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促进房地产市场平稳发展已成为我国防范化解重大经济金融风险工作的重要任务。本文以2009—2022年国内43家上市地方性商业银行为研究样本，从预售交易比例与预售交易门槛两个方面度量各城市商品房预售交易水平，探究商业银行所在城市的商品房预售交易对其信用风险承担的影响。研究发现：商品房预售交易会提高房地产企业贷款、建筑企业贷款与个人购房贷款的违约率，导致当地银行的风险承担水平上升。该结论经过一系列稳健性检验后依然成立。在影响渠道方面，商品房预售交易通过提高房地产企业杠杆率、恶化建筑企业资金周转率以及降低期房竣工率来影响信贷资产质量，提升银行风险承担水平。进一步分析发现：银行加强对房地产企业信贷业务的风险管理可以有效缓解商品房预售交易对其风险承担的不利影响。同时，政府主导的预售资金提取监管与合理的房价水平均能够减弱商品房预售交易带来的信用风险。本文的研究结论可为商业银行与监管部门防范房地产金融风险提供参考。
关键词：商品房预售 预售资金监管 房地产企业 房地产金融风险
中图分类号：F832 文献标识码：A
本文以国内上市地方性商业银行为研究对象，搜集整理银行所在城市的房地产企业与建筑企业经营数据，实证检验商品房预售交易带来的信用风险。主要研究结论如下：第一，商品房预售交易会显著提升银行对房地产企业贷款、建筑企业贷款与个人购房贷款的信用风险承担水平。第二，商品房预售交易通过提高房地产企业杠杆率、恶化建筑企业资金周转率以及降低期房竣工率三种渠道分别对三类信贷资产的资产质量产生负面影响，提升银行风险承担水平。第三，银行加强对房地产企业信贷业务的风险管理有助于其将信贷资源投放到运营健康、稳健的优质房地产企业，有效减弱商品房预售交易对其风险承担水平的不利影响。第四，政府主导的预售资金提取监管与合理的房价水平均能够缓解商品房预售交易带来的信用风险，前者可以规范房地产企业对预售资金的使用，而后者可以减弱房地产企业的冒险动机以及银行和购房者的非理性预期。结合上述研究结论，本文提出以下政策建议。
第一，商业银行应高度重视房地产领域的风险敞口控制和资产质量管理，进一步提升信用风险防控水平。在风险敞口方面，严格落实房地产贷款集中度管理，在支持保障性、租赁性住房的基础上引导金融资源流向实体经济，遏制商品房金融化和泡沫化趋势。在资产质量方面，实行房地产企业名单制管理，重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业定期开展项目风险排查，实时监测销售资金用途，保证项目资金封闭化管理。
第二，监管部门应加强商品房预售资金监管，通过法律法规保障预售资金的“专户专存”与“专款专用”。一方面，规范商品房交易的网签、备案程序，确保购房者的定金、首付款、购房贷款等资金足额汇入指定的银行监管账户。另一方面，规范预售资金提取流程，根据项目进度确定重点监管资金额度，并在证明材料真实、现场查勘施工情况的前提下拨付预售资金。此外，相关法规应明确开发商、资金监管银行与工程监理公司的法律责任，建立公开的信用管理体系和明晰的行政处罚措施。
第三，在满足刚性和改善性住房需求的同时，将房价保持在合理区间。我国房地产市场供求关系已发生重大变化，地方政府应因城施策用好政策工具箱，调整优化房地产政策。一方面，可通过城中村改造、闲置房产盘活等方式加大保障性住房供给，逐步建立起多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。同时，监管部门可鼓励、引导企业由“重资产”模式转变为持有型、混合型的“轻资产”模式。另一方面，可在充分化解房地产企业资金流动性风险的基础上，因城施策、循序渐进地推行商品房现房销售，降低房地产开发业务对预售资金与银行信贷的依赖。
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