20年毕业，成为一名程序员(主业)；
21年落户，买了丰台房子，成为房产博主(副业)；
踩盘小区超过500个，建了30个买房群！
已卖未买，准备置换个品质好的小区！
本期开始更新海淀踩盘系列，我先看了清河、西三旗的次新小区，大家觉得哪里值得踩踩，可以给我留言，再陆续看一看。
看完朝阳，来看海淀，是有点不适应的，同样的预算，品质下滑的厉害，而且还是看的五环外的清河，在朝阳看的都是五环内的小区。
清河位于海淀区，北五环外，距离西二旗的中关村软件园很近，而且板块内也有东升科技园，建了两期，吸引了大量高薪企业入驻。小区可选择的多，覆盖各个价位，从300万的刚需，到三千万的豪宅都有，楼龄在海淀来说也相对比较新，生活配套完善。
本期看的都是品质好一些的改善盘：莱圳家园→水木天成→清缘东里→强佑清河新城府学上院。下一期更新橡树湾和世华龙樾！
PS：买房的小伙伴，可以加我微信：ban2020yy，进买房交流群，群里都是同期买房的群友，没有中介，可以互相交流。
莱圳家园，分南区和北区，在两个院里，2006-2012年，分三期建成的，距离8号线西小口地铁站800米左右，旁边有个小的商场，悦茂购物中心，方便吃饭购物，南边有个小营公园，北边有西小口公园，方便遛弯。
![]()
小区一共16栋楼，总高13-19层，大约2330户，整体密度不大。南区的园林还不错，绿化率高，2号楼和6号楼之间有个大花园，有假山、小桥、流水，每两栋楼之间都有小花园，北区的园林不如南区，但北区的楼龄更新，有09年建成的，有12年建成的，两个区的价格差不多。北区的北边有高压线，北边一排房子能看到。原来的物业费便宜，导致小区园林维护的不好，水系里也不放水，刚换的万科物业，物业费2.98元，维护的相对好一些了。同样是万科物业，之前看的小区门卫是年轻小哥，进门得登记，莱圳明显管理差一些，虽然有门禁，但你往那一站，大爷就给开门，也不需要登记，单元门也是经常开着。小区人车不分流，路上停车多，地上停车位150一个月，地下两层车位，第一层是产权车位，第二层是租赁车位，租金450元。莱圳的品质已经是今天看的最好的了，依然很有落差，同样一千万预算，这还是在五环外，比朝阳五环内的小区品质都差一些。教育上，小学是育鹰小学，二流二类，初中大概率是派位到清河中学或者北京二十中。楼道环境还可以，大厅挺干净的，楼道有落地窗，也很亮堂。![]()
户型上，一居到四居都有，两居和三居成交比较多。两居室70-100平米，户型有好几种，成交价大概在600-700之间，有全南两居，有南北两居。
莱圳的三居户型还是不错的，114平米，双卫，套内96平米，得房率84%还挺高的。总高14层，一梯三户，成交价960万左右，单价8万多。第二个三居户型差一些，单价也更便宜些，97平米三居室，套内75平米，得房率77%，总高19层，两梯三户，客厅朝北，单卫，成交价大概710万左右，单价7万多。![]()
水木天成，又称清缘西里，2006年建成的，距离昌平线清河小营桥站1.2km，在强佑府学上院的对面，挨着京藏高速，开车上高速很方便，临近高速的房子特别吵，噪音影响也挺大的，南边还有五环路。小区外面的底商丰富，买东西方便，小学对应的是永泰小学，2023年12月，永泰小学加入十一龙樾教育集团。小区一共有7栋楼围合式分布，四栋板楼+两栋塔楼，建了一圈的房子，中间是花园，沿着花园修了一圈的跑道，总共1169户。小区人车不分流，地上和地下都有停车位，物业管理一般，物业费两块钱。楼道有墙砖，有窗户，挺亮堂的，也比较干净，就是一层的户数有点多，板楼两梯六户，塔楼两梯十户或者三梯十户，去看房的时候刚刚换的电梯，还不好使，有时候按了也不停，需要再调试调试。小区品质明显不如莱圳，好在也是纯商品房社区，价格也比莱圳低一些。不推荐买临高速的房子，住起来不舒服，硬伤太大，卖也不好卖。户型上，一居到三居都有，67平米的一居成交价420万左右，两居户型有东向、西向、北向的，成交价在500-600万之间，129平米的三居，成交价在910左右。![]()
清缘东里，2004-2006年建成的，距离8号线永泰庄地铁站900米左右。
小区一共9栋楼，3栋塔楼，6栋板楼，有两个板楼没有电梯，总共1500多户。小区的外立面特别显旧，绿色的窗户影响采光，这还是个纯商品房小区，看着也是破破的，大门门禁随便进，单元门禁也是经常开着，物业管理一般，整体品质和水木天成差不多，离高速路远，比水木天成安静。小区人车不分流，有地上车位和地下车位，地上150元，地下600多，地上停车特别多。好在都是小板楼一排排的，总高也不高，都是十几层的，每两栋楼之间有花园，楼间距挺大的，小区后面还有个大花园，花园面积有5000平米，属于小区内部花园，可以遛弯、活动，有凉亭可以歇息。![]()
教育上，小学是永泰小学，二流二类，初中大概率是派位到清河中学或者北京二十中。户型上，87平米南北的两居，板楼有电梯，总高13层，一梯两户，套内70平米，得房率80%，成交价600万左右。三居近期没有成交。![]()
强佑清河新城府学上院，我记得上次看房的时候还叫“强佑府学上院”，不知道什么时候加上了“清河新城”。2009-2021年的小区，楼龄跨度很大，开发商囤着地，不一次性建完，盖一栋卖一栋，开盘价一次比一次高，现在还有空地待建设。小区距离昌平线清河小营桥站900米左右，下楼就是清河，可以在河两侧遛弯。缺点是小区挨着高速，噪音非常大。小区整个在抬高的平面上，底下是停车的，还有生活配套，需要坐电梯到小区里面。一共14栋楼，总共近7000户，分为东西两个区，东区有7栋楼，1、2、3号楼是09年建成的，4号楼是12年建成的，5号楼是14年建成的，6、7号楼是21年建成的，西区就比较复杂，还有不能卖的楼。由于小区很新，小区环境就会好很多，有园林有水系有娱乐设施，外立面也很显新，而且这是今天看的唯一一个人车分流的小区，不过楼总高是很高的，最高的有27-29层的。![]()
东区
![]()
待建的空地
![]()
不知道大家喜不喜欢空中花园的设计？我不太喜欢，进小区还得坐电梯，朋友来玩，估计都找不到进小区的门，而且抬高的地面，没法种高大的树木，都是低矮的灌木，总感觉不接地气。
教育上，小学是清华附小清河分校，就在小区旁边，初中大概率是派位到清河中学或者北京二十中。强佑的户型整体不太好，不容易挑出来看着不错的户型，下面几个户型算是不错的了。（1）东北向的两居，建筑面积81平米，总高27层，两梯六户，成交价525左右。![]()
（2）南北向的两居，126平米，总高29层，两梯三户，套内99平米，得房率78%，成交价在915万左右。
（3）南北的三居，139平米，总高27层，两梯两户，成交价在960万左右。
大家对小区有补充，可以留言，特别欢迎真实住过的朋友留言，包括生活方便程度、物业管理好坏、隔音等细节进行点评~~
本期就到这里了，扫下方二维码，可以进买房交流群，一起交流！
欢迎关注公众号，分享更多踩盘记录、市场分析、买房故事！
