全解析！了解中部物业市场，这篇就够了丨物业研究

近两年，随着外部大环境的变化，物业行业正在应对更加激烈的市场竞争和房地产行业的持续影响。在此背景下，客户对服务质量的要求也在不断提升，因此，物业服务企业需要不断完善、提升服务质量以满足客户需求，这使得提升服务品质成为企业发展的核心课题。在上市物企的业绩公告中，90%的企业提到了服务品质提升，其中包含的关键词有“提升服务体验”、“加强投诉管理、“品质体验官”以及“以客户为中心”等，这些词语的高频出现揭示了行业内提升服务品质的共识和趋势。

城市分能级，发展有先后。在这种趋势之下，各城市的物业行业发展现状如何？本篇我们将以中部城市为视角（之二）来看一看中国物业管理行业的发展。

3.湖南物业管理面积约12.1亿平方米，长沙市场活跃度最高

2022年湖南省物业管理面积稳步提升至12.1亿平方米，其中住宅为8.88亿平方米，非住为3.21亿平方米，住宅、非住分别占比73.43%、26.57%，住宅仍是企业物业管理基本盘。

公开招投标市场数据显示，2023年上半年长沙中标项目占全省比例高达41.8%，其余城市占比均不足10%，长沙市场活跃度远高于其他城市。

4.陕西物业管理面积约9.27亿平方米，增量规模预计超3亿平方米

根据克而瑞物管测算，2022年陕西省物业管理总规模约为8.66亿平方米，较2021年增加约0.58亿平方米，涨幅为7.2%，占全国物业总规模2.5%左右。综合城镇人口增量、建筑业房屋建筑竣工面积增量以及物业覆盖率提高等多方面因素，预计2023年陕西省物业管理总规模有望达到9.27亿平方米。

按照物业管理项目业态划分，2022年陕西省住宅类物业管理面积约6.17亿平方米，同比增长7.1%，占总规模71.2%，较2021年降低0.1个百分点。非住宅类物业管理面积约2.49亿平方米，同比增长7.3%，增速大于住宅类业态，占比为28.8%，较2021年提高0.1个百分点。

近5年，陕西省房屋建筑竣工面积基本稳定，数值在0.7亿平方米/年上下小幅波动，2023年上半年竣工面积达到2965.39万平方米，同比大幅增长19.1%。其中，住宅类房屋建筑竣工面积远高于其他业态，合计约2.55亿平方米；其次为商业类房屋建筑竣工面积，以0.26亿平方米位居第二；办公类约为0.18亿平方米；学校、科研、医疗等业态房屋建筑竣工面积合计约为0.28亿平方米。未来，随着物业管理范畴不断扩大，建筑业竣工面积有望转化为物业管理面积，预计未来5年陕西省物业管理规模有望增加超3亿平方米。

基础物业服务是物业服务企业的主营业务，同时也是物企营收贡献主力。武汉市物企通过内生外拓实现了管理规模的进一步扩大，同时带动基础物业服务营业收入的迅速增长。2022年，武汉市物企基础物业服务收入为141.28亿元，占总营业收入的79.09%，较2021年提升0.2个百分点。

同时，区域内企业持续探索多种经营领域，营收绝对值上涨约2亿元，其中社区增值服务收入增长较大。截止2022年社区增值服务收入达到16.81亿元，占比为45%。

2.河南物企核心运营指标稳步提升，更加聚焦内功修炼

1）“双利”回升，逐步缩小上市物企及500强企业的差距

根据2023年河南区域服务力调研，在激烈的竞争环境中，物企盈利能力下降，但是河南区域物企“双利”呈回升趋势，2023年毛利率预计约16.2%，逐步向行业水平看齐，2023年净利率也回升预计达10.2%，有望超过500强及上市物企平均水平。

在企业核心运营指标上，河南省物企也保持稳步提升，逐步缩小与上市物企、500强企业的差距。2023年河南区域企业人均管理面积达4519.5平方米/人，人均营收达10.8万/人。

2）注重内功修炼，促进品质提升

高效的组织结构和流程能够提升协同效能和决策速度，使企业能够快速适应市场变化和需求变化。

河南省物企持续深化人才培养及专业能力打造，针对不同的管理层级、专业岗位、成长阶段，进行人才定向培养，并通过多类型课程培训，赋能内部员工，建立人才内生机制。部分企业开设培训学院，为企业及行业赋能。

