20年毕业，做开发工作，成为程序员(主业)；
21年落户，买了丰台的房子，成为房产博主（副业）。
我写过很多篇丰台买房的文章，主要集中在10号线南段，首经贸、草桥、角门、大红门等等，今天看看丽泽板块的次新小区。
丽泽的定位是建设第二金融街，打造具有全球影响力的金融发展新区。丽泽商务区是北京市西二环边最后一块成规模的集中建设区，也是首都西南部发展的新地标。目前已经有很多企业入驻或者准备入驻了，知名的企业有中国物流集团、华为北方总部、中国银河证券股份有限公司、中国长城资产管理有限公司、中国保险行业协会等。丽泽的规划是五轨交汇（14号线+16号线+11号线+丽金线+大兴机场线），地铁出行非常方便，而且正在建航站楼，后期坐飞机，可以在这里值机、托运。搬到丽泽商务区工作的，会首选丽泽附近买房，还有西城、海淀用完学区房老破小，想找个改善小区的，会在丰台物色物色，像丽泽、草桥、角门都是不错的选择。本次踩盘的小区是：顺驰蓝调→金泰城丽湾→保利百合。PS：我建了买房交流群，分享买房经验、捡漏房源、新房特价房等，可以加我微信进群：ban2020yy。
顺驰蓝调，又叫“蓝调国际”，2007-2009年建成的，离地铁站比较近，到14号线菜户营站500米左右，16号线红莲南路站700米左右，距离丽泽商务区站800米左右。小区在二环边上，往北走五六百米就到西城了，距离丽泽商务区很近，在小区门口就能看到丽泽的办公楼，步行到丽泽天街大概一公里。一共有12栋楼，1283户，板楼和塔楼都有，楼间距很大，小区环境挺好的，绿化率35%，有两个大的花园，有水系。小区不是人车分流的，地上有车，车位租金大概六七百一个月。外立面刷的红色涂料，物业管理还凑活，物业费2.8元。![]()
楼道环境一般，只有地砖没有墙砖，也有堆放杂物现象。
73平米的一居，总高18层，两梯三户，套内58平米，得房率79%。21年3月高楼层成交价616万，24年12月7日低楼层成交价571万，降幅仅有7%，算上楼层的差异，基本没怎么降，可见最近成交的这套价格真不低。
两居，80-117平米，价格在650-800万左右。三居的户型偏大，130-200平的大三居，对比一套三居的降幅。147-149平米东南or西南三居，总高20层，三梯六户。23年3月份成交价1436万，24年10月份成交价1150万，降了286万，降幅20%左右。![]()
金泰城丽湾，也是2007-2009年建成的，和蓝调楼龄差不多，离地铁站比较近，到14号线菜户营站400米左右，16号线红莲南路站800米左右，距离丽泽商务区站900米左右。小区旁边有两个幼儿园，还有一个小学，丰台区丽泽小学。
周围的配套和蓝调国际是一样的，挨着丽泽商务区很近，能看到丽泽的大楼。一共11栋住宅楼，总共1580户，小区有两个中心花园，有下沉式活动广场，老人和孩子在这活动的比较多，道路比较干净整洁，外立面是贴砖的，也有大面积脱落的痕迹，绿城物业，物业费2.8元。小区是人车分流的，车辆进小区直接到地下，地下车位的租金500-600一个月，1号楼和12号楼电梯不能到地库，其他的楼栋可以直达地库。小区内会有新发地的蔬菜车，每周来三天，销售蔬菜、水果等。大厅很宽敞，乘坐观关电梯上楼，楼道的环境也挺好的，有墙砖有地砖，挺干净的。
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小区的楼特别高，总高有18层、21层、25层、27层的，两梯四户or两梯五户，楼间距挺大的。户型上，开间48平米，一居室60平米，两居室有77平米、87平米、92平米、118平米，三居室有119平米、139平米。87平米南北两居，双卧朝南，总高18层，两梯四户，套内69平米，得房率79%。23年5月份成交价896万，24年11月份，成交价728万，降了168万，降幅18.7%。保利百合在西南三环外，环线位置不如前两个小区，但品质更高。距离六里桥地铁站四五百米，三站到丽泽，但中间有一站的换乘，也算是丽泽周边的次新盘。小区的楼龄比较新，2010年左右的房子，一共10栋楼，1666户，纯板楼小区，保利房地产开发的，保利自持物业，物业管理很严格，进小区需要登记，小区里有24小时保安巡逻，物业费2.8元。小区环境很不错，绿化率挺高的，有景观设计，喷泉水系、假山、凉亭，楼的外立面是那种土黄色，看着不洋气。小区也是完全人车分流的，车位都是地下的，租金一个月大概800-900元。![]()
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小区周围的生活氛围差一些，缺少一些餐饮的底商和超市。保利百合不是落地窗，蓝调和金泰城丽湾都是有落地窗的，可能和年份有关系，10年以后的很多小区就没有落地窗了。主力户型是两居，看一下三个两居室的涨跌情况。（1）91平米南北两居室，餐客分离户型，套内72平米，得房率79%，总高21层，两梯五户。22年4月成交价985万，24年5月成交价808万，降幅18%。最近价格又涨了点，12月最近一套是836万成交的。![]()
（2）88平米南向两居室，套内69平米，得房率78%，总高21层，两梯五户。23年1月成交价938万，24年10月成交价774万，降了164万，降幅17.4%。![]()
（3）78平米南向两居室，这个户型略差一些，客厅采光不好，套内61平米，得房率78%，总高21层，两梯五户。23年1月成交价745万，24年10月成交价616万，降了129万，降幅17%。![]()
如果想考虑丽泽附近的小区，也可以看看新房，最近万泉寺地块被中海拍下来，25年的新房产品，得房率会更高，赠送更多，产品更新，楼面价6.2万元，后面开盘了我也去测评一下~
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