养老产业迎来30万亿大赛道：我们如何规划人生的下半场?

国家统计局数据显示，到2023 年底，我国65 岁及以上人口超过2亿人，占全国人口的15.4%，这标志着我国已经迈入了中度老龄化社会。

2024 年也被业内称为银发经济元年。老龄人口的数据不仅揭示了银发经济的巨大市场潜力，也凸显了当前社会对高质量养老服务与产品的迫切需求。高端养老赛道涉及面广、产业链长、业态多元、潜力巨大，业界普遍认为，养老及相关产业已经具备清晰的行业红利，相关机构预测，我国养老产业市场规模将达到30万亿元。

出走半生，如何过好人生下半场?如何挖掘养老产业的新机遇新蓝海?我们可以放眼全球，从国内外优秀的探索中，找寻答案。

【壹】

全球最“快乐”的养老村：20万人抱团养老，无数老人卖房也要住！

在独具特色的咖啡厅里，排队购买咖啡的没有一个年轻人，都是打扮时髦的叔叔阿姨。总之，都市生活有的，这里是一点不缺，都市生活没有的，这里也有。

“班味”算是现在最热的一个词了。

这种打工人无论如何掩饰，都藏不住的疲惫气质，似乎只有退休才能治愈。

退休就像生活的一束光，成了支撑他们现在上班的最大动力。

想想退休后的生活：每天和老闺蜜们待在一起，逛逛街，喝下午茶，看看窗外的帅小伙……这样的小日子，光是想想嘴角都能咧到后脑勺。

说到这里肯定有人会说：“真实的退休生活是不再做职场的牛马，换当家庭的牛马。家务还是要做的，孩子的孩子也得丢给你带，哪有那么清闲啊…”

可是，谁说这样的老年生活不能实现呢?

最近，一家全球最快乐的养老社区“不正经”地火了!

抱团养老催生全球最快乐的养老社区

“抱团养老”这个概念已经不陌生了，也成为当今很受欢迎的一种方式。

但你想过 20万人汇聚在一起生活是什么感受吗?

没错，这个位于美国佛罗里达州奥兰多北部的 The Villages(村庄)就有如此大的规模。

要知道，相比中国的人口密度，美国的人口密度简直不值一提。

但这个地方，吸引了当地近20万55岁以上的退休老人，大家住在一个社区里，这在美国已经是很不可思议的一件事了。

The Villages 说是一个养老社区，实际和一个城市没什么差别。

这个养老社区起源于上世纪九十年代，当时的富商莫尔斯在村庄附近有着不错的商业发展，随着商业发展的深入，他想着不如就地打造一个退休社区吧。

于是，1992年莫尔斯建起了这片社区，也不整什么华丽的名字了，就起名叫“The Villages”，主打一个真实。

根据美国人口调查数据显示，这个社区从2000年初的不足1万人，到如今的近20万人，可谓是发展得非常迅速。

而今这个社区在不断扩张后，占地面积已经达到148 平方公里。

整个社区大致分为南北两个部分，各种设施应有尽有。

湖泊、树林随处可见，每天都有工人打扫修剪，不管什么时候看到都让人心情愉悦。

超市、银行、医院、酒吧、学校,城市设施也不缺

甚至还有宠物公园、律师事务所、治安部门……不是有模有样的，而是专业的。

也正因为生活在这里非常便利，不管做什么、买什么都能满足，所以很多人自打住进来，就再没出过社区大门一步。

阳光好的时候，广场上有很多老人晒太阳，大家坐在一起像是认识多年的老友，看起来一切都是那么和谐。

在另一边独具特色的咖啡厅里，排队购买咖啡的没有一个年轻人，都是打扮时髦的叔叔阿姨。

总之，都市生活有的，这里是一点不缺，都市生活没有的，这里也有。

什么是都市生活没有的?这里的人们会回答你：“是快乐。”

满足老人所有“开心”的需求

说起养老社区，即使生活环境再好,好像总是和凄凉沾点边。要不无儿无女只能去养老社区，要不子女照顾不了被送去养老社区，总之就是一群没人管的孤寡老人。

可这家养老社区一改往日大家对养老社区的印象，不仅不是儿女不管送进来的，反而是老人们宁愿卖掉房子，也要抢着送钱住进来。

大家争着抢着要住进来的理由就一个，图个开心!

