中报解读⑤丨向新而行，以质致远，金茂服务发布2024中期业绩

2024年以来，物管行业面对着行业定价与品质监管愈趋严格、存量住宅竞争市场激烈、上游业主经济压力导致支付能力下滑、刚性人工成本上升等等挑战，各家公司在规模发展和服务品质提升等方面都感受到了一定压力。

2024年8月26日，金茂物业服务发展有限公司（下称“金茂服务”，股票代码：00816.HK）正式发布截至2024年6月30日止年中业绩公告。从业绩报告来看，金茂服务依旧巩固了高品质服务和高质量发展的护城河，在市场波动环境中，依然实现稳中有升的差异化发展。

半年报数据显示，截至2024年上半年，金茂服务实现营业收入14.91亿元，同比增长10.2%；净利润1.81亿元，同比增长21.9%；总合约面积11742万方，较2023年底增长10.3%，在管面积9,810万方，较2023年底增长16.5%。基础物管收入10.09亿元，同比增长34.6%。非周期业务收入占比88.1%（同比提升4.7pct）。整体来看，金茂服务主要数据均呈现良好态势。

精益高效，实现全面有质增长

近年来，物业服务行业逐渐由追求规模扩张转向内部优化与提升。众多物业服务企业纷纷将高质量发展确立为战略核心，力求在保持管理与服务规模均衡发展的同时，积极探索符合自身特点的发展道路，并专注于自身的优势领域。

基础服务持续发力，外拓、收并购助力业绩提升。金茂服务针对市场变动，修改制定了了“1245”战略规划，以此指导各项经营策略的实施。公司持续深化业务结构的优化调整，加强非周期性业务作为稳定基础的核心地位，并已取得一系列阶段性成效。截至2024年6月30日止六个月，金茂服务实现收入约人民币14.91亿元，同比增长约10.2%。

精细运营，降本增效，结构优化实现利润提升。社区增值服务正从规模驱动转向质量驱动，通过增强营销能力促进业务模式的转型，进而实现业务结构的优化和回款能力的增强，培养具有长期增长潜力的社区增值服务细分市场。同时，金茂服务在成本控制和费用管理方面，利用数字化系统等手段提升人力资源效率，以增强公司的精细化管理能力。截止报告发布，2024年上半年金茂服务实现净利润1.81亿元，较2023年同期增长21.9%。

值得注意的是，金茂服务在应对外部环境变化的过程中，进一步强化了现金流的管理。公司对所有应收账款进行了全面的梳理，并积极推动回收工作。在上半年，金茂服务的经营活动净现金流达到了1.53亿元，进一步增强了现金流的安全性。此外，自今年1月完成对润物嘉业的收购以来，截至2024年6月30日，金茂服务已经实现了润物嘉业的本地化整合，并提升了其效益。这一举措进一步促进了金茂服务在上半年的营收和利润实现了有质量的增长。

坚持区域发展，着重拓展能力建设

坚定区域深耕，增强规模优势。金茂服务依据现行的承接标准，致力于拓展高品质项目并增强经营效益，正逐步转型为追求在优势区域、优势业态以及优势产品上的高密度布局。此外，该公司在城市布局策略上采取差异化聚焦，专注于高能级城市，并持续深化在优势区域的深耕细作，以增强其质量规模上的优势。截至目前，金茂服务已在全国70个城市管理着582个项目，其中高能级城市所占比例约为91%。至2024年上半年，公司进一步提升了服务质量和效率，新签约的项目中有97%位于一、二线城市，显著提升了市场竞争力。根据业绩报告，金茂服务的总在管面积从2022年底的5686万平方米稳步增长至2023年底的8421万平方米，并在2024年上半年达到了9810万平方米。

强化渠道建设，充分发挥拓展动能。金茂服务之所以能够实现高质量且稳定的增长，得益于其在城市布局和业务结构方面的显著差异化优势。基于业务结构的优化、服务体系的迭代升级以及差异化优势的增强，金茂服务不断开拓优质的大客户和大型项目，同时进一步完善了其在城市中的布局并加强了渠道建设。正是这种坚持高质量、审慎的规模发展策略，结合其独特的差异化优势和积极有序的拓展体系，使得金茂服务在行业整体增速减缓的背景下，依然能够保持稳健的增长态势。

报告期内，金茂服务营业收入第三方占比为77.9%；在管面积第三方占比提升至50.5%，较去年年末增加3.9个百分点，较2022年末增加12.8个百分点。

刻苦钻研服务体系，营造美好社区

服务理念决定了企业对客户需求的理解以及在管理行为上的着力点。高端服务要求在客户可见与不可见之处，持续不断地提供高质量服务。当客户的“未明言的需求”被悄然满足和解决时，高品质服务的重要性便得以充分展现。

战略引领，自上而下产品全面焕新。2024年，金茂服务在充分研判市场环境和行业竞争格局的基础上，结合自身资源禀赋和优势能力，升级制定了“1245”战略。锚定“五年再造新金茂服务”的高质量发展目标，逐步打造“物业管理、企服IFM、城市服务、智慧物联、能源管理”五条有市场竞争力的核心业务线，以全新战略牵引发展。上半年，金茂服务在提升服务质量、优化服务结构、创新服务模式基础上，沉淀出一套更精准的产品模式，并于2024年正式发布了《日臻-金茂服务全周期产品体系读本》。在该体系中，金茂服务的细分产品线涵盖了从社区管理到商企服务，从智慧物联到绿色能源等多个领域，形成了全面、系统的服务矩阵。

