中报解读①丨保利物业：核心指标实现高质量增长，经营韧性强劲

楼市 2024-08-20 19:09 贵州

星标中物研协 ↑ 每天快速直达物业专业研究

文 | 研究员：翟雪怡

本文共5217字，阅读约需7分钟

8月19日，保利物业截至2024年6月30日止六个月中期业绩公告。

半年报数据显示，截至2024年上半年，保利物业实现收入约为78.71亿元，较2023年同期增加约10.2%；毛利润约为16.10亿元，较2023年同期增加6.5%；毛利率约为20.46%，毛利率保持较高水平。公司拥有人应占期内溢利约为8.46亿元，较2023年同期增加约10.8%。净利率约为10.9%，较2023年同期持平。每股基本盈利1.54元，较2023年同期增加11.4%。整体来看，保利物业各核心数据依然保持高质量增长。

2024年上半年，在整体环境低迷的大背景下，保利物业依然能够取得优异的成绩，市场拓展功不可没。目前，保利物业以“镇长论坛”聚焦公共服务，推动城镇治理创新；以“国资论坛”助力企业服务，“公服+商办”两把拓展尖刀助力实现了大物业战略的完整闭环。

坚持推进“大物业”战略

管理规模进一步突破

作为大物业时代的国家力量，保利物业积极推进“大物业”战略布局，管理规模不断实现新突破。报告期内，业务覆盖遍布全国30个省、直辖市及自治区的205个城市，全国化布局进一步扩大。合同管理面积达9.50亿平方米，较2023年同期的8.42亿平米增长12.8%；在管面积为7.57亿平方米，较2023年同期的6.50亿平米增长16.4%。合同管理项目达到3168个，在管项目2667个。

保利物业管理规模不断实现突破得益于两方面。首先，控股股东保利发展控股集团的稳健发展，保利物业获得的新交付资源持续优化。2024年上半年，来自保利系统内新增在管项目数达104个，较去年同期提高36.8%。其次，保利物业第三方独立拓展能力强劲，为业绩高质量增长注入动能。于2024年6月30日，保利物业来自第三方项目的在管面积达到约4.91亿平方米，较2023年底增长约2590万平方米；第三方面积占总在管面积约64.9%，较2023年同期增长1.6个百分点，保利物业第三方在管面积占比进一步提高，企业独立性持续增强。市场拓展过程中，保利物业聚焦深耕京津冀、长三角、珠三角、中部城市群四大核心经济带，在新拓展第三方项目单年合同金额中的占比达77.0%，同比提升10.5个百分点，区域浓度进一步提升。

保利物业坚定市场化发展路线，抓实“两减三加”市场策略，在城市布局、业态布局做减法，精准定位核心城市及业态、聚焦客户密度及产品能力、推进组织变革三方面做加法，不断在市场拓展方面取得新的进展。

第一，聚焦客户开拓，兼顾规模与质量，强化项目基本盘。保利物业聚焦经济发展潜力突出的核心城市，围绕“502战略”加快核心种子项目孵化与全域化管理项目布局。深耕金融、税务、交通、能源、通讯五大优势业态，不断巩固业态优势；积极开拓“新制造、新能源、新技术”三大产业资源，丰富保利物业资源集群；此外，加码大型项目拓展，尤其值得一提的是，期内取得新拓展第三方单年合同金额超千万元的项目达35个，在新拓展第三方项目单年合同额中的占比达约64.3%，同比提升约5.7个百分点。

第二，产品+：强化产品功能，优化成本结构，锻造先进竞争力。

聚焦产品服务端，在全行业加快构建新质生产力的背景下，2024年7月，保利物业在北京召开首届国资服务论坛。基于对当前发展阶段下国资国企客户商办服务的新需求，保利物业发布商办“超级快充”模式，该模式在原有商办物业服务基础之上，更强调生产性服务的支撑，以嵌入企业生产生活多空间的方式，为企业提供生产、经营、办公、生活等全链条的连续性保障，最终实现生产效率提升，管理效能提高、服务效益提质的结果。

保利物业“超级快充”四大服务清单

行业层面，保利物业领行业之先，首提“大后勤时代”，夯实“国资服务第一品牌”。在“大后勤时代”下，保利物业以高质量发展”为目标，推动服务范围向广、服务内容向深、服务效益向精、服务技术向新发展。商办“超级快充”模式的形成，是对商办产品服务的进一步升级，构建了商业护城河，有效提升了市场竞争力。借助论坛召开，保利物业国资服务品牌的影响力得到了更广泛的传播与辐射，品牌知名度得以大幅提高。此外，国资商办服务产品力的提升，进一步推动包括金融商办类、通信能源类以及“三新”产业类等在内的优势客户资源加速落地转化。保利物业始终发挥软基建的“柔性”保障角色，以“高质量国资服务”助力“高质量国资发展”，书写“大后勤时代”的高质量答卷。

