股市涨疯了，何妨来了解一下REITs？
财富
财经
2024-10-04 23:52
浙江
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伴随着中国股市的惊天暴涨，其估值吸引力相应也在下降。在低利率时代，多元资产配置，正越来越成为中国家庭金融资产的最终解决方案。而成功的多元资产配置的关键在于，对不同资产类别的深入理解，并在资产具有性价比的阶段配置。当前，股票和债券市场波动加剧，商品配置难度大，投资者理应探索和了解更多资产类别。REITs作为一种兼具股息收益和资产增值潜力的投资工具，总的来讲，对于普通投资者而言，还些许陌生，但值得注意的是，今年中国REITs市场正在发生一些深刻的变化。2024 年 7 月 26 日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号），中国REITs的发行进入常态化，代表着中国的REITs正式进入了新的发展阶段。自2021年6月REITs试点以来，该投资品种一度处于不温不火不咸不淡的状态。一开始由于供给不足，reits整体经历了一轮暴涨，但23年全年发行偏冷，且遭遇整体性暴跌，还一度引发媒体热议。进入2024年，REITs一下子脱胎换骨，春节后整体迎来一波快速的修复行情。其中很关键的一点在于，证监会2月8日发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了REITs的权益属性。这意味着当机构投资者持有的REITs交易价格波动时，这些涨跌不会直接影响他们报告的利润数字，而是记录在另一个叫做“其他综合收益”的项目中。对于险资和机构自营而言，REITs的吸引力骤增。根据海通证券的研报统计，相较于去年中报，保险与券商自营对REITs 的配置规模显著上升。截至9月底，公募 REITs 年内发行数量和规模分别为17只和384亿元，较2023全年增长 183.33% 和 91.04%，2024 年已然成为 中国REITs 发行量最大的一年。与此同时，整体生态也在不断地完善和丰富。一方面，REITs上市资产类型越来越多，除了常见的交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施等类型外，还在不断拓宽资产范围。2024 年 6 月 28 日，华夏首创奥特莱斯 REIT 获批，成为国内首只获批的以奥特莱斯项目为底层资产的消费基础设施公募 REITs。另一方面，REITs已经形成了“首发 + 扩募”的双重发行机制也已经打通，中航京能光伏 REIT、国泰君安东久新经济 REIT 和红土深圳安居 REIT 等项目，在年内先后发布了拟扩募公告。
随着REITs在中国市场逐步常态化发行，从需求方面看，投资者可以通过REITs参与不动产市场，享受稳定的收益，同时也为投资者提供了多样化的投资选择；而从供给方面来说，REITs更在地方财政压力高企的背景下，有助于盘活存量资产、促进基础设施的发展和升级。我国在人口老龄化和社会的资产负债表衰退方面与日本有太多的相似之处。日本在进入低利率时代后，REITs在日本房地产市场中提供了重要的流动性支持，尤其在大宗物业交易中，REITs是主要买家。此外，日本REITs市场的稳定发展也为居民提供了低风险偏好理财和养老理财的选择。日本REITs的发展对襁褓中的中国REITs有着很好的镜鉴作用。
本文整理了日本REITs和目前中国REITs的部分情况，供大家参考。
日本REITs：低利率时代，个人投资者的重要选择日本因为90年代泡沫破裂之后经济萎靡不振，日本央行为了刺激经济选择大放水，并且从16年开始进入负利率时代。在这个时代背景下日本的债券基金与货币基金规模先是自1989年的11万亿日元涨到1999年的36万亿。之后由于2000年日本央行的刺激政策，在利率见底之后，债券与货币基金规模巨幅下降，中长期债券基金规模缩水接近99%，而大部分货币基金则伴随着2016年进入负利率之后彻底清盘，目前仅剩下按日分配收益的货币基金。在这个环境下，每月分红型产品与日本REIT承接了债券基金流出的资金，然而由于部分分红型基金已经没有可分配利润，导致该类型产品规模同步大幅缩水，而硕果仅存的日本REIT则承载了最后的希望。2000年1月随着日本《投信法》的颁布，标志着日本REITS的诞生，如今日本是全球第二大、亚洲第一大REIT市场，能够发展到这一步主要原因还是由于以下三点：稳定的派息；长期的低利率环境；开放的投资环境与政策的长期支持。