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各国央行近年来的举措，让商业地产借款人和贷款人苦不堪言。为了抑制居高不下的通胀，美联储和大多数央行比预期更长时间地维持高利率。当然，这是他们的职责所在。但结果是直击商业地产借款人痛处，致使他们面临高额债务成本，更加痛心的是，由于流动性减少和资本化率升高，地产估值下降。![]()
现在短期利率似乎已达峰值，长期利率正在缓慢走低。有人可能认为（不应这样认为）这种利率趋势将带来如同全球金融危机后量化宽松政策引发的快速复苏。根据市场的普遍假设，远期曲线显示实际利率将比2021年水平高出200-300个基点，这表明资本化率将维持高位，使得地产价值比2021年的峰值低20%-40%。
未来两年将有1.5万亿美元贷款到期，1这将产生深远影响。在高利率环境下，借贷成本和资本化率仍将高企。贷款人和借款人不得不“直面困难”：短期内，我们预计估值和价格指数将进一步下跌，贷款将更加难以合理延期。地缘政治风险亦存在。俄乌冲突、中东冲突、中美紧张局势以及今年的总统大选都增加了不确定性。此外，对气候变化的担忧与日俱增，直接影响到房地产投资和开发。这些不确定因素将导致流动性压力长期存在，但也为融资领域创造了机会。对于资本雄厚和擅长定制解决方案的投资者而言，私募机会包括优先债务、夹层债务和优先股。持续波动也可能为地产投资的四个领域创造相对价值机会：公募和私募股权，以及公开和私募债务。此外，从长期基本面来看，一些行业和地区仍具有可观机会，这意味着，在商业地产整体面临流动性压力的情况下，当前可以趁机而入（见下图1）。![]()
这些要点源自PIMCO于5月份举办的第二届年度全球房地产投资论坛。同PIMCO的周期和长期展望论坛一样，此次活动汇集了全球专业投资人士，共同讨论商业地产的近期和长期前景。PIMCO拥有全球最大的商业地产平台之一，共300多名投资专业人士管理着近1,900亿美元资产，广泛涉及全球公开和私募房地产债务和股权市场的各种风险状况。2![]()
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人工智能的蓬勃发展掀起了全球对数据中心和绿色能源的狂热追求，同时也给商业地产带来了广泛风险。从长远来看，人工智能可能会减少对办公空间的需求，降低对学生住房的需求，降低城市人口密度，使长期租赁和二级地段的吸引力下降。然而，影响的速度和规模尚不明确。显而易见，对人工智能和云服务的需求引燃了全球对数据中心容量的争夺。2024年第一季度，全球租赁量超过1,800兆瓦，短短三年便增长了七倍。3增长暂无放缓迹象，甚至有租户租赁整个园区而不只租赁一栋建筑物。政府寻求数字主权（控制关键数据、软件和硬件的能力）加剧了这一趋势。相反，电力供应不足正日益成为全球数据中心发展的制约因素。未来几年，数据中心将在投资者的投资组合中发挥举足轻重的作用。数据中心是关键的基础设施，投资者可以作为人工智能平台的供应商，来从人工智能的增长中获利，而不必押注谁才是人工智能技术的最终赢家。
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我们预期去全球化和电子商务将继续推动仓储和物流的长期持续增长。虽然地缘政治会影响需求，但与电子商务等数字化趋势息息相关的物流设施似乎拥有更稳定的需求走势（见下图2）。
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在欧洲，需求正在放缓，但租金仍在上涨。物流再次成为许多投资者的首选，在当前资本化率扩大的情况下可能提供下限选择。
亚太地区的线上销售额预计将从2021年占总销售额的大约20%增长到2026年的近40%。4此外，去全球化继续推动近岸外包和友岸外包趋势。随着许多企业将生产从中国转移到越南和印度，越南和印度将从中受益，而企业回流可能令日本和韩国受益。美国方面，尽管净吸纳量在过去6个月有所放缓，2024年第一季度成为自2012年以来表现最为疲软的第一季度，但工业需求依然乐观。5新房交付量已达到峰值，而一些准入门槛较低的太阳带市场还在消化供应量，这可能导致房源持续居高不下，尤其是一些大型工业地产；近年来，开发商重点开发面积在10万平方英尺以上的项目。![]()
