目前锁定了3个小区的几个三居户型，蹲价格阶段，离上车不远了，踩盘记录继续发，一方面看看有没有新的选择，另一方面帮大家踩踩盘，提供一点参考，对比下其他区域的跌幅。争取早日给大家晒房本~
本期踩盘的是奥森板块，奥森板块属于低密度的居住区，生态环境非常好，没有学区溢价，改善盘和高端盘为主。奥森公园占地面积大，从北四环到北五环都有覆盖，纯商品房社区集中在奥森东北角（五环外）、奥森西边（北四环和北五环之间），这次看的是奥森西边这片，五环内的小区：澳景花庭→融域嘉园→澳林春天三期→京师园。这几个小区对应的学校都是北京师范大学朝阳附属学校，九年连读。住在这片，走路就能去奥森公园，沿着塑胶跑道跑跑步，据说能偶遇到周润发，到西二旗、望京、中关村，都不远，周边有中日友好医院西院区、306医院；有中科院的几个研究所，大学老师、教授居住的比较多。奥森的上车门槛挺高的，800-900万上不了品质三居，1000万以上，也说不上品质多好，但密度都很低，喜欢低密住宅，可以关注这片。楼龄不新，08年前建成的居多，整体来看，朝阳区的北边是比东边贵不少的。PS：这是我真实的买房过程记录，同期买房的小伙伴，可以加我微信：ban2020yy，进买房交流群，一起商量个上车时机。
澳景花庭，2004-2006年建成，距离8号线林萃桥站1.1km左右。
小区规模不大，由7栋板楼组成，总高6-15层，总共500多户，密度很低，居住群体多为高校老师。小区里有公立幼儿园，国资中心幼儿园林萃园。外立面一二层是石材，上面是小砖，小区绿化区域不大，环境一般吧，在这个价位档里，品质算很一般了，优势是密度低、安静。![]()
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小区的三居室是主力户型，单元门门禁常开，这个地块有点斜，楼体南偏东20度，房子不方正，都是自采暖。我看的这个三居户型，客厅朝北，146平米，套内126平米，得房率有86%，也挺高的，低楼层报价1160万，之前成交价是1068万。![]()
小区的明显缺点是楼是斜的，而且人车不分流，地上停车，还有一块区域全是车位，三层的机械车位，租的话，500块钱一个月。机械车位在经适房小区很常见，第一次在商品房小区看到，这种车位小，停车挺考验技术的。对了，1000万左右的小区，人车不分流，大部分购房者还挺介意的。融域嘉园，2006年左右建成的，距离8号线林萃桥站900米左右。融域嘉园紧挨着澳景花庭，门口是一条小路，小区对面是一流一类幼儿园。一共有6栋楼，建工开发的，900多户，11-15层的板楼，绿化率高，楼间距大，采光好，品质比澳景花庭高一些。小区以两居、三居和四居为主，两居是105-110平米的，三居是130-150平米的，四居室是176平米的，都是自采暖，户型整体偏大，有一梯两户、两梯两户、两梯三户的。大厅很干净，门禁一直是关着的，电梯是可以直到车库的，人车不分流，地上有一部分停车位。我看的是136平的南北通透三居，总高15层，一梯两户，套内112平米，得房率82%，低楼层报价1485万，上一套中高楼层的成交价是1189万。报价真挺夸张的，大家一定要对比成交价还价，挂牌价实在是没谱。
澳林春天三期，2002-2003年建成的，距离8号线林萃桥站1.4km左右。澳林春天分六期建成，一期、三期、四期、六期都是板楼，二期、五期是塔楼，户型不好。一期、三期的户型好，但没有电梯。四期是高板楼，有电梯，价格更高一些，六期是电梯洋房，楼龄相对新一些，08年建成的，价格也高。排除了塔楼和价格太高的几期，重点看了下三期。三期分东西区，东区4栋楼，西区6栋楼，共552户，主流户型是两居、三居，南北通透的户型，自采暖，优点是密度低，得房率高一些，能达到90%。小区都是6层的板楼没有电梯，绿化也一般，人车不分流，从看改善以来，第一次看没有电梯的房子，感觉回到了当年买刚需房的时候，那时候看的都是这种没电梯的6层板楼，两栋楼之间有点绿化。我看的是一套三居户型，137平米，套内123平米，得房率接近90%，中间楼层，报价普遍在1100左右，上一套成交价大概在980万左右。
没电梯的房子，不建议考虑，现在购房者对于电梯的要求挺高的，没电梯有的连看都不看，何况是近千万的房子，还没电梯。
京师园，2004-2007年建成的，距离8号线林萃桥站700米左右。
京师园是北师大、306医院合资建造的商品房，两个单位内部购房，主要居住群体是北师大的老师、306医院的医生，人文素质比较高。和奥森公园一路之隔，生态环境好，可以去跑步、锻炼、遛弯。小区环境还不错，有凉亭、水系，楼间距宽，地上有一部分车位，不是完全人车分流，车位充足，有业委会，小区有食堂，满足一日三餐。楼道环境很干净，能直达地下车库，物业费1.8元，到处都挺干净的，物业费挺值的。我看的是116平米的三居，总高21层，一梯两户，集中供暖，报价1150万，去年的成交价在1250-1300左右，没有看到近期的成交。整体感觉，还不错，但性价比不高。![]()
今天看的这四个小区中，融域嘉园和京师园明显感觉要好一些，但价格真挺高的，奥森不是一个高性价比的区域。下次再去看看奥森东边五环外的小区！本期就到这里了，扫下方二维码，可以进买房交流群，一起商量合适的上车时机！
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