股息稳定持续引导了个人投资者参与REITs投资，日本REITS投资收益主要来源于两部分：分红以及资产增值。根据华泰证券的复盘，2014-2023年的平均股息率在4-5%，结合估值提升，年均回报率达到了6.5%，远高于日本的长期国债利率，优异的收益率背后离不开优质的底层资产。日本REITS的底层资产并不像我国种类丰富，底层资产主要分布于写字楼、物流和住宅，要求可分配利润的分红率不得低于90%。根据日本相关法律法规，只要满足了分配90%以上可分配利润以及若干条件的REITs，则分红收益可以抵扣税收。在出租率方面，日本REITs长期维持在94%以上，近十年更是维持在96%以上，并且除开办公楼与酒店类资产，其他资产的租金水平也长期维持稳定。底层资产给REITs投资者带来了持续稳定的现金流，这在长期的低利率环境下弥足珍贵。自从2001年日本央行开启了量化宽松政策，十年国债利率一路下滑至负利率，高股息策略成为了日本投资者为数不多的选择，日本REITs依靠着分红属性也占据了一席之地，同时日本政府也一直在推动日本REITs市场的发展。2007年美国爆发次贷危机，受次贷危机影响部分日本REIT破产清算，在此背景下政府在月2009年1月立法推动日本REITs并购，利用合并后的规模优势强化项目抗风险能力。日本的公共部门与私人部门在2009年9月设立了REIT市场的“平准基金”不动产市场稳定基金，同时日本央行于 2010年开始宣布购买REITs， 2014年日本政府养老金开始投资日本REIT，不断的资金流入推动着日本REIT规模迅速增长，2015年日本REIT市值超过了澳大利亚成为了全球第二大的REIT市场。以日本第一支日本REITS也是目前规模最大的日本建筑基金为例，底层资产主要是东京以及东京附近城市的办公楼，在运营伊始只有22处房产。而截至2022年末，通过不断的收购与运营，现在拥有71处房产，其中60%位于东京市中心。东京作为世界顶级城市寸土寸金，因此日本建筑基金的底层资产十分优秀，市中心区域的办公楼皆为头部办公区位，。在运营层面上，近五年的出租率皆维持在96%以上，高于东京办公楼的平均水平。这些都带给了日本建筑基金优秀的现金流，并且拥有强大的穿越经济周期能力，因此即便其股息率在前十大规模日本REITS中是偏低的，但是投资者依旧趋之若鹜，溢价率为前十大日本REITS中最高的，这也与REIT投资者更加偏好于分红稳定性不谋而合。日本REITs市场中，个人投资者通过信托银行购买REITs共同基金，占比超过20%，这对市场的活跃性和流动性起到了重要作用。相较之下，目前我国REITs的主要参与者还是机构。襁褓中的我国REITs
我国在2024年4月颁布的《新国九条》也提到大力支持REITs发展。借鉴发达国家经验，REITs往往在低迷的宏观背景下被推出，主要原因还是因为REIT可以提升不动产的流动性来达到降低企业融资成本的目的，从而提升金融体系的稳定性。我国公募REITs的模式是公开募集资金投资于ABS，然后通过ABS持有基础设施项目，将项目的大部分收入分配给持有人。由于是封闭式基金，因此不开放申购赎回，直接在二级市场交易。按照经营模式分为产权类与特许经营权类，其中特许经营权类到期后价值一般归零，而产权类到期后仍有产权价值，因此特许经营权类平时分红要求更高。严格意义上，我国第一只发行的标准化公募REITs产品是在2005年于香港上市的“越秀房地产投资信托基金”。随后直至2020年《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》文件的发行，我国公募REITs才走上了发展的快车道，截至2024年9月5日，国内公募REITs的发行数量达到45支，总规模为1343.27亿元，平均每支的发行规模为31.87亿元。经过国泰君安的测算，2024年之前上市的REITs经过年化调整之后现金平均分配率4.5%，特许经营权为7.5%。其中，高速公路和能源类现金分配率较高，分别为8.5%和7.73%，而产权类和保障房较低，分别为4.58%和3.5%。但是产权类以及保障房项目的现金流更加稳定，因此往往投资者更热衷于这两类项目产品。今年的REITS市场在经历了2023年的深度熊市之后，在2024年有着非常突出的表现。相对股债皆有不错的超额收益，以沪深300为代表的主流宽基指数今年全部负收益，但是中证REITs指数上涨超8%，结合市场主流声音的总结，主要原因有三：