据曾经住在这里的老人所说:“如果你在这里不快乐，那你在其他任何地方都不可能觉得快乐。

首先，老年人喜欢也需要有活动身体的地方。

这里光是高尔夫球场就修建了60个，还有70个游泳池，五花八门的俱乐部足足超过3000个。

都说人要活到老学到老，所以社区里还有各种各样的社区娱乐中心。喜欢运动的老人，可以选择学习乒乓球、武术、空手道 、肚皮舞、啦啦操等。

想要修身养性一下的就可以来学习瑜伽、园艺手工艺品、戏剧、写作这些课程。

要是你压根不想动脑子，那就约着朋友去电影院看看电影，参加一些聚会，大家坐在一起玩游戏。

想要无限量参加以上所有活动，每月只需交300美元的会费就行，为了方便查询活动举办的地点时间，社区还开发了专门的 APP。

但要说最热闹的还属每天的傍晚，这里每天晚上都有乐队演出，广场上满是前来“蹦迪”的老人，热闹程度不亚于音乐节。

一反其他养老社区中的老人没有精神的模样，每个老人都忙得不亦乐乎，每人的眼里都充满了光。

也正因为大家每天的生活都很充实快乐，自然心理的健康也不存在需要担心的地方。

众所周知，美国是个多种族的国家，这里自然也生活着不同种族、不同肤色的人们，但是在这里却没有任何歧视现象。

大家来到这里只是为了享乐，所以大家都彼此尊重，相处得非常愉快。

当所有人都把快乐当成生活的主打歌，就会发现每一天都是美好的。

美国其他高端养老社区

除了前文所说的这个“快乐村”，作为很早就进人老龄化社会的国家，美国自然还有不少高端养老社区。我们今天再介绍几个美国高端养老社区，看它们的运作模式有什么异同。

1.风景区养老: The Preserve at SaddleBrooke

社区坐落在图森北部的圣卡塔利纳山脉脚下，是一个得天独厚的无忧乐土。

每个住宅的面积从235平方米到324平方米不等，具有开放式的设计概念、舒适温馨的套房、奢华精致的厨房和可停放三辆车的车库。

这个社区为老人提供的周边设施也非常便利，附近有许多精致美味的餐馆。不仅如此，这里还有健身、艺术、高尔夫等课程，给老人们提供许多的社交机会。

如果你在美国西南部想要像度假一样地养老，那就去 SaddleBrooke 绝对爽翻啦。

2.庄园养老: The Residences at Turner Hill

这个占地 380英亩的养老社区位于马萨诸塞州的北部，是波士顿北岸最好的庄园之一，距离波士顿市区不到一个小时的车程。

社区以一个备受赞誉的高尔夫球场为特色，内部共有120个住宅，共同组成一个核心社区，位于历史悠久的 Grand Elizabethan Mansion、百年的庭院高耸的松树、起伏的草坪和天鹅池塘之间。

社区里的一切都按照维多利亚时代的传统设计有几种住宅风格可供选择，包括独栋住宅、豪华住宅和联排别墅，每一个都有自己经典的设计和独特的吸引力。

在这里，居民们不仅享受着庄园的生活方式和令人叹为观止的景色，还有可供选择的俱乐部会员资格和无与伦比的便利设施，包括最先进的健身中心、网球场、划船场和游泳池。

整个社区充满了历史爱好者、高尔夫爱好者和那些想要过度假村生活的老人们。

3.繁华市中心养老: Atria West 86

这个豪华公寓位于美国乃至世界上最奢华的城市----纽约的上西区，可以说是高端退休生活的终极形态了。

居民能够享受全天用餐服务、全天候门卫和礼宾服务、客房和床单服务、健身课、艺术表演、瑜伽课、陶艺课、嘉宾演讲和写作研讨会等等。这么充实的生活，想想就特别快乐呢!

偶尔社区还会带领大家集体去剧院。人们都说，纽约的奢华社区生活，没有集体去剧院的活动是不完整的。

在这个迷人的城市里体验最高端的养老服务，大概快活似神仙吧!

4.湖边养老: Del Webb at Lake Oconee

住在湖边大概是很多人的理想退休生活吧！这个社区坐落在奥科尼湖畔，距离亚特兰大不到两个小时。

它拥有着美不胜收的风景和度假村式的周边设施，是喜欢帆船、皮划艇或钓鱼的老人们的完美休憩之地，这里还是游泳、水上排球、瑜伽、太极等运动的完美场所。

社区所在的 Greensboro 市位于 Greene county，那里有很多高质量的露营营地、高尔夫球球场、商店和精品店。买买买也特别方便。

有了更多的空闲时间，如今许多的退休老人都把生活的重点放在了健身和健康上。这里非常适合那些热爱运动健身的老人们居住,整个社区都充满了活力。

看完这些养老社区，你有一点点心动吗?是不是现在已经想象和朋友、闺蜜在豪华社区里煲剧、读书、看综艺、玩狼人杀的时光?美国作为老龄化社会先行者，其养老模式的发展历经数十年，积累了丰富的经验和教训。面对人口老龄化的严峻挑战，中国可以积极借鉴国际先进经验，以完善和优化自身的养老体系。

【贰】

开在市中心的日本顶级养老院，为何大受欢迎?

