有涉及。
可以说，从这版征求意见稿中，可以发现徐州高品质住宅的更多可能。
①、“得房率超100%”成为可能
普通高层的得房率一般是在70-80%之间，而高品质住宅的实际得房率有些甚至超过了100%。怎么实现的？这版征求意见稿给出了一部分的答案。
1.挑空平台/空中共享平台
征求意见稿第十三条及第十四条对住宅可能涉及的部分特殊区域（如挑空平台、空中共享平台）的容积率计算进行了创新。满足一定条件，这部分区域可以不计容。
2.更大的阳台/更深的飘窗
征求意见稿第六条将住宅每套按其结构底板水平投影面积1/2计入容积率的阳台面积提高至15平方米或住宅套内建筑面积的20%。第七条调整了飘窗进深计容要求。将按围护结构外围水平面积的 1/2计入容积率的飘窗进深由平均进深大于0.6米调整为大于0.8米。
②、架空层、风雨连廊或将成为常态
征求意见稿第四条优化了底层架空层计算办法，明确架空开敞面累计长度应不小于架空空间周长的40％，满足一定条件，整层可以不计容。第十一条明确了风雨连廊不计容的相关要求。
③、层高限制放宽 室内空间有了更多可能
征求意见稿放宽了建筑层高的折算办法。对商办等建筑公共部分、特定功能的商业建筑和住宅出入口物业大厅、单元门厅、挑高部分，明确了提高层高后计容建筑面积仍按实际建筑面积计算。
其中明确，套内建筑面积＞120㎡的住宅起居厅和餐厅，其中超层高面积≤套内建筑面积30%，且层高不超过2层的，计容建筑面积仍按实际建筑面积计算。
这意味着未来住宅的室内空间设计有了更多可能。
③、这些配套服务建筑 ，明确不计容
征求意见稿第九条至第十二条明确了新建住宅小区内不计入容积率的建构筑物种类。除了上文中提到的风雨连廊之外，还包括社区服务用房，居家养老服务用房，居民公共活动用房，电动自行车集中存放和充电场所等，符合一定条件的情况下，均不计容。
（内容综合自：徐州资规局、徐视第一房产）
03
近日，徐州又挂出5幅涉宅地块，其中贾汪区1幅，铜山区三幅，泉山区一幅。
尤其要说的是淮海新城泉润公园北B地块、大学路龙腰山南侧地块、铜山区政府久隆凤凰城南侧地块都是容积率仅1.1的低密地块。
除了今天出让的4幅地块、还有近日新挂出来的5幅涉宅地块以外，接下来徐州市区（含铜山区、贾汪区），还将有19块涉宅地块拍卖。
接下来土拍，这些地块会花落谁家？我们拭目以待！
关注楼市徐州，解析徐州城市发展方向，搭建高效精准的地产交流平台。感兴趣的朋友欢迎加入楼市徐州交流群！（扫描下方二维码，邀请进群）