在成本控制端，精进服务标准及成本控制力。成本力系产品力的重要组成，保利物业拉通“服务标准、经营标准、成本标准”三大标准维度，将服务标准和成本标准有机融合，持续强化服务标准与成本控制力，实现标准化下的成本精益。

第三，开展组织变革，成立商办、公服事业部，提升对商办、公服市场拓展与管理服务的专业化能力。一方面，专注于业态能力构建与优质资源深耕，特别是在长三角、大湾区建立商办、公服专业化平台，加速核心区域布局。另一方面，组建COE专家团队，为市场拓展提供人才支撑，并推行拓管垂直一体化，强化业态管理。事业部改革不仅优化了内部架构，还通过拓展、运营及人才等多维度赋能全国核心业态，促进专业能力整体提升。

基础物管服务表现亮眼

社区增值服务毛利率逆势增长

保利物业基础物业管理收入增长迅速，持续夯实基本盘。截至2024年6月30日，保利物业源自物业管理服务的收入55.93亿元，较2023年同期上升约16.1%，占总收入比重71.0%，业绩表现十分亮眼，这主要得益于在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长以及平均物业管理费单价稳步提升。

截至2024年上半年，保利物业在管面积为7.57亿平方米，较2023年同期增长16.4%；在管项目2667个，较2023年同期增长437个项目。受益于新项目定价标准的提升及部分在管项目的提价，保利物业的平均物业管理费单价实现稳中有升，住宅社区的平均物业管理费单价2.33元/平方米·月，同比增加0.04元/平方米·月。

面对居民消费意愿波动、消费市场竞争加剧等多重挑战，保利物业凭借对社区增值服务核心产品的深度挖掘与精细运营，社区增值服务毛利率实现逆势增长，业务韧性凸显。保利物业源自社区增值服务的收入约为12.50亿元，占总收入比例约15.9%；毛利率38.85%，较2023年同期上涨0.73个百分点，增长十分明显。

保利物业集中资源优势，加强社区增值服务核心赛道布局，核心产品加速成型，专业能力与市场竞争力不断提高。围绕社区资产服务，保利物业加快一二线核心城市的资产管理业务布局，建立以房屋租售为核心的产业阵地，积极拓展资产咨询、托管与养护等一体化服务能力。其中，保利托房业务实现全新升级，坚持深耕项目、深耕物业、深耕业主，聚焦提升社区资产规划能力，专业化租售能力、一站式入住能力，打造轻门店、重服务、强社区的联动模式，致力于做可以让业主感知到服务的社区资产管家。

图片来源：保利物业官网

围绕社区生活服务，保利物业以社区零售与家政服务为核心，聚焦社区场景、发挥社区服务联动优势，为业主提供更为丰富、便捷的生活服务体验。针对社区零售业务，保利物业聚焦提升选品能力、供应链集采能力、前置仓储能力、线下营销能力，致力于打造服务高效、业主满意的高性价比服务产品体系；针对美居服务，保利物业聚焦提升产品设计能力、供应链能力、监理及售后服务能力，打造覆盖项目策划、销售、交付、入住全周期的定制服务能力。

保利物业深化地产开发全流程业务协同，聚焦四大核心业务，不断寻找非业主增值服务的新的增长点。2024年上半年，保利物业非业主增值服务收入10.28亿元，收入占比约13.1%。保利物业深化地产开发全流程业务协同，将品质服务链条延伸至房屋交付前6大环节，提升服务能力。此外，保利物业聚焦地产工程服务、物业工程服务、电梯工程服务、IEIM综合能源智慧管理服务四大核心业务，打造工程专业能力。其中，针对IEIM综合能源智慧管理服务，2024年7月，保利物业与清华大学技术团队双方建立能源管理产学研合作，通过建设自主可控的绿色供应链，创建新型能源智控体系，构建环境友好型低碳循环经济。

图片来源：保利物业官网

以客户为中心

让品质时代的服务力真正兑现

进入存量竞争阶段，各企业纷纷转变发展战略，致力于摆脱关联方依赖，放弃过往粗放式增长，回归服务本质，以优质和专业的服务能力保障独立经营。保利物业秉持“善治善成、服务民生”的企业使命，坚持人文服务的价值观，致力于为客户提供满足美好生活需求的质量化服务。2024年，保利物业经过不断的探索和实践，总结出了新的优化方向，通过“四个一”紧密嵌入标准中，向客户兑现品质服务。