在欧洲，租金稳步上涨，并无放缓迹象。因开发成本高昂，环境法规更加严苛，房源供应有限，随着更多家庭组建和持续向主要大都市迁移，房源正好满足稳定的需求。在亚太地区，适度的供不应求导致房价和租金坚挺。房价飙升，年轻人纷纷涌向城市，推动需求持续旺盛。人口结构的变化，如推迟组建家庭和单身人群增多，带动租赁期呈延长趋势。此外，人们越来越看重社区生活和便利设施，促进了亚太地区主题住宅和共同生活空间的发展。在美国，近期前景略显黯淡。整体多户住宅供应再创新高，去年建成公寓58.3万套，创40年新高。6供应量激增导致空置率上升，加上资本利率不断扩大，房屋市场价值跌幅超 25%–30% 。多户住宅的长期租户需求基本面依然强劲，尤其是高利率进一步加重本已难以支撑的负担能力，这些短期压力表明，近期美国多户住宅行业将面临更大压力。总体而言，到2026年，美国市场可能会趋于稳定。由于成本上升和融资收紧，开工率有所下降。横跨美国南部各州的太阳带将出现大幅增长。该地区的人口占美国总人口的一半，预计到2054年，美国人口将从目前的3.35亿增长到3.73亿7，其中绝大部分将来自该地区的国内和国际移民。![]()
全球写字楼前景依然充满挑战。由于全球的商业地产业主和贷款人均希望减少写字楼配置，全球范围内的需求和价格发现均有限，估值仍面临压力。写字楼在全球机构性商业地产投资组合中的占比已从2022年的 35%下降到目前的29%，8并有可能进一步下降。然而，各地区前景各异。在欧洲，黄金中央商务区的高品质环保建筑的需求相对稳健。在欧洲许多地方，居家办公趋势并未稳固形成，部分原因是上班族大都住在市中心的小房子里，且公共交通便利。由于欧洲大陆在语言、货币和监管方面存在诸多不同，企业搬迁流程复杂，因此租户流动性往往不强。重要的是，能源法规可能会导致现有供应量大幅减少，因为许多写字楼将难以满足欧洲日益严格的评级要求。在亚太地区，中央商务区写字楼的需求大致保持在2021年的水平。这是因为与西方国家相比，亚洲的公寓普遍较小、通勤时间更短，并且“办公室办公”的文化更长久。与欧洲一样，中央商务区的需求最为旺盛，尤其是“生活、工作、娱乐”设施一应俱全的大厦（见下图3）。在美国，企业削减成本以及居家办公趋势更显著导致写字楼需求不及就业创造。因此我们预计，由于私募资本保持谨慎且总体资本化率继续扩大，A+级以外其他写字楼的价格和租金将持续下降。![]()
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商业地产市场正处于十字路口，既面临严峻挑战，又充满机遇。利率居高不下、地缘政治局势紧张以及气候变化担忧，令前景错综复杂，商业地产的借贷双方举步维艰。然而，也正是这些压力为创新融资方案和战略投资创造一线生机。对于资本雄厚且专业知识丰富的投资者而言，在当前环境下，优先债务、夹层债务和优先股等融资领域具有优渥机会。在数字化和电子商务持续发展趋势的推动下，数据中心和物流等行业的前景尤其诱人。在动荡环境下，投资者既要有坚韧毅力，又要能随机应变。洞察并把握市场波动中暗藏机会的能力至关重要。投资者可瞄准数字化、减碳和人口结构变化等高信念度的主题，并借助PIMCO广泛的专业知识和全球平台，以经受住当前的风暴，并在不断变化的商业地产环境中收获回报。未来仍存在诸多不确定性，但对于直面困难、把握时机的投资者来说，仍充满潜力。
2 资料来源：PIMCO，截至2024年3月31日包括PIMCO Prime Real Estate（ 前身为Allianz Real Estate）管理的资产。PIMCO Prime Real Estate是 PIMCO和PIMCO Europe GmbH的附属和全资子公司，包括PIMCO Prime Real Estate GmbH、PIMCO Prime Real Estate LLC及其子公司和附属公司。PIMCO Prime Real Estate LLC投资专业人员通过Pacific Investment Management Company LLC提供双重人员的投资管理和其他服务。PIMCO Prime Real Estate GmbH独立于PIMCO运营。3 资料来源：datacenterHawk，截至2024年3月31日。4 资料来源：Green Street和世邦魏理仕，截至2024年4月。5 资料来源：Green Street，截至2024年4月。6 资料来源：CoStar，截至2024年3月17日。8 资料来源：养老地产协会投资意向调查，2022年和2024年。
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