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踩盘小区超过500个，建了30个买房群！
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定慧寺板块，位于西三环到西四环之间，交通上，有地铁6号线海淀五路居站，10号线慈寿寺、西钓鱼台站，地铁出行方便；商业配套，有五棵松的华熙live，家乐福、物美超市；医疗上，附近有多个三甲医院，空军总医院、北京肿瘤医院、解放军304医院，这三个都在板块内，海军总医院也离得不远。板块内，纯商品房不多，公房占比大，上车门槛低，适合西城和海淀上班的群体，兼顾一些学校的需求。本次踩盘的小区有：北京印象→定慧福里南区→八里庄北里→恩济里→定慧西里→定慧东里→定慧北里。前两个是纯商品房社区，品质高一些，适合改善人群。后面五个都是老小区，楼龄太老了，适合刚需上车。边看房，边对比成交价，我发现，海淀的房子一点都不比朝阳、丰台降的少，定慧寺这片，次新降了20-25%左右，老破小降了30%左右，更高的还有降了40%。PS：买房的小伙伴，可以加我微信：ban2020yy，进买房交流群，群里都是同期买房的群友，没有中介，可以互相交流。
北京印象，拍电视剧《家有儿女》的取景地，20年前，刘星一家就住上了这么好的小区，20年后，还没有过上他家的生活。你的童年，我的童年，真的不一样。
北京印象，位于海淀区，西四环内，紧挨着四环路，距离6号线海淀五路居站800米左右。2002-2004年建成的，公园环绕，刷卡进出公园。当年开盘2000一平米，现在8万左右。一共有7栋楼，呈“梯子型”，每两栋楼都连接着，德国建筑师设计的，根据他自己对北京的印象，结合四合院设计出来的，导致很多户型不太好。小区总共1849户，绿化率高，7号楼下面有游泳馆、健身房，还有一个非常大的网球场。金地物业，物业费2.68元，物业管理好，小区不能随便进，进门需要扫码登记，人车分流，都是带电梯的。
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整体品质挺不错的，小区的居住舒适度高，教育上，小学是中国人民大学附属小学亮甲店分校，硬件不错，师资也好，人大附小本部的老师过来帮助教学，接收人大附小本部的调剂。户型上，一居到四居都有，东向两居100平米，总高11层，两梯11户，成交价在720万。21年同户型，面积大一点，110平米的，成交价1028万。换算成同面积，大概的降幅在22%左右。![]()
三居室面积偏大，179平米，总高11层，两梯11户，套内141平米，得房率78%左右，有点低。22年11月成交价1710万，24年7月成交价1346万，比高点降了21%左右。![]()
定慧福里南区，2009-2011年建成的，紧挨着北京印象，也在西四环内，开车上四环方便，距离6号线海淀五路居站600米左右，地铁出行也便利。
小区的商业配套比较好，紧挨着生活广场，能从小区直接进去，吃饭购物很方便。旁边紧挨着公园，可以刷卡进出公园。南区是商品房，北区是回迁房，这次重点看的南区。小区一共有3栋楼，围合式设计，中间是花园，绿化比较好，还有水系景观，也是人车分流的。纯板楼电梯房，总高十几层，居住密度不高。物业管理还可以，物业费2.98元，道路挺干净的，单元门禁也是常关着的。小区楼龄比较新，在西三环到西四环之间，算是很新的了，而且是纯板楼，有电梯，人车分流，总价预算在650-850万的，可以重点看看这个小区。教育上，小区外面还有个幼儿园，小学是人大附亮甲店小学，硬件不错，师资也好，人大附小本部的老师过来帮助教学，接收人大附小本部的调剂。我们看一套全南向的两居室，88平米，套内72平米，得房率81%，得房率还算比较高，总高11层，一梯四户。24年5月最新成交830万，23年9月成交价1055万，比高点降了21%左右。![]()
八里庄北里，1989-1999年建成的，距离10号线+6号线慈寿寺站700米左右。小区配套有两个公园，北边是荆门铁路主题公园，东侧有个玲珑公园，非常大，里面的玲珑塔是明朝万历时期建的。（朝阳东边十里堡也有个八里庄北里，和这个小区不是一回事，为了区分，这边又被称为：西八里庄小区。）小区的体量非常大，一共47栋楼，3600多户，有个别塔楼，大多数都是总高6层的板楼，不带电梯。由于小区规模大，出房量也大，又离地铁站比较近，配套非常好，所以热度比较高。小区的内部花园比较大，在老小区中算是环境很不错的了，可以在大花园里溜达，有凉亭、有松树、有假山。小区里有幼儿园，教师进修中学也在院里。物业费1块到4块钱，收费不一样，每个单位的物业管理不太一样。全部都是地上的停车场，车位还可以，回家能找到车位。八里庄北里刚刚轮到老旧小区改造，整个小区都在施工。![]()
