中报横评③丨物企高质量发展成色几何？这些做法值得借鉴

楼市 2024-09-10 18:00 河南

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文 | 研究员：何俊峰

本文共4091字，阅读约需8分钟

物业行业正经历一个重要的发展阶段，企业均力求通过高质量的发展策略来成功跨越当前周期性挑战。在此背景下，“追求有利润的收入和有现金流的利润”已成为衡量企业是否实现高质量发展的关键标准。为了评估2024年上半年上市物企在这一目标上的表现，我们将从盈利能力和现金流表现两大维度拆解，探究形成这些结果的背后因素，找到更多实用的经验和成功案例，为企业提供有价值的参考与启示。

盈利能力

净利润同比下滑，资产减值仍是主因；区域聚焦、组织优化、科技赋能仍在加快推进。

1、净利润同比下降3成，利润增速超过营收增速的企业不足10家

2024年上半年，根据已公布的数据，65家上市物企平均净利润为1.4亿元，相比去年同期下降了29.9%。其中，出现利润亏损或下滑的企业数量达到了37家，比2023年末增加了4家，不增利的情况仍在继续蔓延。同时，行业的平均净利率也从去年同期的水平下降了3.1个百分点，降至6.3%。

从净利润增速与营收增速的对比来看，实现营收和净利润双增长的企业仅占三成左右，在这少数实现双增长的企业中，净利润增速超过营收增速的仅有9家，在当前市场环境下，实现高效增长的企业仍是凤毛麟角。行业内大多数企业在提高收入的同时，普遍面临着成本上升或管理效率不足等挑战，导致利润增长未能跟上营收的步伐。

2、资产减值损失同比提升153.7%，个别企业大额计提仍是利润亏损的主因

2024年上半年，上市物企的平均资产减值损失达到1.4亿元，相较于去年同期的0.5亿元，增幅高达153.7%。其中，雅生活服务首次进行了大规模的资产减值计提，金额达到28.8亿元。资产减值是导致企业盈利下滑甚至亏损的主要原因之一。

3、区域聚焦，强化浓度；客户优化，强调质量

为应对利润下滑的挑战，企业普遍开始聚焦于核心城市、核心区域发展，通过集约化管理来降低成本。例如，保利物业在四大核心经济带的新拓展单年合同额占比达到77.0%，较去年同期增加了10.5个百分点。永升服务在2024年上半年退出了2个城市，并表示将继续有序地从非核心城市及位置偏远、质量较低的项目中撤出，集中资源在100个重点城市布局。与此同时，世茂服务在高能级城市的管理面积提升了6%。

同时，企业也正在通过清退低质客户并拓展优质客户的方式来进一步优化客户结构。在清退低质客户方面，2024年上半年，万物云退出了17个住宅项目；金科服务则撤出了2990万平方米的管理面积，其中包括那些回款无法保障以及主动解除委托管理的项目；世茂服务也主动优化了其项目组合，退出了一些管理难度大且成本高的项目，涉及累计在管面积达1380万平方米。

在拓展优质客户方面，万物云上半年专注于互联网、高端制造、金融、生物医药、跨国公司五大领域，新签合同的饱和收入达到了36亿元，同比增长35.8%。中海物业在千万级以上客户的新增饱和收入为6.8亿元，实现了翻倍增长。同样，卓越商企服务也在大客户收入上实现了54.7%的增长。特别值得注意的是，千万级以上客户的收入已经成为保利物业和中海物业的主要收入来源，占比均达到了约65%。

4、组织优化精简，强化激励机制

随着业务的调整，组织结构的变化也在不断推进。多家企业正在进行组织变革以适应新的市场需求。例如，保利物业推进了事业部改革，建立了商办和公服事业部，并通过集约化的中台管理来深化财务、法律等职能的共享运作。世茂服务则对其经营架构进行了调整，转型为“六大区域”，新设立了住宅和非住宅两大业务发展中心。同时，进一步简化组织结构，实施了“职能一线下沉、业务区域化管理”的协同管理模式，并优化了岗位配置，设置了平台岗位配置的上限，以此提高效率并合理控制成本。众安智慧生活则通过实施扁平化管理、加强跨部门协作以及优化业务流程的方式来实现组织结构的优化，并落实了工程共享机制，旨在提升运营效率和服务质量。

伴随着组织变革，员工队伍的精简也成为了一个显著的趋势。2024年上半年，员工数量减少的企业比例高达56%，其中员工数量下降最为显著的是星悦康旅、中海物业、宋都服务和时代邻里，这些企业的员工数量减少均超过20%，裁员成为企业降本增效的方式之一。

同时，企业还通过强化激励措施来激发组织活力。例如，龙湖智创生活注重对一线员工的激励与发展，为此设立了总额达1亿元的品质服务奖金，旨在激发一线员工提供更优质的客户服务。世茂服务则通过鼓励员工与公司共同成长，表彰那些做出突出贡献的个人，树立业绩标杆，从而激活企业的奋斗者文化。