一条体验旅程理解客户。保利物业借助客户体验旅程，以全局视角看清社区里不同的旅程动线和情绪曲线，洞悉客户的痛点和需求，并放入客户体验旅程的工具中思考，在每个阶段、每个场景，为客户匹配落位对应的品质服务。针对服务10年及以上的“东方礼遇”高端服务品牌进行焕新共创，重做一遍客户调研、重做一遍体验旅程、重做一遍服务设计，让服务标准在客户旅程优化中，能够满足任何阶段的客户需求体验。

图片来源：保利物业官网

一个品质全流程代言客户。在交付前期，保利物业全流程与地产开发建设紧密嵌套，围绕“三心、六线、七系统”，充分模拟业主入住的体验，并对产品的规划、环境、空间、动线、触点的设计合理，以及后期的服务运营提出有效意见。在入住后，凭借“I TRUST”客户体验评价体系收集业主的评价反馈，通过区别于满意度的、及时全面的客户评价，不断落位和优化服务标准，增加业主对服务的感知，缩小评价反馈差距。主动当好客户代言人，用客户声音驱动服务标准优化，让物业服务更加专业和自信。

图片来源：保利物业官网

一套“标准+中台”机制响应客户。保利物业承接服务装配式的思路，进一步推进了“业务—成本—运营”的三维标准化体系落位，实现三个分级分档。通过以三维标准化+“数字指挥中心、客户响应中心”的指挥能力，让物业服务实现更高效地响应，也让物业服务成本更精益地匹配，实现优质优价的服务品质落地与提升。

图片来源：保利物业官网

一种品质文化服务让员工更好的服务客户。保利物业通过从员工服务意识、服务能力和服务资源的匹配支持，搭建杨三角循环，让员工满意，给予员工在职业上的安全感和专业的自信心，从而驱动员工在服务客户上不断进步，为客户提供更好的服务。

除此之外，在315期间，保利物业继续保持开放的姿态，再次开启“欢迎来找事儿2.0”，并结合便民服务、社区焕新、社文升级等方面在全国各个小区发起“社区10条行动计划”，重视客户声音，直面客户问题；站在客户为中心的角度，成立“品质专家团”，组建品质专家人才库，构建品质体系，解决专业痛点，挖掘专业价值，为服务升级赋能，加深品质的广度与深度；持续开展“保利物业服务力焕新专项计划”，通过对楼体、公区、环境、设备服务优化升级，给业主们提供更好、更新、更舒适的居住体验，让社区常住常新。

销管费率持续走低，人效不断提升

精益管理效果明显

得益于在保利物业对成本的有效控制和数字化转型带来的提质增效，保利物业销管费率持续走低，人效不断提升，精益管理效果明显。截至2024年6月30日，保利物业销管费率约6.27%，较2023年同期下降1.07个百分点；人效约24.72万元，较2023年同期增长29.39%。

保利物业深化成本控制，推行多维度降本增益措施，持续精进服务效率。第一，推广121项工时标准应用，提升成本控制精细化程度；第二，在大湾区等重点区域开展核心供应链集采，扩大区域集采范围；第三，加大节能工程改造，完成302个项目车库照明改造，并构建能源管理平台，进行科学管理；第四，深化财务、法务等职能共享集约化运营，降低运营成本。

此外，保利物业搭建业务中台，落位数字运营中心、客户响应中心。数字指挥中心负责监控项目资源投入，工单数据自动集成，完成任务流、数据流、评价流的三流合一，组成度量服务的“标尺”；客户响应中心负责拉通客户报事的全渠道，实现需求的全面的录入-派发-关闭-回访。保利物业通过智慧化服务监控和服务人员响应客户报事的全渠道拉通，高效完成客户的需求响应，优化业务流程，提升服务质量。

小结

2024年上半年，保利物业保持战略定力，回归经营本质，全面做强自身，追求高质量发展更优成果，面对复杂的市场环境和层出不穷的市场挑战，依然向市场交出了一份满意的答卷。展望未来，保利物业将持续围绕“刷新服务、提速科技、变革组织”的工作主线，稳中求进、精益求精，重点聚焦四大关键领域：聚焦密度提升，保持高质量拓展定力；精耕社区增值业务，坚定提升产业能力；推行“三维标准化”，刷新服务质量；精益管理创新，深化降本增效，不断提升企业的市场竞争力。

- The end -

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