小学是八里庄小学，普通小学，硬件一般，教学一般，40%直升六小强之一的首师大附中，直升中政保生占得多，普通生机会少。
小区从一居到三居都有，户型种类特别多，一居室30-62平米，两居室50-87平米，三居室70-152平米，300万左右可以买个一居室，400-500万左右可以买个两居室，550-650万可以买个三居室。
看一个两居的户型，55平米，南北户型，总高6层，没电梯，中间楼层的成交价在417万。
恩济里，1989-1999年建设的，距离6号线海淀五路居站900米左右。小区规模挺大的，一共有23栋楼，2000户左右。进了大院之后，还分了四个小院，分别是“安定幸福”，每个院有5-6栋楼，院中院，每个院都有不同的花卉和绿植。小区环境比较好，内部有个大公园，曾经是北京十佳文明社区，楼间距也比较大。整个小区是同一个物业，物业费1块钱一平米，管理还可以。人车不分流，地上停车，停车费一年1600元。教育上，恩济里幼儿园在小区院里，对口小学是六一小学，也在小区内部，上学非常方便。六一小学的硬件一般，师资一般，口碑一般，30%直升教师进修附中南校区。
整体来说，恩济里的楼更规整一些，小区环境好，感觉还挺舒服的。250-350万能买个50平米左右的一居室，400-500万能买个60平米的两居。看一个一居室，48平米，南向一居，总高15层，两梯19户，有电梯，23年5月成交价443万，24年5月成交价264万，一年降了40%。定慧西里，1990年左右的，30-31号楼是1995年，1号楼是1997年的，挨着定慧公园，公园挺大的，西四环内。小区距离6号线海淀五路居站1.2-1.5km，离地铁站够远的。刚需小区还是离地铁站近一些，地铁很重要。定慧西里也是非常大型的社区，一共28栋楼，近3000户，有公房、回迁房，每栋楼都是不同单位的公房，比如1号楼是财政部，2号楼是工商银行，3号楼是中央电视台，6、8、20号楼是国家开发银行，23、30号楼是财政局。小区车位相对充足，地上车位，1800元每年，带电梯的物业费是1.82元，不带电梯的物业费是0.64元。小区环境和管理都一般。![]()
小区上学特别方便，小区院里包含了幼儿园、小学（定慧里小学）和初中（理工附中南校区），小孩上学非常方便。对口小学是定慧里小学，小学硬件不错，师资一般，口碑一般，有40%直升北京理工附中南校区，学位充裕，租房有能上的。![]()
户型上，有板楼有塔楼，有的楼加了外挂电梯。30-40平米的一居，大概300万左右；50-60平米的两居，大概350-500万；70-90平的三居大概500-600万。
看一个两居室户型，56.8平米，南北两居，总高6层没电梯，23年初成交价510万，24年7月成交价350万，降了31%。
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定慧东里，1987-1999年建成的，距离10号线西钓鱼台站1.3km，距离6号线海淀五路居站1.4-1.7km，离地铁挺远的，地铁出行不太方便。
东里一共29栋楼，2500多户，6层的板楼为主，也有几个塔楼。东里都在一个大院，院中院很多，有几个单独单位分的小院，外立面颜色都不一样，物业是单位的自管物业。1号楼和3号楼最好，99年楼龄最新，中央电视台和工商银行的单位分房。1号楼有个弊端，离肿瘤医院太近。教育上，小区里有一所幼儿园，对口小学是定慧里小学，小学硬件不错，师资一般，口碑一般，有40%直升北京理工附中南校区，学位充裕，租房有能上的。户型上，比较好的是南北的户型，客厅朝南有阳台，58平米，总高6层，中间楼层，22年5月成交价620万，23年12月成交价509万，24年10月成交价434万，比22年高点降了30%左右。![]()
定慧北里，1994-2004年建成的，距离6号线海淀五路居站900米左右。北里一栋有20栋楼，两千多户，大多是总高6层的板楼，不带电梯，有两栋楼是带电梯的。北里的特点是，两三栋楼就在一个院里，小区单位比较多，每个院单独管理，物业费每平米大概一块钱左右。小学是六一小学，硬件一般，师资一般，口碑一般，30%直升教师进修附中。我们来看一个一居室，48平米，南向，总高6层，没电梯。
22年6月份，底层的成交价438万，而最近中间楼层的成交价295万，降了32%，叠加上楼层因素，跌幅还要超过32%。
总结一下，最后看的这几个老小区，都可以随意进出，中介骑着电动车可以随意穿行，大门门禁基本摆设。小区环境一般，没电梯的房子居多，有电梯的少，有的完成了老旧小区改造，有的正在进行。老小区不抗跌，跌幅30-40%左右。如果是刚需上车，建议买个好点的户型，好点的楼层，以后好卖点。
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