作为红利的一体两面，REITs今年大涨的原因主要是以险资为代表的资金不断流入，其实早在2021年11月保险资金便被允许投资公募REITs，但是大部分资金在今年新规后才流入REITs。在资产荒背景下面对着成本高企的负债端，保险资金选择了分红有保证的红利股以及REITs。其中REITs的分红可以免税 ，这是其相对于高股息股票的优势所在。就如同红利股的分化一样，RIETs本身也存在分化，现金流更加稳定且供给稀缺的保障房项目受到了资金的追捧，今年涨幅前十的REITs里面保障房项目占了四个。而分化的主要原因还是源于底层资产的风险，投资REITs的风险来源于两方面，一是REITs自身的市场风险，如2023年泥沙俱下的行情会影响整体的贝塔收益，二是REITs的底层资产经营情况，如受到大租户退租风险的华安张江光大产业园REITs，距离退租事件以来依旧下跌超过30%，远大于中证REITs指数的8%。作为首批上市的三只保障房REITs之一，华夏北京保障房年初至今涨幅接近30%，相比于发售之初，前十大持有人中，资管基金和保险占据了3席，华夏北京保障房REIT的产品结构采用的是公募基金+ABS的二元化结构从而获得基础设施的完全所有权以及经营权。该项目的运营方是北京保障房中心，有十年以上的运营经验。同时北京保障房的底层资产极为优秀，地理位置优越，分别位于海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡，周边无论是教育、医疗、商业还是交通配套齐全，并且在2024年5月宣布扩募，提升项目质量，在扩大经营的同时提升了项目应对风险的能力。保障房项目主要面对城市的中低收入家庭，因此租金相较于同区位小区低50%左右，根据租房平台的数据，和文龙家园以及熙悦尚郡同区位的小区租金往往在150元每平米甚至更高，而文龙家园和熙悦尚郡的租金水平分别为52元/平和60元/平。极高的性价比让租户稳定性与粘性极强因此出租率高且稳定，资产内部的2处项目出租率分别为97.28%、96.23%，租金每三年会调整一次，因此中长期的租金收益会稳步上升，从而做到帮助投资者抵御通胀的目的。今年以来各大类型的REITs项目持续收到空置率提升、出租率下行的压力，即便是高速公路板块也存在着业绩下行的压力，因此通过比价效应，出租率始终保持在90%以上的保障房项目更受资金的青睐，同时即便是后续准备上市的保障房项目多达十余只，但是质量不如目前上市的北京深圳以及厦门示范保租房REITs，这也是资金选择已经上市的保障房项目的原因。随着REITs数量的持续增长，REITs市场或许将迎来一波贝塔行情的机会，因为根据证监会的要求，指数的成分证券数量不得少于30只，如今已有45只存续REITs基金，上个月中证指数公司开始发布中证REITs指数的实时行情，或许不远的未来就会有REITs ETF上市，这将进一步丰富了REITs基金的流动性，而我们投资者也能更便利的参与这一类资产的投资机会。
最后的话作为大类资产的一块重要拼图，我国公募REITs正在高速发展中，但不可避免的，仍有很多问题有待解决。海外REITs一般采用公司制，我国基于当前现实条件，选择了契约式REITs的道路，契约式 REITs 更符合我国现有的金融监管体系。这里面就不可避免的存在利益机制问题，专业人士向笔者介绍：“项目的运营团队代表原始权益人的利益，公募REITS团队代表基金管理人/基金份额持有人的利益。前者更看重自己能获得到的实际收益，分三方面：第一部分是原始权益人卖出资产的时候获得的资产估值溢价；第二部分是作为原始权益人自持的战配比例（起码 20%以上基金份额）的每年分红收益；第三部分是作为运营管理机构的运营管理成本及绩效奖励。后者不仅要维护资产运营收益给持有人分红（但国内基金管理人毕竟运营能力稍欠缺），也更看重二级市场的表现稳定。
两方从不同立场都是有动力去维护好REITs稳定的，但是能不能做到优秀要挨个论说了。”目前国内REITs大部分还是国有资产，项目原始股东和运营团队的话语权也更强。这种格局下，REITs投资者的权益保障显得尤为重要。为此，建立透明、公正的治理结构，完善利益分配机制，提升基金管理人的专业能力，都是推动REITs市场健康发展的关键。展望未来，随着政策的持续完善和市场的逐步成熟，我国REITs有望在借鉴国际经验的基础上，探索出适合自身发展的道路。投资者也应保持理性，深入了解REITs的底层资产质量和管理团队的运营能力，审慎决策。在低利率时代，多元资产配置已成为大势所趋。REITs作为连接实体经济和金融市场的重要纽带，既承载了投资者获取稳定收益的期望，也肩负着助力国家经济发展的使命。
我们普通投资者理应对REITs保持关注，在我国资本市场定价越来越高效的大背景下，冷门的地方或许才更有机会。