5、加强科技赋能，推动降本增效

科技赋能是推动降本增效的重要途径，2024年以来，众多企业持续加大投入。例如，碧桂园服务通过数字化手段实现了保洁工作的全面线上化，从而将客户满意度提升了5.6个百分点。华润万象生活依托其数字化平台“一点万象”，实现了日均活跃用户数突破100万，同比增长44%。龙湖智创生活利用苍鸾智慧楼宇管理系统，显著提高了前线物业工作人员的效率，项目对比显示，巡检时间减少了76.1%，工单处理速度提升了62.5%。

现金流表现

现金流承压下滑，应收账款任务依然艰巨；保应收、促预收，加大现金回流力度。

1、现金及现金等价物同比下降6%，近6成企业下滑

2024年以来企业现金流压力持续存在，上半年披露数据的65家上市物企现金及现金等价物均值为17.4亿元，较去年同期下降6%，近6成企业现金及现金等价物出现下滑。其中，万物云现金及现金等价物以123.6亿元位居榜首。

2、应收账款增速首次低于营收增速，12家企业应收账款金额超过营收

应收账款的回收是影响着企业现金流的最重要因素，2024年上半年62家上市物企应收账款均值为17.8亿元，同比增长3.6%，较上年同期下降17.2个百分点，应收账款增速首次低于营收增速（4.7%）。整体来看，企业主动控制应收账款的举措已初见成效，这对企业的现金流管理起到了积极的影响。

分企业而言，应收账款的回收压力仍然显著。例如，碧桂园服务的应收账款高达237.8亿元，其应收账款占营业收入的比例达到了113%。此外，包括德信服务、宋都服务、荣万家在内的11家企业，其应收账款也都超过了各自的营业收入。尽管行业整体在改善，但部分企业仍面临较大的资金回收挑战。

3、关联方应收账款计提风险高，车位按金持续拖累，企业优化关联交易，加大回收力度

房地产企业的经营风险尚未完全消除，其经营压力和市场低迷的状态仍在持续，这对物企构成了较高的关联方应收账款计提风险。数据显示，2024年上半年，许多企业主动减少了与关联方的交易，以此来抑制应收账款的增长速度。然而，截至2024年上半年，仍有部分企业的关联方应收账款占比处于较高水平，如合景悠活和建业新生活的这一比例均超过了50%，而雅生活服务和万物云的占比也超过了40%。

在过去地产业务表现良好的时期，物业企业通常会通过向地产商支付相应的车位按金来获得车位的销售权，这一做法曾为物企带来了可观的利润贡献。然而，随着关联方应收账款计提风险的上升，动辄数亿乃至数十亿元的车位按金开始对企业现金流构成影响。2024年上半年，部分企业的预付款项、按金及其他应收款项占其应收账款及票据的比例依然偏高，例如世茂服务和绿城服务，这一比例超过或接近50%。

为应对应收账款对企业现金流的影响，万物云、碧桂园服务等企业主动采取措施来降低关联交易。以万物云为例，其关联交易收入占比从2021年的19.2%显著下降至2024年上半年的10.2%，万物云还表示，计划在下半年进一步主动降低与万科间的关联交易。碧桂园服务还专门成立了欠款追讨委员会，以加强对于各项欠款的回收工作。

4、政府业务应收账款回收艰巨，“应收账款抵税”提供新思路

近年来，物业企业积极拓展城市服务业务，但随着政府财政压力的增加，这类客户的应收账款回收也变得更加困难。以环卫业务为例，2024年上半年，典型环卫企业的应收账款增速普遍超过了其营收增速，同时，这些企业的应收账款周转天数也在延长。其中，启迪环境的应收账款周转天数高达319天。

雅生活服务是较早布局环卫业务的物企之一，其在该领域的应收账款回收方面积累了一定经验。雅生活服务通过与业主方（郑庵镇人民政府等四个政府主体）、关联企业签订贷款协议的方式，将5175万元应收账款以贷款的形式出借给关联企业，然后关联企业再将这笔资金用于支付税款。对于雅生活服务来讲，虽然这种操作最终并未直接转化为现金回收，但对于企业而言，能够获得等值的抵押资产总比坏账计提更为有利，这也不失为一种创新的尝试。

5、增加品质投入力度，提升预收金额，促进现金回流

对于C端客户而言，满意度是决定物业费回收情况的关键因素。为了改善现金流状况，企业加强服务质量的提升，以提高业主满意度并促进物业费的预收。数据显示，碧桂园服务在2024年上半年投入2.7亿元用于社区翻新，涉及1569个项目，这一数字显著高于去年同期的1.5亿元和497个项目。与此同时，龙湖智创生活也在全国范围内为其服务的近千个园区连续第13年实施“善居计划”，累计投入达到数亿元。

这些举措在预收费用方面取得了一定成效，2024年上半年，近八成的企业合同负债有所增加，其中碧桂园服务的合同负债最高，达到了73.6亿元；而万科物业则在2024年1月实现了超过40亿元的物业费预收。

小结

2024年上半年，物业企业在追求高质量发展的过程中遇到了诸多挑战，整体来看，高质量发展的成效仍有提升空间。然而，企业的积极尝试与持续创新为未来的高质量发展奠定了坚实基础。相信随着企业在区域聚焦、客户优化以及风险防范等一系列策略上的不懈努力，高质量发展的成果将逐步显现。

- The end -

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