在服务品质提升方面，企业从服务盲点、痛点、痒点做“有感服务+有效投入”的切入，并且在服务内容运营方式上，开始常识从“基础”向“运营”转变，借助社群强化客户粘性。以永威物业为例，企业打造“玩皮社区”品牌IP，从场域化、年轻态、融合性出发，通过多群体聚集，多主题活动，打造新型社区运营形态。

同时，企业也更重视品质模块的考核，从服务模块、人员能力、科技创新等维度，进行多维度、多举措提升服务品质。

3.湖南综合实力500强上榜企业较多，但缺乏本土领军物业公司

2023年中国物业服务企业综合实力500强中，湖南省上榜企业共计43家，其中最高名次为第65名，相比湖北、重庆、陕西等中西部省市，湖南上榜企业较多。但当前湖南尚无上市物企，区域内泓盈服务、湘城物业、湖南保利天创等均为上市后备企业，本土领军物业公司依然缺乏。

4.陕西50强物企营收增长至75.8亿元，产品力、组织力不断提升

规模扩张以及增值服务多元化发展带来了营业收入的稳步提升，2023年，陕西省50物业服务企业总营业收入约为75.80亿元，同比增长约10.9%。但同时，受市场竞争加剧，收缴率下滑等因素影响，50强企业单位面积营收约27.42元/平方米，同比小幅下降约0.48元/平方米。

陕西省物业服务企业通过将创新资源与企业进行最大程度地适配并由此构建品牌矩阵，强化自身价值定位与竞争优势。该转变意味着物业企业进一步走向成熟，产品特点被进一步放大。以西安锦天物业为例，其自承接西安欧亚学院的服务工作后，实现从基础服务到专项服务边界拓展，后紧随“创新服务，实现学校管家总揽园区服务”的后勤战略构想，对服务体系进一步升级，开拓全新“管作分离”物业服务模式，将物业服务的组织、协调与物业服务业务的执行分工协作，实现优势互补。第一，以项目特性为根本，根据西影·电影圈子项目自身特点及业态制定服务方案及标准。第二，以生态圈构建为重点品牌相互加持，系统化服务标准输出，打造生态化、集约化、区域化品牌优势，合作共赢。第三，以物业服务为核心，系统化推进管作分离理念化导入，系统化、精细化将服务价值理念融入西影·电影圈子。通过西影·电影圈子项目的全面合作，锦天物业逐步实现并开拓了创新、变革、成长的物业服务之路。

从2023年，陕西省优秀物业服务企业的组织架构优化及调整动作来看，本土物企注重人才体系培养的完善与创新以及核心部门的调整优化。

在人才培养方面⸺天朗物业为例，践行“262”人才发展计划，坚持“内部培养为主，外部引进为辅”的培养原则，建立了六大人才培养体系，包括新员工培训“青柠计划”、管培生培养“朝阳计划”、梯队人才发展“蒲公英计划”、中层管理者提升“凌云计划”、10年以上突出员工的“春风计划”以及全员培训关怀“雨露计划”，通过系列化培训、持续性培养，不断提升员工岗位技能和综合素质，推动企业人才建设，打造符合企业发展的人才梯队，为企业不断输送新鲜血液。

在专业化技能提升方面⸺世园物业为例，2023年初启动上线“西安世园物业网络在线学习平台”。该平台突破传统培训的时空限制，不仅可以实现“随时随地学”，而且大大降低了培训成本，这是世园物业打造学习型企业、落实“人才强企”战略的重要举措。平台内置3000多门课程，充分契合物业公司各业务板块，内容涵盖物业管理、自我提升、综合管理、垃圾分类、环保治理、安全管控等物业公司全业务形态。通过为各部门开通专属学习账号，即可开展网上学习，具有方便快捷、资源丰富、全员参与、可跟踪管理等特点，可满足不同岗位人员的培训需求，解决全员学习、跨区域分散学习、疫情影响培训无法开展等难题。

在企业组织架构优化调整方面⸺西咸物业集团为例，紧密结合公司的实际情况，对组织架构进行了全面审视和精心设计，成立了品质管理部。该部门的成立旨在全面提升服务品质，确保公司业务的高质量发展。通过建立一套完善的品控体系，将对服务品质进行全程监控和持续改进。这一体系不仅关注服务过程的质量控制，还注重服务结果的质量评估与反馈，从而形成一个闭环的管理流程。未来，西咸物业集团将继续强化品质管理部的作用，构建更加健全的品控体系，确保服务品质的持续提升，并积极引入先进的科技手段和管理理念，推动公司的数字化转型和智能化升级。