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由于历史遗留问题及管理登记不完善的原因，农村一些房屋未办理相应证件。这些无证房，平常老百姓居住没问题，一旦遇到拆迁，征收方就拿无证说事，动辄以违建为由压低补偿或不给补偿。广东汕尾李先生就遇到了以拆违促拆迁的问题。他家200多平房屋因为无证，被征收方认定为违建，限期进行拆除。
即明律师介入后，先后通过信息公开、陈述、申辩、协商谈判等多种手段相结合，成功促使征收方与客户达成和解。最终，房屋获得了近90万补偿，客户的违建难题得到了圆满化解。
下面我们一起来看看该案的案情。
（针对当地下发的限期拆除通知书与催告书进行陈述申辩）
案起：
200多平无证房遇征收，被定违建
李先生是广东汕尾某村的村民。据他介绍，2018年他在同村某村民那里买来一处近50平的宅基地，并取得了相应的草契。他在申请建房手续时，被当地相关部门告知有草契即可。随后他在这块宅基地上建起来一栋200多平的4层小楼，经过精心装修后，全家7口人搬入其中居住。李先生称，近些年来，他们当地建房主要是看有无草契，规划建设许可手续，很多村民都没办理，相关部门也认可。因此，他后面并未再去办理规划建设许可手续。
没想到，就是这个疏忽，为他和部分村民埋下了拆迁补偿纠纷的隐患。
2023年，当地进行市政道路建设，需要占用李先生家一半的宅基地及全部房屋，另有部分村民的房屋也被一并纳入征收范围。李先生等村民很支持道路建设工程，认为会极大地便利大家的交通出行，因此积极配合搬迁工作。
据李先生回忆，征收方并未公布任何征收文件，也没有拿出正式的征收补偿方案，而是通过街道办和村里口头通知李先生等村民补偿政策。根据当地征收补偿政策，这次房屋征收只提供货币补偿的方式。李先生认为，只要补偿合理，货币也能接受，用这笔钱去周边买房就行。
不久，当地街道办和村委工作人员上门与他协商补偿。在未出具评估报告的情况下，工作人员直接给出了一份补偿总金额为70万元的空白协议，让李先生签字。200多平房屋补偿才给70万元，算下来，房屋补偿标准只有2500多元/平，李先生不同意。他认为自家房屋地段好，周边房价也不低，按照征收方的补偿标准，自己无法再购买到同等面积大小的房屋，全家人的居住条件肯定会下降。此外，他还对空白协议有所顾忌，认为不符合协议规范。他当场提出了异议，要求提高补偿，并提供规范的补偿协议。
工作人员却提出，李先生的房屋属于无证房，给这么多钱已经是非常理想的补偿了，无法再提高了。如果不尽早签字，后面可能面临违建的问题，说不定补偿还不如现在的标准。至于补偿协议，大家都是这么签的，让李先生不要担心。工作人员这番软硬兼施的话，让李先生心里直犯嘀咕。考虑到一大家人要居住，补偿少了，买不到合适的房屋，最后还是自己一家人吃亏，李先生遂拒绝在空白补偿协议上签字。
事后，工作人民三番五次找到李先生做工作，让他不要耽误工期，尽快签字搬迁。均被李先生以补偿不合理为由拒绝。工作人员见李先生不肯松口，便只好对其房屋进行拍照登记，不再协商补偿。
过了一段时间，工作人员突然告诉李先生房屋属于违建，并且已经被卫星拍到了。李先生不服，周围邻居房屋基本都没证，难道都是违建？还是只针对自己一家人？他通过了解得知，已有部分村民签字同意搬迁，李先生和家人商量后，决定无论如何要争取合理补偿，坚持维护自己的权益。
双方就这样一直僵持着，直到市政道路修到了李先生家门口，补偿也没协商好。征收方坚持认为李先生家房屋属于违建，因此不再谈补偿。这让李先生非常焦虑，担心征收方为了继续推进项目，直接强拆他的房屋。
为了维护自己一家人的补偿安置利益，李先生决定先发制人，通过法律途径维护自己的合法权益。
律师介入：
即明线上普法，专业分析问题