在日本，养老机构更加聚焦于通过配置设备、环境营造与服务进行深度融合，来关注满足老年人的内在需求，确保他们都能快乐地生活。

作为全球最早进入老龄化的国家，日本在1970年已经进入老龄化社会，2005年又进入到超级老龄化社会。不仅如此，日本老龄化的程度还在进一步加深，65岁及以上人口比例预计到2030年将增至30%以上。如何应对老龄化成为日本过去五十多年一直在探索的议题。

近几年，国内也开始面临老龄化程度不断加深的压力。2013年，中国迎来养老服务产业发展的元年，而十年后，中国已经进入深度老龄化社会----2023年，中国 60 岁及以上人口达 2.97 亿人，占总人口的 21.1%，这样的老龄化程度与 1994 年的日本相近。

在这样的背景下，日本养老行业的发展路径和现状对国内养老服务行业具有重要借鉴意义，这也吸引了国内大量养老机构负责人前往日本参观考察其养老体系的建设。

经过十多年的快速发展，国内养老机构在总体规模和硬件设施上已经超越日本，但在精细化服务层面，与日本相比仍存在一定的差距。具体而言，国内部分养老机构更侧重于外在规模的扩张及配套设施的完善，而日本养老机构则更加聚焦于通过配置设备、环境营造与服务进行深度融合，来关注满足老年人的内在需求，确保他们都能快乐地生活。

日本最贵的养老院

在全球老龄化程度最高的国家，养老已经成为一项越来越吃香的“生意”。

这不，在日本，号称日本最贵的“养老院”，开到了东京市中心。

超高的楼层，黄金的地段。从外表看上去，就像东京湾边的高级塔楼一般。不同的是，这里的房子只租不卖。

这，就是日本最贵的养老院，“Park Wellstate”。由日本老牌开发商三井不动产一手打造，选址选在日本富豪最爱的区域----西麻布附近，即将在今年年底前开业。

占地面积为 7000多平方米,地下1层、地上36层；共有 340 间普通套间和 60 间介护套间，供高龄人士需要护理时使用。

西麻布这个地方应该很多人熟悉，它位于东京六本木和青山中间，众多名流富豪聚集此地，是日本排名前十的富人区。

今年的最新房价显示，西麻布每平米的地价达到205.5万日元(约合人民币10万元/平方米)。

在这样寸土寸金的地方建几十层楼的养老院，只出租、不出售，能回本吗?

但其实,这间养老院的租金,可能比一套房子还贵。

据日媒报道,“Park Wellstate”的入住费用是根据住客的入住时的年龄和房间类型来决定的。

若是年满 75岁，住在一房一厅且带有步入式衣柜的49平方米套房，一次性入住费就要花费1.503亿日元(约合人民币 737 万元)。

即使是 82 岁住进去，入住费也要 1.02 亿日元(约合人民币 501万元)，住进去后，每个月还需要单独支付将近 25 万日元的服务费和公共费用。

这还是“普通套间”的费用。若想入住这间养老院最贵的套间，光是入住费就高达6.2亿日元(约合人民币 3038 万元)，每月支出为 55 万日元。

即使是最便宜的套间(42平的1LDK)，一次性入住费也要4932万日元，且年龄得在82岁以上；如果入住者稍微年轻一点，入住时年龄在75岁，那么同样的一居室，要给 7398 万日元。

仅入住费就这么夸张，这养老院值得这个价吗?

无论从装修，还是设施来说，这间养老院都是世界顶级水平，这一点是毋庸置疑的。

首先，刚一进门，就能看到这个不亚于五星级酒店的大堂，5 米高的天花和落地玻璃墙。

楼上的保健区，包括一个设计非常独特的恒温游泳池，方便年长住户在泳池中锻炼、漫步和进行水力按摩；旁边还有大浴场、桑拿浴室，健身房和举办锻炼项目的场馆。

娱乐设施，则有棋牌室和 KTV 包间等。

餐厅则在大楼顶层，透过落地窗整个东京的景色都一览无余。一日三餐由帝国酒店的大厨专门烹饪荤素搭配之余，摆盘也充满高级。

回到住宅区，所有房间都需要通过人脸识别进入，这也是日本国内第一个在客厅和所有公共区域安装面部识别系统的大楼。

如果住户长时间没有离开特定区域，例如公共浴室或更衣室，有专人会立即前往确认其安全。进到房间，宽敞的餐客厅，居家式的布置，还有这窗外一流的风景，要是不说谁知道这是养老住宅呢?

在 400 多间套间中，还有60 多间是介护套间，24 小时有护理人员在场。

住宅大楼内部还设有附属诊所，可随时提供医疗支持。

被誉为日本最贵的“养老院”，确实名不虚传。

另一个问题，则是这么贵的高端养老住宅，到底有多少人住得起?

据负责人介绍，目前养老院已经收到超过4千多份的意向资讯，而且有180多个套间完成了签约。当中大部分都是上市企业的员工、经营者，以及富裕阶层的资本家等等。

随着日本老龄化的趋势持续，日本不少老年人的养老观念也发生了很大变化。比如，有些老人会把原来位于郊区的房子卖掉，搬到市中心电梯公寓楼居住，比如超市、诊所等步行距离不超过5分钟的住宅区，为的就是生活、出行更加便利。

不得不承认，就连老年人，也开始集中于日本的城市中心了，哪怕不是东京。

于是，这也成了日本各大不动产公司的机遇，争先拿地买楼进行开发，吃到“养老”的红利。

而他们的目光也不仅仅局限于本国有实力的老年人之上。

像“Park Wellstate”的住户，仅靠日本本国老人怕是还不够。东京港区是各国大使馆最为集中的区域，区域内的外国人比例远超其他各区。吸引全球有养老需求的资产人士到日本养老，也许才是他们的小算盘。

