文 | 研究员：姜城羽
2024年8月28日，新城悦服务（1755.HK）正式对外发布2024年中报业绩，截至当日，在全部已发布公告的47家上市物企中，新城悦服务的业绩表现韧生提质、稳步向优：
核心业绩稳中向好：2024上半年总营收27.7亿元，同比增长3.3%；归母净利润3.0亿元，同比增长2.7%；在行业波动周期里，新城悦服务逆势实现营收、毛利润、净利润三增长。
业务结构不断优化：2024上半年两大核心业务持续发力，核心业务收入占比高达92.2%，核心业务毛利占比高达93.6%。物业管理服务收入19.1亿元，同比增长12.6%；社区增值服务收入6.5亿元，其中团餐业务收入2.4亿元，蝉联行业第一。
经营性现金流改善：截止2024年6月底，新城悦服务经营性现金流同比增长超200%，现金及现金等价物达21.07亿元，流动比率（流动资产/流动负债）达1.72，现金流充沛。
营收、毛利、净利三增长
“营收25亿+”物企毛利率第二
1. 2024上半年“营收、毛利、净利三增长”企业毛利率位列第四
2024年上半年，物管行业仍未走出波动周期，物业服务企业业绩承压明显。截止2024年8月29日，在已披露业绩数据的47家上市物企中，有14家企业营业收入出现负增长，22家企业毛利润出现下滑，32家企业净利润同比降低。
在此行业背景下，依然有13家优质物企脱颖而出，在2024年上半年实现了营收、毛利润、净利润均同比增长的出色业绩。在上述物企中，新城悦服务以27.2%的毛利率表现位居第四，在稳健经营的同时，也展现出了不俗的盈利能力。
2. 行业波动期毛利率环比、同比双增长，“营收25亿+”物企毛利率第二
就收入端而言，新城悦服务2024上半年营业收入达27.7亿元，同比增长3.3%，连续两年中报营收超25亿元，行业头部企业地位稳固。就利润端而言，截止8月29日，根据已披露的中报业绩数据显示，共有9家上市物企成功跻身“营收25亿+俱乐部”，其中，新城悦服务以27.2%的毛利率表现排名第二，在行业波动期，依然实现了毛利率同比和环比的双增长，仅次于有商管业务加持的华润万象生活（34.0%），在传统物业服务商中毛利率最高。新城悦服务不仅在稳健经营的物企中，盈利表现出色；在行业头部物企队列中，依然展现了亮眼的盈利能力。
业务独立性持续提升
核心业务营收、毛利占比均超90%
新城悦服务近年来不断强化物业管理服务和社区增值服务两大核心发展动力，持续降低地产关联业务（开发商增值服务，下同）在营业收入和毛利润中的比重。通过降低对地产开发的依赖性，逐步提升公司业务的独立性。
截止2024年6月底，两大核心业务中：物业管理服务收入19.1亿元，营收占比约68.9%；毛利4.7亿元，毛利占比约62.6%。社区增值服务收入6.5亿元，营收占比约23.3%；毛利2.3亿元，毛利占比约31.0%。两大核心业务的营收占比达92.2%，毛利占比达93.6%，有力的佐证了公司“大社区+大后勤”双链驱动发展战略的强大驱动力。
而与此同时，地产关联业务的占比则在持续下降，开发商增值服务的毛利占比已由2020年的峰值31.1%降至目前的6.4%，创近年来历史最低记录，不断优化的业务结构也将为公司未来业绩的稳健增长奠定发展之基。
深耕高潜城市群，发力核心经济带
非住第三方占比91.3%
1.汰换低效标的，聚焦核心区域、高潜力城市、优质项目
鉴于目前的整体经济环境和房地产市场情况，新城悦认为审慎并稳妥的发展更适合当下。基于上述判断，新城悦服务在报告期内。调整规模增长步幅，对于一些盈利不及预期或是有其他负面影响的项目，进行谨慎评估、有序汰换，旨在优化管理成本，同时也将更多精力投入到优质服务中，持续稳定公司在管项目的经营质量。
2024上半年，此类调整项目规模约500万平方米，占总在管面积的2%-3%。得益于新城悦服务对“汰换持续低运营反馈项目”战略的笃定坚持，在2024上半年部分城市用工成本相对提升的情况下，新城悦服务依然取得了24.7%的毛利率表现，较2023年全年提升了0.7个百分点，成果初步显现。
与此同时，新城悦服务坚持区域聚焦和城市深耕策略，2024年上半年78%的新签约项目位于以环渤海、长三角和川渝地区为主的核心经济带，60%的新签约项目集中在以上海、常州、天津、成都、昆明、武汉、长沙、西安等为代表的50个重点城市，通过区域深耕，强化规模效应，推动当地市场口碑与项目服务密度的双向提升。