2023年11月，他在自媒体上看到了即明团队的征地拆迁普法视频，发现即明律师的普法深入浅出，既专业又好理解。他随即关注了即明团队的普法账号，进一步了解到即明团队在处理征地拆迁案件方面具有深厚的专业优势和经验，并拥有大量成功案例。李先生认为自己现在缺的就是这样的专业团队解决问题。他于是主动联系了即明律师。
即明团队法务姚尧接听了李先生的电话。了解到李先生遭遇的违建问题和维权困境后，姚尧详细询问了李先生具体情况，帮他分析了案件。姚尧法务专业、细致、耐心的服务，让李先生对即明团队产生了良好的信任，他当即邀请即明拆迁律师前往当地实地查勘、面谈，进一步沟通案件情况。
收到咨询费后，即明拆迁律师立即前往当地调查了解情况。即明拆迁律师到达当地后与李先生一家进行了深入沟通，仔细梳理了案件，认真回答了李先生的疑问，分析了征收方可能存在的违法点，指出当地可能存在“以拆违促拆迁”的不当目的。
面谈中，即明拆迁律师又出具了针对性极强的维权方案。李先生一家看后，认为维权方案非常专业、全面，遂当场签订了案件委托协议。即明团队也很快确定了由李长城律师和熊菲律师来办理该案。
律师办案：
全面梳理，“以拆违促拆迁”问题
接受委托后，李长城律师和熊菲律师立即启动了案件办理工作。他们首先对案件进行了全面梳理，认为征收方可能存在“以拆违促拆迁”的不当目的。因此，该案前期要确认是否存在征收项目以及李先生家土地、房屋是否在征收范围内，可使用信息公开手段获取相应信息，以便进行验证。确认后，可以趁势要求征收方提供公平合理的补偿。协商不成，也可以通过复议、诉讼来争取补偿。
经过沟通，李先生对两位律师的办案思路非常支持和认可，并积极配合相应工作。
（征收补偿告知书）
此时，征收方也获知了李先生已经请北京专业拆迁律师介入案件。为给李先生施压，2023年12月，征收方向其下发了一份补偿告知书，将原来口头承诺的70万补偿降低到了60万左右，补偿一下少了近10万，还让其尽快办理补偿手续、腾出房屋。李先生看到告知书，心里不是滋味，人家补偿约谈越高，自家补偿反而越压越低，这不是欺负人吗？
两位律师安抚李先生，这是征收方的逼迁手段，目的在于让其屈服签字搬迁，可积极进行申辩，接下来征收方可能还会采取其他行政行为施压。同时两位律师也表示，他们已做好准备，将全力以赴，维护李先生的合法权益。
双方交锋：
针对行政处罚文书，逐份陈述申辩
两位律师随即针对这份补偿告知书提交了陈述申辩意见书，指出征收方在实施征收工作中未提供征地公告、补偿标准等文件，亦未组织听证，未依法保障李先生的知情权、参与权；同时评估机构未经协商选定、亦未出具正式评估报告，由此作出的补偿告知缺乏事实依据；提供的补偿标准偏低，将导致李先生一家的生活水平在征收之后明显下降。
面对我方有理有据的申辩，征收方沉默以对，未作出任何答复。两位律师对此以后所预料，决定从确认征收项目及征收范围入手，来调查征收方。
（李长城、熊菲律师申请信息公开）
2024年1月，两位律师正式申请了信息公开，要求征收方提供征收项目的征地预公告、征地呈报及批复文件与其相对应的“一书四方案”，征收公告、补偿安置方案等一系列文件。征收方随后提供了相应文件。信息公开结果显示，李先生家房屋确实位于征收范围内。这一发现，让两位律师感到高兴不已。这意味着当地在征收前未对李先生的房屋无证情况不闻不问，反而在遇到征收时才拿来说事，存在“以拆违促拆迁”的不当目的。手握重要证据后，两位律师接下来应对征收方，就变得更为从容了。
征收方这边也逐步失去了耐心，当地相关部门开始有所行动了。2024年4月，当地向李先生正式下达了《责令限期拆除通知书》，指出李先生家房屋存在违法建设，要求其限期自行拆除。李先生自然不服。两位律师也针对这份通知作出了陈述申辩意见，并申请就此举行听证。在陈述申辩中，两位律师郑重提出，当地作出的限期拆除通知有违行政执法原则，李先生修建房屋时曾申请规划建设许可手续，但相关部门答复有草契即可，因此李先生才未办理相应手续。如今面临征收，将违建责任推给李先生，明显不合理，有“拆除促拆迁”的嫌疑。两位律师要求当地撤销通知。