不得不承认，现在日本不管是从旅游、医疗、乃至住宅、养老等方面都开始瞄准海外富裕阶层的需求，而另一方面海外人士也在投资、身份等方面选中日本进行“套利”………

或许,“与外国人共存，与异文化共生”在当下的日本未必是一个口号，而是预示着一个双赢时机的到来。至于，能不能抓住、及时入场，还真的就各凭本事了。

居家养老：连锁化诊所的贴心服务

除了机构养老，与国内相似，居家养老也是日本最主流的养老方式之一。为此，日本为居家老人搭建了一整套护理体系，日本居家护理服务的数量和频次也很高。

经过十余年发展，国内养老机构板块已经较为成熟，但因提供上门护理服务的机构专业能力有限，以及老人在居家护理方面的消费意识不强，为居家老人提供上门护理服务的机构仍处于缺位状态，在这一点上，日本有很多经验值得借鉴。

首先，日本有许多连锁化运营的诊所为老人提供上门医疗服务，包括输血、牙科服务等。很多在国内不可能实现的内容，在日本都已经实现。这样既避免了老人出门看病的折腾，也能让有资质的医院将优质的医疗资源提供给更需要的人群。同时，医疗机构会用一系列数据来佐证上门医疗服务发挥的作用。比如在提供上门医疗服务后，会对老人的住院次数、呼叫救护车次数、政府资金支出等数据做前后对比。

其次，在介护保险制度下，日本老人在家护理时能享受第三方机构提供的上门护理服务，且只需支付10%的费用，剩余费用由介护保险支付。所以，不管老人贫穷与否，都能在家得到最基础的护理。

当然，日本介护保险制度的一些缺陷也值得国内关注。比如，日本介护保险制度的资金来源是由个人缴费和政府财政提供。2015年前，个人只需支付介护服务费用的10%，其余部分由国家负担。2016年起因日本老龄化不断加深以及政府的支出压力，较高收入者的个人支付比例提高至 20%，2018年又进一步提高到 30%。

此外，日本养老机构已经开始遭遇“用工荒”。日本近几年许多提供上门服务的机构因护理人员不足而被迫关门。调研中，我们在养老机构等一些服务场所也看到一些白发苍苍的老年人在工作。在国内老龄化程度不断加深的背景下，我们未来也可能会面临这样的窘境。

【叁】

社区养老范本,在新西兰和新加坡看到了答案

不论是新西兰还是新加坡的养老社区，最令人感动的部分，是营造了一种包容和融合的氛围，打造了一个适合年长者宜居的环境。

衰老是每个人都无法避免的自然过程。

放眼全球，社区养老已经成为许多国家应对人口老龄化问题的重要策略也是老年人乐于选择的重要养老方式。人口老龄化问题正在加剧的新西兰新加坡也在不断探索和优化其社区养老模式。

“打开窗户就能看到蓝天白云”

在新西兰，75岁以上的老人很多选择养老社区生活方式，这也是主流的养老方式之一。

养老社区，是专为健康老人特别设计的多户住宅综合体。养老社区住宅类型包括独立别墅、独立公寓和服务式公寓等。在新西兰，老人退休后进入养老社区生活非常普遍。

新西兰是一个充满神话色彩与休闲空间的岛国，是令世人疯狂的中土世界，也是纯净自然的上帝花园，小桥流水、绿植、蓝天，再加上新西兰的空气质量很好，老人们可以在这里休闲、运动、品尝美食，总之，这里的环境非常适合养老。

新西兰许多的养老社区，每个房子前面都种满了花，还有喷泉，每个小楼前面都有桌子和椅子，供老人休息。

社区的地面非常干净，因为他们的养老院都非常的注重打理和维护。除此之外，这里还有门球场，高尔夫球场，以便给老人们一个休闲运动的场所。高端养老社区有多种房子或者房间提供给老人，包括联排别墅、独立公寓以及带服务式公寓。有的房间非常大，也有小的，但很温馨，跟家一样，一层的房间都带有落地窗，保证阳光能照射进来，每个公寓楼都设有老年休息室，采暖的壁炉。

每天当老人们打开窗户，都能看到远处的蓝天白云。

独特的设计模式

与新西兰相反，新加坡人口密度很大，土地稀少，如何建好养老社区?新加坡探索出一套独特的模式----加强设计。

在新加坡海军部养老中心(因靠近海军部地铁站而得名)，该项目采用了独特的“九层糕式”设计模式，地面层设有广场和商店，顶层则设有社区花园和小型公寓单位，中间层则集中了托儿所、商业零售、小贩中心和医疗中心。

这三个不同层次将各种建筑用途巧妙地结合在一起，不仅促进了多样性，还为社区活动提供了广阔的空间。

比如，为了鼓励年长者走出家门接触社会，海军部村庄鼓励入驻商户提供工作机会给年长人士，并在屋顶花园开辟了一个 150 平方米的社区种植园，六楼的“社区公园”和八楼与九楼的“梯田”则种植了各种鲜花和常见果树，如龙眼树、仁心果树等，为居民创造了丰富有趣的社区空间的同时，也能“下田”参与蔬果种植，享受田园乐趣。