在上述聚焦战略指导下，新城悦服务物业管理服务增长势头强劲，截止2024上半年，物业管理服务收入19.1亿元，同比增长12.6%，第三方项目收入占比40.6%，营收增长及项目来源结构愈发健康。
2.多元业态均衡发展，第三方项目收入占比91.3%
新城悦服务对规模结构的调整，不仅限于“城市聚焦”战略导致的规模的区域结构优化，同时也在不断推进规模的业态结构的优化。报告期内，新城悦服务持续加大非住宅业态的拓展力度，均衡多元业态发展。截止2024年6月底，新城悦服务非住业态收入达3.7亿元，其中第三方项目收入占比高达91.3%。
2024上半年新城悦服务非住宅业态外拓标杆项目
数据来源：企业官微、克而瑞物管整理
社区增值服务跻身行业八强
团餐赛道行业收入蝉联第一
新城悦服务于2021年即着手打造双链驱动的“大社区+大后勤”幸福生态服务体系。其中，将面向C端的住宅物管、社区增值服务作为“大社区”服务，将面向面向政企客户及终端客户的非住物管服务以及团餐、电梯等创新增值业务等作为“大后勤”服务。通过发展非周期性业务，构建新城悦服务的“第二增长曲线”，保持市场竞争力与发展特色。
得益于新城悦服务独到的市场判断及坚定的战略执行，报告期内新城悦服务的社区增值服务多点开花，非周期业务增势稳健增长。截止2024年上半年，新城悦服务社区增值服务总收入达6.46亿元，在已发布社区增值服务业绩的上市物企中排名第八。其中，其他非周期性业务收入2.1亿元，同比增长36.5%，增长潜力续显。此外，团餐业务收入2.4亿元，设施设备收入0.9亿元；周期性业务收入1.0亿元，在社区增值服务营收中的占比持续降低至15%。
就细分业务而言，新城悦服务2024上半年团餐业务继续保持领先，营收同比增长7.4%。截止8月29日，在已披露中报数据的上市物企中，共有19家企业明确提及已布局团餐业务，其中6家企业披露了团餐业务的营收情况，新城悦服务以收入2.44亿元的营收规模，继续蝉联行业第一。
“服务者文化”引领奋进
“有诚议”平台广纳建言
新城悦服务不仅关注核心业务的业绩增长，对服务层面的品质提升也同样高度关注。公司坚信“满意的客户来自满意的员工”，提倡共创、共识、共践“服务者文化”，让员工在与业主“相互成就”中收获职业尊重与职业价值。
1.满意的员工
为更好地倾听员工的“发声”，和员工共同聚焦一线问题、沉淀一线智慧，从而实现“建议”与“决策”双向循环的意见反馈与沟通渠道，2023年9月20日，新城悦“有诚议”平台正式上线。在这里，每一位新城悦“服务者”都可以提出对公司发展、对业务管理的专业意见。“有诚议”也将结合公司阶段性重点工作，定期推出相应的“诚议主题”，主题诚议一经采纳将会收到水滴打赏翻倍奖励。截止2024年6月30日，“有诚议”在上半年接收到各项合理化建议共计180条，其中已被采纳并投入后续管理优化过程中的建议，高达75条。
2.满意的客户
在“服务者文化”指引下，2024上半年，新城悦服务“满意的员工”通过归家动线换新、儿童设施换新、景观节点换新、景观两点换新等“社区换新”活动，落地品质标签近900项，打造品质案例225个。同期举行消防演习1400多场，覆盖约42000人次。在重大节前安全检查3600多次，防汛演练约970次。入户服务24万户，企微回访27万户全时段“在线”服务，高效响应业主需求，使业主真正成为了“满意的客户”，也为公司的第三方市场拓展打下了良好的口碑。
数据来源：企业官微、克而瑞物管整理
以克而瑞对行业的观察而言，物管行业内不乏频繁规划战略、制定目标的企业，但对战略目标笃定坚持的企业略显稀缺，而新城悦服务正是“少数派”中的一员。
早在2023年末，新城悦服务就笃定坚持调整住宅物管服务的拓展策略，将精力集中于优质项目的经营，并且适当减少盈利能力较弱且收款周期较长的增值业务，同时持续推进更具潜力的团餐和电梯维保业务。今年年初，新城悦服务更是进一步提出了“固本提质、励新前行”的年度发展主题。这些前瞻的市场预判、坚定的业务转型、踏实的贯彻落地，都在这份中期报告得以体现，也为众多在行业波动期陷入“迷茫”的物企指明发展的方向。
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