中报解读⑨｜鑫苑服务上半年“成绩单”出炉，实现「多维」增长

楼市 2024-08-31 09:49 贵州

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近期，物企中报陆续发布，受限于上游房地产增量市场商品住宅供应显著缩量的现状，物企管理规模增长普遍放缓，营收增速呈现全面回落。如何在这样的压力和挑战下实现高质量发展和多维增长，是摆在每家物企经营面前的难题。

8月29日晚，鑫苑服务（01895.HK）发布了2024年中期业绩公告，报告显示，其经营收入405.4百万元，同比增长21.1%；净利润52.7百万元，同比增长25.8%，整体经营呈现多维度稳健增长态势。可以说，鑫苑服务上半年，恪守服务本源，逆风而行，交出了一份“增收又增利”的高质量发展多维增长“成绩单”！

报告显示，2024年上半年，鑫苑服务的「管理服务拼规模、场景服务建生态、场景科技论价值」的【三条增长曲线】战略开始落地，并全面发力。其以规模拓展为牵引、业务创新为动力、科技融合为引擎，实现了各业务板块协同发展、业务结构持续优化的稳健增长局面。

规模增长方面，四轮驱动

实现“管面+合面”增速的双提升

在物业管理行业进入存量时代的大背景下，物企的规模增长和市拓面临着高端市场规模小、老旧小区设施设备难维护、中端市场竞争激烈的难题，可以说已经步入了“红海市场”，据克而瑞物管调研，当前500强物企的在管面积增速已出现连续两年的回落。

2024年上半年，鑫苑服务夯实发展质量，聚焦规模增长，在物业管理稳健发展的基础上，实现了商管业务的有效融合。市场拓展围绕「属地深耕+全域外拓」的战略，落地「一城一策」，实现合约面积同比增长15.36%，在管面积同比增长9.71%的双提升，尤其表现亮眼的是其新签约面积8.2百万方，同比提升220%，规模发展再提速！

区域深耕方面，1+4+N布局形成

华中区域浓度再提升

鑫苑服务认为，不产生效益的规模是“伪”规模！要实现高质量发展，应该追求有效的规模增长，即要符合战略发展的需要，适合自己的品牌定位，有合理的利润，追求覆盖浓度，确保在未来有增值服务的成长空间。

2024年上半年，鑫苑服务坚持推进以市场拓展为主体，以品质服务和科技赋能为两翼的「一体两翼」拓展策略，持续优化拓展模型，创新多样化合作模式，按照「1+4+N」进行全国化布局，实现了在环渤海、长三角、珠三角、西南部四大区域的全面发力。

同时，持续在深耕区域做深浓度，上半年，尤其在华中区域，实现基础服务降本增效的基础上，强化管理区域的资源整合优势，通过在管项目的标杆打造，形成区域服务口碑和品牌影响力，切入本地生活服务市场，为多种经营打开更多延展空间，实现了本区域面积同比14.8%的提升。

服务业态方面

形成了大物管服务多业态组合

2024年上半年，鑫苑服务的服务业态由住宅向非住宅、城市服务等延伸，逐步形成了物管服务、商管服务、资产服务等的大物管服务多业态组合。其中，非住宅物业已覆盖办公、商业综合体、工业园、产业园、学校、公建等多个细分业态。

凭借着优异的市场口碑和领先的服务水平，上半年，鑫苑服务成功新拓了京东亚洲一号郑州经开物流园、郑州大运河数字文创产业园、新乡平原政务中心、河南开封·奇瑞汽车城、河南开封市卫生学校、信阳城市书屋、周口项城瑞元国际商业广场、南通奇妙农场、青岛传化物流港、滨州市蓝田沾化农产品博览园、济南高新区新东佳苑幼儿园等多个非住宅业态项目，非住宅物业的面积实现了同比4.27%的增长，整体服务业态结构进一步优化。

市场化运营方面

实现第三方收入、占比、项目坪效三维增长

据报告显示，鑫苑服务2024年上半年的在管面积中第三方占比55%，合约面积中第三方占比64%。随着期内第三方市拓项目坪效的持续提升，出现了第三方收入增速（51.88%）远高于第三方面积增速（11.63%）的良好局面。

在收入占比中，第三方收入占比也从23.5%提升至32.36%，这说明鑫苑服务对关联方收入贡献的依赖逐渐减弱，其独立市场化运营能力进一步增强。

业务结构方面

压舱石仍旧稳健，增值服务增势强劲

作为压舱石的物业管理服务，2024年上半年收入实现同比提升10.5%，其中住宅物业面积同比提升12.03%，对应收入同比提升14.62%，这是其夯实服务基础、完善服务标准、提升服务体验、强化服务品牌的成果；更是其全面升级服务能力，开展精细化、差异化、专属定制化服务的必然。

据克而瑞物管数据分析，当下物企增值服务面临多重压力，收入增速已连续两年不足5%。而作为鑫苑服务第二条增长曲线的「场景服务」，依托近场优势和社区流量，不断优化业务创新，实现收入同比提升56.5%，可见其围绕业主全生命周期、社区全生活场景的社区生活服务体系和市场化运营模式已形成，并趋于成熟。

其中，在社区零售业务，通过线上「小鑫优选商城」小程序，与线下“楼下经济”「小鑫市集」场景营造，共同搭建社区网格式零售体系，打通了社区最后一公里生活服务生态圈，实现上半年营收同比增长343%。同时，社区租售服务上半年营收也实现同比增长351%，纯水服务依托O2O商务模式和物联网相关技术，为业主提供个性化桶装水及智能化直饮水的高效保障，上半年营收实现同比增长166% 。

期间，鑫苑服务的工程施工收入实现同比提升97.05%，这是对其工程施工业务开展“建管一体化”管理和专业化运营的有力证明。2024上半年，鑫苑服务积极输出前期咨询服务，参与智慧社区规划施工建设，在存量项目上大力开展电梯加装、外立面改造和政府旧城改造项目及老旧社区焕新工程。

盈利能力方面

科技加持下的质效提升

鑫苑服务积极探索新质生产力赋能下的高质量发展，2024年上半年，「科技服务」板块以大物管产业元宇宙平台鑫Meta建设为核心，实现了物理世界与数字世界的深度融合，重点通过对“新管家、新保洁、新运维、新经济、新展厅、新平台”六大场景的应用，为整体经营实现降本、增效以及创收。

比如，在管理服务中，以数据驱动提升管理效能，2024年上半年，鑫苑服务的住宅物业整体坪效实现同比提升2.34%；在增值服务中，鑫苑服务搭建了鑫智停、鑫水机、鑫一家、鑫充电等数据可视化平台，用对数的洞察代替对人的依赖，让数据驱动业务。

小结

当前大环境下，物企要在经营业绩、规模增长、市场化运营、盈利表现等多方面实现均衡增长难上加难。鑫苑服务能交出这样一份如此稳健全维度增长的成绩单，实属不易。

如报告中“管理层讨论与分析”所言，这与其持续贯彻最新的“三条增长曲线”战略发展密切相关。未来，期待其在大物管产业元宇宙的加持下，持续以数据驱动运营，将科技与业务深度融合，不断增强服务特色和发展优势，实现公司经营效益和业务规模的持续增长。

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