（当地下发限期拆除通知与催告书）
这一次，当地也没有进行答复，并时隔不久相继发布了《限期拆除告知书》及《限期拆除违法建筑催告书》，要求李先生在三日内尽快拆除房屋，否则将进行强制拆除。李长城律师和熊菲律师继续提出陈述申辩，明确提出李先生的房屋无证并非全部由自身原因造成，并且当地建房均存在无证情况，不应差别对待李先生。两位律师明确提出，当地此举有拆违待拆迁的嫌疑，要求当地撤销告知书及催告书，同时申请进行听证。但当地仍然未进行答复。
见我方律师接连针对三份行政文书进行陈述申辩，一再坚持要求听证，当地自知理亏，也感受到了压力，对于李先生的“逼迁”暂时放缓了节奏。
2024年8月，拖了4个月后，眼看道路修建工期因李先生房屋迟迟未拆迁而受到明显影响，征收方终于放下身段，表示愿意和李先生就房屋补偿事宜进行协商处理，同时也明确表示希望李先生息诉和解。
双方和解：
认可房屋合法性，补偿近90万
李先生和李长城、熊菲律师沟通后，认为只要征收方补偿合理，可以和解。双方有了共同的期待，很快进行了接触并约定了协商的时间。
在协商之前，两位律师为李先生量身制定了谈判策略和沟通要点，并分析了征收方的违法点，确保李先生能够在协商时占据主动地位。李先生随后和征收方进行了充分沟通。征收方不再拿违建说事，直接将李先生家房屋的补偿从此前通知的60多万提高到了近90万，李先生感到比较满意。过了几天，李先生就签订了补偿协议，顺利腾房搬迁，该案获得圆满结果。
李先生事后总结说：“在这次拆迁中，我感受到了在征收方面前，拆迁户个体是多么弱小。我一度以为房屋被定了违建，要被强拆了，房屋补偿没希望了，心里非常煎熬。幸亏有即明团队李长城律师和熊菲帮我维权，他们非常敬业、专业，又有耐心，征收方也是看到我们请了即明律师维权后，才主动跟我们和谈，提高了补偿。我非常感谢即明团队的律师们。”
办案律师简介
李长城律师，北京即明律师事务所合伙人，成都所主任，专职律师。擅长征地拆迁、养殖场拆迁、环保关停及处罚、村集体资产纠纷、保险理赔、合同纠纷、商品房买卖纠纷等问题。2010年执业起,专业从事民商法律维权工作12余年，代理全国各地行政、民商案件千余起，积累了丰富的办案经验和案件处理技巧。
在办案过程中注重法律服务过程，重视服务成果，优质高效地完成客户委托的多个专项法律服务，服务范围涵盖土地征收、农村/城市房屋拆迁、养殖场拆迁关停等行政诉讼类案件；公司投融资、国有企业改制、公司企业破产清算、知识产权、国际贸易、金融、证券、大型基础设施项目、市政公用项目、清洁能源项目等非诉讼法律服务，同时对新类型、复杂、疑难民商事诉讼也有丰富的实践经验。
熊菲律师，北京即明（成都）律师事务所专职律师，律师中华全国律师协会会员。先后供职于多家单位及法律事务机构，被多家单位和个人聘请为法律顾问，拥有丰富的法律服务经验。
熊菲律师长期从事各类土地征收及违法占地、农村城市房屋拆、养殖场拆迁关停、拆除违建、村集体资产纠纷、商品房买卖纠纷及其他行政复议诉讼案件法律理论研究与司法实践工作。在诉讼案件中，熊菲律师运用扎实的法学理论寻找案件突破口，使当事人的合法权益得到最大程度的保护。在非诉案件中，以专业的精神和细致的工作态度解决项目中所遇到的各类问题。由于有着良好的执业理念和职业道德，从业至今获得当事人一致好评。熊菲律师在从事有偿法律服务的同时，还积极参与法制宣传及免费法律援助服务，为贫困人士提供免费法律咨询及起草法律文书等。
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作者 | 杨虎林
编辑 | 杨虎林
审核 | 袁圆
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