同样位于顶层的小型公寓内部处处可见为年长者设计的无障碍设施：平滑的进门坡道(替代门槛)、扶手、防滑瓷砖、伸缩式晾衣架等。客厅和卫生间靠墙位置还设有紧急拉绳，住户一旦发生紧急状况拉动拉绳后，不论是白天还是晚上都将有工作人员前来处理。

为了满足年长者的各种需求，海军部村庄在三楼和四楼设有由亚历山大保健集团管理的医疗中心，提供门诊治疗、日间手术、复健、眼科、骨外科、泌尿科等医疗服务。

此外，这个专门的医疗中心接受家庭医生或综合诊疗所的转诊病人，甚至备有日间手术部门，进行非紧急类手术。

不管是新西兰还是新加坡，最令人感动的部分，并不是设计者在各种细节上考虑了年长者的使用习惯和需求，而是营造了一种包容和融合的氛围，打造了一个适合年长者宜居的环境，这种理念非常值得我们学习。

【肆】

盘点全球的顶级养老中心，看了都想去

老年人更愿意在一个能够照顾好他们日常生活的地方，永远保持“年轻”有活力的状态，更注重老人精神层面的满足，这是顶级养老中心受欢迎的秘诀。

传统观念中，养老院通常被认为是城市边缘的一座普通建筑，内部布局整齐划一，老人们静静地望向窗外，仿佛与世界隔绝。

然而，在许多国家，养老已经被重新定义，在对养老院的规划上不仅建设适老化设施和康复设备以满足长者的日常需求，更注重老人精神层面的满足通过对养老院的改造升级，为长者打造温馨如家的环境，让他们能在院里享受幸福的晚年生活。

法国最美的山林间养老院

法国诺曼底澳尔贝克村养老院，建在澳尔贝克村附近的诺曼底林区中央养老院依山而建，即便是在山谷里也一眼就能看见。养老院同时设置了生活区和散步区，优化了对于景观的利用。

为了让养老院显得不那么突兀，减少视觉上的冲击，建筑师将其拆分为几部分建造并在项目中使用了绿色的元素，使养老院和周围风景融为一体的同时也体现出了周边环境的乡土自然气息。

为了增添空间内的活力，建筑师用红色作为室内的主色调，这样避免了使用传统医疗环境用色带给人的压抑感，同时创造了更温的居住环境。

而黑色与木色打造的内部交通空间，能有效防止视觉疲劳。

丹麦杜祖斯岛老年护理中心

杜祖斯岛拥有一座著名的老年护理中心，中心坐落在一处风景优美的地方，可俯瞰奥胡斯湾。

在建造中，建筑师尽可能地为病人提供最好的生活条件，提高他们的生活质量，使其在人生的最后时光获得至高的尊重。

杜祖斯岛老年养护中心是一座融于景观中的建筑。无论你走到哪里----接待区、花园、中庭、休息室、冥想室、病房，美丽的风景无处不在。

该中心力图打造一座极具人性化的建筑，不仅是一个医疗机构，而且还应是一个家，为老人及其亲属，以及工作人员在生理和心理层面创造一个空间。

建筑呈半圆形布局，以确保所有的病房都有开阔的视野，能够让病人远眺海湾。病房位于建筑较为私密的区域，远离公共区域。每个病房都设有阳台，可瞰周围的风景。

建筑所使用的材料主要有铜、橡木、玻璃等，与周围景观形成完美、自然的互动，并在房间中营造出一种温暖的感觉。

在建造过程中，建筑师特别注重感官方面的设计，如视觉、嗅觉、触觉、听觉，此外还注重加强可达性，为病人甚至长期卧床病人提供方便。

这里还建有冬景花园，种满了异国植物，如橄榄树、葡萄藤、月桂树和日本竹，使人们能够常年享受户外生活带来的乐趣，一年四季都有景可赏。

芬兰最典雅的养老院

普基拉是一座位于芬兰南部的小城，位于这里的奥尼福利中心为有生理缺陷的残疾老人提供免费的住房，为有记忆障碍的老人提供集体住房，并为全市居民提供医疗中心、康复中心和公用设施，这丰富了市集广场周围建筑多样性，给这个城市中心带来了全新的面貌。

这座建筑主要由木质结构构成，有长长的屋，按照不同功能划分成若干部分，营造出一种惬意的、田园般的空间。木质屋顶继续向内部延伸，形成玻璃幕墙的走廊，木材的大量使用提升了建筑的声学效果，并打造出一种舒适的氛围。

这座建筑的设计始终遵循支持老年人自由地进出各个地方的基本原则，利用色彩和木质材料营造一种怡人的居住环境。另外，建筑设计中也考虑到建筑的多种用途及布局的灵活性。

日式花园位于咖啡馆的后方，是一处安静地享用咖啡或茶、欣赏美丽风景的好地方。在建筑的不同位置都可以看到这个花园。庭院里有一个疗养花园，在健康中心和记忆障碍康复中心，有一个种植着各种浆果、灌木和果树的植物园。

