我的北京换房记录(18)--酒仙桥板块!

楼市   2024-09-04 19:14   北京  




20年毕业,做开发工作,成为程序员(主业);

21年落户,买了丰台的房子,成为房产博主(副业)。

踩盘小区超过500个,建了30个买房群!
24年卖出首套房,准备置换品质好的小区!
“相传有一酒仙过桥时掉入桥下两篓酒,自此河水泛溢酒香,故名酒仙桥。此桥名逐渐演变成地片名,一直沿用。”
酒仙桥板块,在东四环到东五环之间,偏东北方向,北边是望京,南边挨着朝青,西边挨着朝阳公园,区域内有电子产业园,798艺术区等,是一个相对成熟的板块,配套也比较齐全。
这个板块,既有两三百万的刚需房,也有七八百万的改善房,甚至有两三千万的豪宅,各个价位段的房子都涵盖。有些房子老到拆迁的年纪了,很多次新之间夹杂着老房子、小平房,还时不时穿梭在小街道中,给人感觉城市界面并不好,而且普遍反映酒仙桥存在堵车的问题
  • 交通上,有地铁14号线,以及正在建设的地铁12号线,预计24年底能开通。
  • 生态环境方面,有将府公园、四得公园、驼房营公园等,其中将府东园非常大,多个小区业主方便遛弯。
  • 医疗上,高端私立医院,和睦家、美中宜和在酒仙桥设立了分院;
  • 商业上,颐堤港一期、二期正在建,是个五星级综合商业广场,包括购物中心、写字楼、酒店,还有毕淘买、久隆百货、京客隆超市。
  • 24年,坝河(酒仙桥路至郎园段)滨水空间将开工建设,打造成生态文化景观长廊,沿着河,有商业,有游船,预计2025年底前完工。
今天的踩盘顺序:丽都壹号→丽都东镇→燕莎后→东润枫景。卡布奇诺没有合适的户型,所以这次踩盘就没看。
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1、丽 都 壹 号 

丽都壹号,2012-2017年建成的,楼龄非常新,距离在建的12号线驼房营站200米左右。将府公园、颐缇港商场、京客隆超市,都距离比较近。
丽都壹号有两期,分别在两个院里,一期有3栋楼,二期有5栋楼,总共2000户左右,都是高层板楼,外立面很新,下面几层是干挂石材,上面像是刷的涂料,半人车分流。物业管理不错,物业费3.3元,小区地面、楼道都挺干净的,看房的时候,物业正在修建树枝。
一期的院落比较小,园林也稍微差一些。二期的院落更大一些,园林也更好,进门有水系喷泉,往前走左边是大的草坪,右边是一个小的人工湖,小区里有健身会所,有游泳馆,楼间距非常大,有一百米左右
小区的优势是,楼龄非常新,且离地铁很近,在五环内的小区中,楼龄又新、又近地铁的很少。
小区的缺点:
(1)离五环路很近,位置比较靠外;
(2)小区旁边有铁路,虽然这段铁路被罩起来了,噪音影响小,但看出去的视野也不太舒服。
(3)教育上,小学和初中都是对应多校的,学校都很一般。
户型非常丰富,从一居到四居都有,还有复式,一期6号楼都是loft的复式。现在还有新房在售,186平米的四居,总价在1600万左右。
我主要看的三居,有两个户型,一个是135平米南北通透,一个是122平米客厅朝北。
(1)135平米三居,套内111平米,得房率82%,客厅侧面有侧墙遮挡,而且能看到铁路,上一套成交价是1078万。
(2)122平米三居,客厅朝北的三居,两梯三户,上一套成交价是855万。

2、丽 都 东 镇 

丽都东镇,又叫滨河一号,和丽都壹号是同一家开发商,2006年建成的,离地铁站远一些,距离在建的12号线驼房营站1.3km左右,附近有颐缇港、京客隆超市。
小区规模不大,一共4栋板楼,都是总高9层带电梯的洋房,每两栋楼之间都有绿化,还有14栋别墅,有的出租给影视公司了。小区总共500户左右,整体密度非常低,非常安静。
园林也比较有层次,一进门是假山和水系,中间是下沉式花园,不过水系都抽干了,中介说是因为业主反馈蚊子多。
小区的优势是,密度低,得房率高。缺点是,人车不分流,车位地上、地下都有,离地铁站也不近,整体感觉不如丽都壹号。
户型上,以大户型为主,两居是90-100平米,三居133-150平米。我看的是135平米的三居,得房率85%以上,一梯两户,次顶层的客厅阳台和厨房阳台是用玻璃封起来的,算赠送面积,楼下同户型的房本面积更大一些。报价是938万,近期没有同户型中间楼层的成交价。

3、燕  莎  后  

燕莎后,2006年左右建成的,地铁站离得都不近,14号线燕莎北桥站、将台站差不多都有1.3-1.5km,不适合依赖地铁出行的,开车很方便,很快上四环路。
小区一共有6栋楼,4栋板楼+2栋塔楼,板楼总高9-12层,总共800户左右,密度不大,楼总高也不高,外立面是涂料,脱落掉皮挺严重的,非常显旧,中介说近期会再刷一层涂料。开发商是天鸿房地产,物业是燕桥物业,物业费2.8元。
小区中心有广场、水系、花园,每两栋楼之间都有绿化,很多小孩在广场上玩,还比较有人气的。缺点是人车不分流,路面上都有停车。

燕莎后北边是酒仙桥X街坊,正在拆迁,拆迁后的土地建新房,北京宸园,指导价12.5万。随着改善新房入市,这边城市界面陆续能好点。
三居的户型特别好,138平米,总高12层,两梯三户,三面朝南的,餐可分离,有落地窗、有地暖,目前有一套报价950万,上一套同户型143平米的顶层成交价815万。

4、东 润 枫 景  

东润枫景,2001-2003年建成的,楼龄相对较老,距离14号线东风北桥站1.2km,离地铁也不近,周围配套不太好,显得有点荒凉,离朝阳公园很近,距离900米左右。
小区一共分三期,在三个院里,国企天鸿集团开发的,凯莱物业,物业费2.8元。
一期是2001年建成的,有两栋楼,总共160户;二期是2002年建成的,有4栋楼,总共500户;三期是2003年建成的,有7栋楼,总共700户左右。每一期规模都不大,密度比较低。
我踩盘的是二期,门禁严格,新粉刷的外立面,比较干净,呈围合式建设,中间是绿化,有水系,有凉亭,人车分流,小区内部的品质还可以。
小区的主力户型是两居和三居,面积偏大,整体铺设地暖。我看的144平米的三居,总高15层,一梯两户,得房率80%左右,上一套同户型成交价915万,这套房报价930万,成交价能在900万以内。

大家对小区有补充,可以留言,特别欢迎真实住过的朋友留言,包括生活方便程度、物业管理好坏、隔音等细节进行点评~~
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