与此同时金茂服务将VOC（Voice of Consumer）+VOE（Voice of Employee）体系继续铺排应用：客诉、咨询求助、管家访谈、客户体验官、用后即评、客户研究专项课题、员工体验官等通路更精细化采集还原客户反馈声音。同时，金茂服务进一步缩短品控稽核周期，开展专项品质提升行动，推动服务能力的持续迭代和服务品质的持续提升。

精研客户需求，产品体系再升级。金茂服务专注于满足住宅客户的需求，对服务体系进行了迭代升级，将服务体系迭代升级为MOCO特色服务2.0，该服务以“服务美学”为核心，开创了高端住宅物业服务的新体系。随着服务体系的升级，金茂服务与今年中国金茂推出的金、玉、满、堂四大新产品系列相匹配，推出了《金茂服务“金玉满堂”服务产品价值体系》，并针对示范区同步实现了服务的提升。此次服务体系的全面升级，标志着从地产开发到物业管理的全生命周期产品力的提升，同时也进一步增强了金茂品牌的凝聚力和影响力。

在非住业态服务方面，金茂服务持续用规范优质的服务标准为写字楼、产业园、购物中心等商企客户营造舒适的商务办公及经营环境。上半年，金茂服务GOLDEN特色商写服务体系继续迭代升级并斩获上海北外滩来福士、上海南桥传悦坊、嘉兴合众新能源汽车基地、潍坊歌尔光电园等多个项目，不断深耕在非住业态方面优质的品牌基因。

此外，聚焦B端客户多元服务场景的IFM（综合设施管理）业务，金茂服务具备楼宇科技、智慧平台技术、能源管理方面基因，有较好的设施管理服务基础。目前，IFM业务已做为金茂服务的又一块招牌，布局了多个高产值行业客户，如金融类客户、新能源汽车细分赛道类客户等。上海哪吒汽车总部项目针对客户特点制定专项服务方案并打造了写字楼标杆项目，与业主增强互动、提升满意度和忠诚度的同时不断创造新的增长点。

产品线的精准定位进一步助推金茂服务打造了全周期、全业态服务矩阵。凭借高品质管理服务能力，金茂服务也获得了市场与客户的充分认可，各业态客户满意度水平稳定在行业高位，整体盈利能力继续提升。2024年金茂服务持续在综合实力、服务力、服务满意度等方面获得诸项殊荣。

加强营销赋能，打造社增亮点。面对宏观经济环境对消费行业的挑战，金茂服务社区增值业务围绕“挖存量、拓增量、聚焦产品营销”，经营模式逐步转型并取得了一些亮点成绩。

在生活服务业务领域，金茂服务逐步塑造特色品类，采用“核心产品”与“专项营销”相结合的策略推动业务发展，使得付费用户数量增长了81%。金茂服务深入挖掘社区业主的需求，构建了“一刻钟便民生活圈”，并推出了“悦邻生活”系列线下活动。在美居业务方面，金茂服务持续关注标杆项目、示范区的打造以及美居供应链的构建，并成功实施了多个重点自营C端业务。在空间资源业务方面，金茂服务拓展了仓储、社区展览、电瓶车充电桩等业务，通过产品和运营的双重赋能，将空间资源的有效利用率提升至70%。在资产经纪业务方面，金茂服务持续进行业务结构的多元化转型，租售业务实现了“中资产+传统租售”的多元化业务结构，南京尧化科技大厦、淮海数字经济产业园、中昊家园等中资产项目的资产招商运营持续产生超过千万的收益。

夯实数字建设，持续打造智慧物业。秉持长期稳健的可持续发展理念，金茂服务还积极进行智慧物业的持续打造，制定了三年数字化发展规划，推进数据基石构建、运营服务数字化、经营管理数字化。

作为长期主义践行者，金茂服务的长期主义理念不仅体现在企业及产品的高质量、智慧化发展，也体现在企业的社会责任行动中。2024年金茂服务继续围绕“五微行动”凝聚力量，从全周期服务出发，扎根基层治理、焕新服务主题，与客户、合作方、城市、社会等多方共建绿色美好社区。

回顾2024年上半年，向新而行，以质致远，金茂服务在市场波动的背景下，巩固了其高品质服务与高质量发展的核心竞争力，实现了在稳定中持续提升的差异化发展态势。

看向未来，行业增长回归理性，企业对提质增效、精益管理、区域深耕、多元发展的诉求成为焦点。金茂服务积极适应行业“新常态”，围绕市场化、精益化主动调整经营策略，不断夯实主营业务的同时探索多元业态服务、能源管理、智慧社区等领域。中长期内，金茂服务将坚定其“1245”五年战略，以“品质卓越、有质增长、精益高效、市场认可”的行业形象，为客户、股东、社会、员工创造更多可持续的价值。