德国最美乡村养老院

莱维茨护理中心在德国享有很高的声望，并成为当地除农业产业外的最大产业机构。

护理中心的外墙上有一句座右铭：有勇气做个快乐的人。

护理中心周围有一个面积达 40 平方公里的自然保护区。风景优美，且在那里每天都能看到百余种鸟类。与美丽环境的结合，是希望让老人能够更多地与大自然接触。

旁边还有一个幼儿园，在那里，开展了很多种老人和小孩的互动活动，如老人带着小孩做饭，共同开音乐会等，希望通过小孩的天性来激发老人潜在的活力。

护理中心的养老公寓，完全按照德国的无障碍公寓建造,门、通道、浴室等都是有利于行动不便的老人设计，并且中心所有的房间都建在一层，还设有很大的阳台。

养老公寓拥有面积很大的封闭空间，供老人自由行走。公寓里仅设置十间住房，一方面小型的养老公寓更适合乡村的养老服务模式，另一方面，也是为专门营造家庭般舒适的温馨感环境，避免集体的生活氛围。

日本北海道最惊艳养老院

位于北海道登别市的银发族之家，由藤本壮介建筑事务所设计，沿着主要入口中心分为两个单元,每一个单元有9个房间，整个环境创造出一种既连结又分离的空间感。

这座建于 2006 年的养老院外表平淡无奇，但是内部却有一种简洁的惊艳之感。靠近墙体的部分营造了安定的感觉，而非墙体的部分则透出一种刺激感。这样的设计有效迎合了不同性格的老人。

荷兰温暖照顾小镇

弥漫自由气息的养老之都，荷兰美誉为“欧洲的后花园”，郁金香的世界，风车的王国，伦勃朗与梵高的艺术圣地，还有浓郁美味的奶酪制品和带着彩绘的木鞋…

如果你见过“花之国”荷兰的养老院，你会感慨荷兰不仅有世界上最好的监狱，就连养老的天堂也同样是在荷兰。

荷兰人喜欢种花，通常在荷兰人家的窗台都摆放着最美的鲜花。

荷兰 Yvonne van Amerongen 则为患有老年痴呆和阿尔兹海默的老人专门开设了一个养老院：Hogewey 村。它位于阿姆斯特丹郊外，有十个足球场那么大。普通村子有的，这里一样不少，公园，电影院，画廊和邮局样样俱全。

和普通村子不一样的是，为了保证老人们的安全，和普通村子不一样的是，为了保证老人们的安全，这里的护理人员全部身着便装，村子只有一个出入口。

老人院也没有孤独而冰冷的病房，与世隔绝的高墙反而是有温馨的小院子，在这里的老人们每 6-7人住一间房子，每间房子设有 1-2 名护理人员，Hogeway现在拥有 23 栋老人们居住的房屋，每间的风格都不一样，家具也是按照老人们还记得的年代布置，做成复古风都是为了让老人们感觉这里是自己的家。

全村一共有 250名全职/兼职的老年学护理人员和这方面的专家照顾老人，这些人会在村子里各处假装成收银员、超市服务员、邮局员工等。

由于患有痴呆症或是阿尔茨海默症的病人不太容易管钱，所以这里所有的费用都是由老年人的家人预支的，村子里不会有任何货币交易，村子的创始人Yvonne van Amerongen 曾经在一家老人院工作，目睹了老人在那里孤独寂寞，与世隔绝的悲伤，所以筹集资金开设了这个养老院。

CNN曾对村里的老人进行采访，发现这些老人身体情况比普通老人院的老人好，寿命更长，而且更开心。

结语

其实对于上了年纪的人来说，不管养老院环境多美，他们还希望有温度的服务，而不希望成为某些养老机构的服务示范标本。

老年人更愿意在一个能够照顾好他们日常生活的地方，永远保持“年轻”有活力的状态,这是顶级养老中心受欢迎的秘诀。

【伍】

需求催生了市场，高端养老社区是一门好生意吗?

需求催生了市场，近两年，高端养老社区愈加火热。各大公司做的养老社区都面向中产或高净值人群，走中高端或者高端路线，但高端养老社区是一个十足的长期主义生意。

对于很多人来说，小桥流水、绿树成荫、衣食住行、医娱面面俱到的高端养老社区，正成为优雅变老、乐享晚年的一种选择。

需求催生了市场，近两年，高端养老社区愈加火热。

高端养老社区的蓬勃发展并非近年兴起。2007年开始，泰康保险集团、合众人寿保险股份有限公司、中国人寿保险股份有限公司等保险公司先后考察美国、日本等发达国家的运营经验,布局养老社区。公开资料显示,早在2009年，泰康获得原中国保监会中国保险行业第一个养老社区投资试点资格

此后，各家保险公司先后入局，在不同城市打造养老社区。整个赛道的总投资额超千亿元。

但对中产来说，动辄上百万、乃至上千万的入住门槛，明码实价地宣示了养老社区的定位--面向了最高端人群的养老需求。

虽然高端养老社区引来保险公司蜂拥而至，但其建设需要“抢地盖房”仍属于高投入、慢产出的行业。

高端养老社区的门槛有多高?

