今早六大银行发布了存量房贷新的定价机制,我早上发文有全文指引,大家可以点击回看:官宣!6大商业银行陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制
政策大家都是看到了,可是解读白天我在外面还没来得及写解读,现在就来给大家细说一下。今天发布的定价机制,主要有两个方面调整,一个是定价日调整,一个是房贷利率动态调整。
第一,先说大家定价日调整
政策之前的定价日一般有两个,一个是房贷放款日,一个是每年1月1日。基本上是选择每年1月1日,享受更多的利率调整。可是有时央行也很鸡贼,故意再1月之后调整LPR,意味着你要等待超过12个月,多给12个月的利息才能享受利率降幅。
新政之后,定价日周期选择有三个:三个月、半年、一年。意思就是利率重新根据LPR调整周期为每年4次,每年2次,每年一次。
要注意的是,本次更改周期是存量房贷期间只能调整1次!
目前处于利率下行周期,3个月调整一次,可以更快享受LPR的降幅利率减少。
但是!要注意的是,如果未来利率到底,进入加息周期!这个发生几率还是有的,肯定不是未来2-3年,未来5-10年也说不定。如果进入加息周期,那么肯定是1年调整一次更划算。
所以综合来看,短期下降周期三个月是可以更早享受降幅优惠,可是未来30年来看,不可能一味降息。所以国家也很中庸的有个半年调整,大家应该知道该怎么选了吧。如果短线持有的话,那就选3个月。
第二个,关于存量房房贷利率。
之前的存量房贷款利率是固定的,一般由LPR和基点BP组成,前几年都是+BP,现在变成了-BP,LPR会调整,可是加减BP固定就不能调整了。
可是这两年新增贷款利率降幅厉害,10月21日之前,房贷利率基本是LPR减去85或者90个基点。现在,因为不能低于2.85%的公积金贷款利率,所以变成了LPR-75个基点。
可是存量房贷确实要靠广大业主的呼声,以及提前还贷之下才进行调整,一次是去年调整,一次是今年调整到LPR-30个BP。
鉴于目前还是利率下行周期,未来避免未来新增贷款利率下调,存量利率高企的局面再次,所以推出了借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。
也就是说未来存量房贷利率是可以动态调整的!
那么调整的标准是。购房者可以将贷款的LPR加点值与全国新发放房贷利率平均加点值+30BP进行比较,如果贷款的LPR加点值高,则可申请将贷款加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。
或许有点难理解。
这里有一个新名词,全国新发放房贷利率,这个在央行官网上可以查到,每年1月、4月、7月、10月末更新上一季度。
例如,2024年第三季度全国新发放房贷利率是3.33%,第三季度LPR利率均值是3.85%。所以调整公式是,3.33%-3.85%=-52BP,+30BP之后是-22BP,就是说是如果你的加点幅度高于-22BP的都可以调整。
目前全国这次基本都是LPR-30BP,所以都低于-22BP,所以这一波没有需要调整的。
这次新机制发布后,再也不会出现说忽悠降存量房贷利率了,因为日后都可以动态调整了。
接下来大家就要盼望何时,LPR进一步下调了!回顾:年内还有机会再降20BP?超预期降LPR,就是为了止跌回稳...
降息确实最直接能让买房人进场的办法,现在钱放在银行仅有1-2%的保本利息,如果有大量资金不通过资产进行沉淀,未来5-10年就会被通胀稀释购买力。
这也是为什么我最近持续有投资客买房的原因,手里几百万的现金,放股票不踏实,风险大,买黄金更不敢追高,只剩下国债和保本理财,也就2%左右。
以前我们说财富自由最低的4%的年化利率都达不到了,很多想靠存款躺平的人,又要回来折腾资产了。
来看看广州楼市成绩单,10月卖超2.6万套房,新房市场去化周期持续缩短,目前已降至20.38个月。
对于房产,我还是那句话,尽量买一线城市主城区核心地段项目,只要通胀在,房价就会涨,不要想有没有人接盘,会有大量社会增量资金会接盘的。也不问这些增量资金哪里来,看看GDP,看看那些闷声发大财的群体...
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