随着生活水平的日渐提高，人们对于居住环境的要求也在不断提升。
这两年，南京新房市场品质不断焕新，包括楼栋的外立面、车库以及公共大厅、会所等，为的就是提高生活品质！
新房升级并不稀奇，那么问题来了，老旧小区该怎么实现更新呢？今天接到业主爆料：南京老山脚下的洋房住宅花园小区——万科璞悦山，项目已经交付8年，如今，物业竟主动出钱对项目做了焕新样板区，包括机动车库/非机动车库“毛坯”升级“精装”、回家通道出新等，这在南京楼市还颇为罕见！一是，具备自主出资旧改能力的物业，在南京楼市凤毛麟角，这也被网友连连称赞为“别人家的物业”，太羡慕！
二是，为南京旧改树立了一个良好的样板，此次万科璞悦山的焕新，不仅让项目颜值大大提升，也解决了项目一些安全性上的痛点，引发业主连连称赞，为南京旧改打了个样！三是，延伸到未来行业的思考，旧改如何可持续化？未来美好家园的建设与投入，除了物业的努力，还需要社区、业委会、小区业主等多方的齐心协力，多方共建，这样的老小区实现“自主更新”，才能可持续。实探：打造“老旧小区改造”新样板
为此，我们对璞悦山项目进行了实探。
● 地库示范区改造
要知道，地下车库处于地面之下，长期以来看似缺乏关注，但作为有车业主归家的必经环节，其实对提升项目的品质起着举足轻重的作用。
万科璞悦山花园建成已8年，改造前，地下车库地面破损严重，车库灯光昏暗，墙面还有渗水等问题，整体观感及行驶感受不佳，安全问题成了业主的一大烦心事。
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改造前车库实景
据悉，小区自2016年底交付以来，万科物业一直将璞悦山花园地下车库视为服务重点，前期已经通过出入口改造、照明提升、道闸焕新改造等过程努力提高车库的整体质感。但由于建筑时间等因素，局部简易修补的方式无法起到焕新效果。
万科物业根据属地公司统一部署，将璞悦山花园地库做为重点改造提升工程，用于提升车库品质。
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施工图
本次地库示范区改造范围为27栋和30栋之间，共计2500平方，涵盖了98个车位。目前地库示范区改造已经完成，包括：灯光改造；地面修补和防排水处理；地库研磨和墙面出新；管线出新；地面划线、车位号、车挡；污水泵标准化等工程。
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万科物业地库改造示范区实景
改造后的车库焕然一新，明亮度有了质的提升，地面光滑平整，车位线清晰明了，车库使用率更高，地面乱停车现象也明显改善，地库成为一个更加舒适、安全、便捷的通行环境。
地库改造后
● 非机动车库焕新
在万科璞悦山花园，非机动车库共计13个，分别位于7、8、14、15、28-36栋，总面积约6200平方米。
改造前，非机动车库存在地面返砂严重，墙面斑驳，两侧台阶、中间坡道的设计不合理等问题，给业主出行带来极大的困难。
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为了解决业主的痛点问题，万科物业自出资，制定焕新方案，包括研磨地面，刷新墙面，安装车挡防止污染墙面，将两侧台阶改为止滑坡道，改后可拓宽非机动坡道宽度，方便了大型电动车和老人通行，业主们创造了一个更加舒适、安全、便捷的通行环境。目前施工面积500个平方，剩余预计320个平方还在计划整改中。![]()
非机动地库改造后实景
据悉，璞悦山花园共计36个楼栋、118个单元，总面积约2500㎡，因近年来出入口通行量大，园区多处真石漆墙面受到了岁月的无情侵蚀，水迹明显、墙面发黑、起皮脱落。![]()
回家通道焕新前
万科物业经过多次实地勘测，讨论处理方案最终确定了真石漆焕新计划。回家通道焕新后
在广大业主朋友们的支持下，万科物业组织队伍，启动洗脸、焕新行动。![]()
通过此次改造升级计划，成功解决了出入口存在的间题，为业主们创造了一个更加舒适、宜人的居住环境。![]()
小区的焕新升级还在持续进行中，万科物业用实际行动努力提升业主的居家幸福感，业主满意度很高。02.
老旧小区该怎样化解“中年危机”？
万科物业此次主动出资对璞悦山的改造焕新样板，确实值得称赞，但摆在现实面前的问题是，全靠物业自主出资，这样的模式显然是行不通也不长久的。特别是像璞悦山这样，房龄有一定年限，又不属于需要整体出新的老旧小区，一些设施开始老化或损坏，或老设计跟不上新需求，需要局部“微改造”。但是，“微改造”该如何实施？谁来实施？钱从哪儿来？在南京，通过业主自治实现小区微更新或许是一条思路。近两年，与万科物业合作，完成一项项微更新、微改造的南京市滨江奥城观澜苑，就做出了示范样板。南京市建邺区滨江奥城观澜苑小区使用公共收益、物业维修基金和业主众筹资金等，完成了车库、非机动车库、小区公共路面、单元门、景观水系、消防水系统、电梯维修、室外防水等十余项改造，小区居住舒适度有了明显提升。![]()
现在很多商品房小区的墙体渗漏、电梯更换维修等，基本都是申请使用公共维修资金，但观澜苑在更新改造中，能不动用维修资金尽量不动用。万科物业为了达到“花最少的钱改造出最满意的效果”，经过前期的磨合，最大的改变是，所有改造工程全部自己干，把自己逼成了“改造专家”，包括研磨工、电工、木工、瓦工等12个专业工种，具备固化地坪改造、门禁修缮、监控改造、河道栏杆改造等数十项修缮改造能力，工程质量有保障，工程费用还大大降低。举个例子，观澜苑1.4万平方米的车库，仅地面改造一项，外面的公司报价就高达260万元，最终物业买来两台国内最先进的研磨机，由物业自己的研磨工完成地库改造，一下子省了80多万元。小区居民对物业的满意率，从2022年底的64%提升至2024年6月的80.9%。一味依靠物业出资不可持续，更新改造路径可以复制推广，但能否有效，须看业主、业委会、物业企业、政府职能部门等多方面能否形成合力。03.
在居民对生活品质要求日益提高的当下，好物业的重要性，越来越凸显。显然，品牌物业是优选，因为他们的专业度、综合服务力、以及更透明化的管理方式，正被越来越多的业主看见并认可。
丰富的邻里活动，就是增强邻里关系和谐的重要抓手。
据了解，万科物业服务的璞悦山项目，2024年截至目前一共举办了54场社文活动，参与业主达3200人次。
比如，端午节举办包粽子活动，给每户上门赠送艾草 ↓
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比如，六一儿童节给小朋友们举办画风筝，放风筝的活动 ↓
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比如，栀子花花开季节，给电梯里面放茉莉花，上门送花 ↓
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比如，还有送早餐活动 ↓
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再比如，主动服务空置业主家，给业主上门服务，打理空置院子，收获锦旗 ↓
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这样管理较好、服务较好的和谐社区，品质更新也必不可少，希望未来多方合力，让小区越来越好。![]()