高端养老社区的模式在美国早有雏形。

上世纪60年代，房地产商戴尔·韦伯在美国亚利桑那州开发了大型养老社区“太阳城”。养老社区在老年人的健康状况和自理能力变化时，为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。其盈利模式主要是通过收取保证金和每月管理服务费，房屋只提供租赁权和服务享受权，不提供产权。

在我国，房地产开发商和保险公司是国内养老社区最主要的两大参与者。

目前，想要入住这些养老社区可以通过购买保险或缴纳押金两种模式。

缴纳押金多是着急入住的客户，可以一次性缴纳一笔不菲的押金，获得入住养老社区的资格。

比如位于深圳的国寿福保社区颐康之家，可通过缴纳3万-30万不等的押金获取入住资格，其中，最低档的押金包含了2万元医疗备用金与1万元入住押金，而泰康之家·燕园的乐泰财富卡模式，则是客户通过缴纳120-300万的押金(乐泰财富卡)以获取入住资格，入住前再缴纳一笔 20万元左右的服务押金。

缴纳押金后，客户仍需缴纳住房费、伙食费、护理费等，才能在养老社区中生活。

押金人住的方式，被认为是养老社区入住率不饱和的权衡之计。与其相比，更被保险公司们推崇的方式，是将养老社区的人住资格视作保险产品的增值服务，进行对接。

由于养老不动产具有前期投入大、后期回报稳定的特点，与保险资金特别是寿险资金的长久期特性十分匹配。

众托帮联合创始人兼总经理龙格介绍，保险公司会为客户提供多种险种以供选择，包括养老年金险分红险，或者是近几年比较火的增额终身寿险。

这些险种通过时间复利，当老人需要入住社区的时候，可以从保单里面取钱用以支付社区所需的服务费用。

例如，泰康人寿的分红险“乐享百岁”，这款产品包含保证部分和红利，保证部分包括年金、现金价值和身故金。红利从第1年末开始产生，以现金方式分红，持续至106岁，可进入万能账户。大家养老保险的鑫享久久则是一款年金险，在投保之后，按照约定为被保人发放保险金。以55岁女性趸交100万元为例，56岁时就开始领养老金，直到99岁每年可以领取 26400 元。

“优雅变老”的门槛，正体现在高额保费上。

泰康之家的保费门槛，按照不同城市的房价、物价以及生活水平划分了不同标准。超一类的城市北京、上海、深圳，需要总保费达到 240 万才可入住，而南昌、沈阳、南宁等城市，保费达到 120万元即可入住。太平洋人寿旗下的太保家园，入住门槛在150万-240万起；中国人寿的门槛在300万起；平安人寿推出的超高端旗舰康养项目颐年城，门槛更是达到了1888万起，最高达到了4888万。

某头部保险经纪公司的保险经纪人李飞表示，体感上，各大公司做的养老社区都面向中产或高净值人群，走中高端或者高端路线，品牌宣传也注重这一点----强调入住的人群皆为社会名流。

但矛盾的是，高昂的收费似乎并没有给经营养老社区的公司带来丰厚回报。这门一掷千金的生意背后，公司经常在应对艰难的运营日常。

养老社区赚钱吗?

养老社区是一个十足的长期主义生意。

早在十多年前，泰康保险集团董事长陈东升就曾表示，养老社区并不是个传统意义上的“好生意”它建设周期长、利润低。一个养老社区项目从拿地到盖房，平均周期是5年，建设1个社区的花费是30亿元至 50 亿元，并要承受 5年无收益的压力。

以运营最为成熟的泰康之家·燕园一期为例，其建设费用一共为 14.51 亿元，折合单价 1.6万元/平方米。其中，拿地成本为3878.6元/平方米，但这是 2011年时北京的地价，如今早已水涨船高。

其次，多位行业人士表示，即使不考虑前期建设成本，仅考虑当期运营收入和成本，这也不是一个容易赚钱的生意。

2021年时，陈东升透露，泰康之家·燕园运营6年，申园运营5年，在当时实现盈利。也是在这一年，上海当地媒体报道，申园入住率已经达到了95%。至于燕园，近几年来入住率一直高于95%，最高甚至达到 98%。

行业普遍认为，仅考虑运营端，养老社区的中小型项目3年至5年、大项目则要5年至8年、入住率达到 60% 以上，才可能实现盈亏平衡。

在北京、上海这两个高净值人群最为密集的地方之外，是否有项目入住率足够高，实现了盈利，其中酸甜苦辣，只有保险公司自己知道了。

国内一家商保公司的相关管理人员李行(化名)介绍,不少保险公司会采用全预算管理决定运营成本。年初时，会根据预定入住率预计新一年的收入，再根据入住情况匹配支出。”入住人数增加，服务人员相应也要增加。计算时，保险公司并不会严格控制支出小于收入，而是会将亏损控制在一个可以承受的范围内。

这其中藏着一个秘密:保险公司可以接受这种亏损是由于保险公司是综合评估损益的，其中对保险主业的影响最为重要，其次也比较看重土地的长期增值，尤其对于布局时间早的保险公司而言。

有媒体曾进行过计算，泰康之家·燕园一期二期的建设成本加上投资的机会成本，燕园的成本约为20900元/平方米，但其所在区域房价则在40000元/平方米以上。对保险公司而言，自建养老社区可以起到押宝地产行业的作用。

不过，这对于一些近些年才开始大力投资建设养老社区的保险公司而言，却意味着拿地成本直线上升前述保险公司的相关管理人员李行认为，养老社区可以被视作保险产品的实体支撑，共同构成保险公司的产品生态。“养老社区可以赋能销售团队，让他们在介绍产品时，有打动客户的抓手，这可以促进保险产品销售”。

“对保险公司来说，稳定的高净值客户是最重要的资源，他们不仅需要养老险，还有健康险等需求。龙格说，作为一个成熟的玩法，养老社区为保险公司带来的收益和风险已经十分清楚，无论大中小型险企在过去数年，早已开始了竞争式布局。

人局高端养老的两种模式

目前，入局高端养老社区有两种模式。

“拿地自建养老社区”，也被称作重资产模式，相对的还有另一种模式----公办民营、长期租赁或者与市面上已有的养老社区合作的模式，这种被称为轻资产模式。

两种模式各有拥趸，前者以大的保险公司为主。还有一些则坚持轻资产投入，如大家保险集团、百年人寿保险公司等。当然，还有一些保险公司轻重结合:既有自建社区，也和第三方养老社区合作。

“轻重模式没有好坏之分，要看保险公司自身实力。”龙格说，“自建一个社区就要几十亿投入，全国这么多省份，几个社区就要上百亿元投入，一些保险公司总资产还不到 100 亿元，承受不起。

中国太平保险集团在成都温江的芙蓉人家项目总投资达到了21亿元，在上海的梧桐人家的总投资更是高达 40 亿元，对自身体量提出了极高的要求。

“保险+养老社区”的业务模式经过 10 多年的高速发展，方向和边界已然清晰。接下来，在这个万亿赛道的养老产业里，高端养老社区还能依靠“优雅变老”的概念，创造什么样的故事?

【陆】

老龄化加速，别错过养老产业里的四大投资机会

在今天的中国，养老产业正在发生什么样的变化?对应什么样的趋势?落到各自的行业上，又对应着什么新机会?

人口老龄化是许多国家需要面对的问题，我国也不例外，甚至可以说形势已十分严峻。对中国这个拥有全球最大老人数量的国家来说，如何挖掘养老这座富矿，同样决定着我们养老保障体系的成色。目前，养老产业的主要投资方向有四个。

医养结合

医养结合主要涉及具备医疗基因的养老院。

需要去养老机构的失能老人，需要的不仅是“养”，主要还有“医”，而过去“医院不养、养老院不医”是养老市场的一大痛点。

从这个角度说，出身医疗的公司会更有优势，比如号称日本甚至亚洲排名第一的养老服务机构日医学馆，就是从医疗管理转型做养老的。

它 1996 年开始做养老，2002年上市，现在在日本有1400多个网点，它收入的 53% 来自长期护理服务，38%来自医疗支持，这就是典型的医养结合。而它之所以能成功，靠的就是原来扎实的医疗能力，它建立了一个8000多家签约医疗机构的网络，从急诊医疗到康复护理都能提供便捷的服务。

智慧养老

智慧养老主要涉及居家养老用到的一些养老设备和系统。

居家养老是养老的主战场，但在家中很难做到医养结合。在家里，一定要有配套的设备和系统来帮助老人在没有人的情况下保障自己的健康，如智能防护、智能健康监测以及远程诊疗等，但是成本太高。

举个例子，老年人在家最害怕的是跌倒。据世卫组织统计，每年有 30% 的65 岁以上老人发生跌倒，另外，每年有 30 多万人死于跌倒，其中 60 岁以上的人占一半以上。跌倒死亡是老年人群因伤害死亡的第一大死因，老年人因为跌倒，期望寿命会缩短 5-10 年。

为了降低跌倒给老年人带来的伤害，出现了很多硬件设备。比如，在日本，你会发现在楼梯、卫生间和走廊等很多地方都安装了老年扶手。

再比如，以色列有一种智能的鞋子 B-shoe，可以在老人失去平衡的时候自动把脚往后挪动,重新获得平衡。

养老地产

养老地产的核心是能满足老年人的两大需求--医和养,但和纯粹的养老院又有区别,它的居住属性更强。除了自然环境和一些适老的基础设施，更关键的是产业链上下游的服务,比如上游的养老保险、下游的医疗保健。

目前，这个赛道上除了传统的地产公司，比如万科绿城，还有保险公司，比如泰康打造的泰康之家。未来这两类公司都有机会，但它们的类型不同，前者可能更偏地产的居住属性，而后者可能更偏养老服务属性。

养老金融

金融是养老中非常关键的一环，尤其在未富先老的情况下。

日本的养老产业成功在很大程度上依靠金融，日本有一个《介护保险法》，这里的介护就是看护的意思，这条法规规定被看护的人只需自付 10%的费用，大大减轻了老年人的成本。

介护保险将 40 岁以上的国民纳为参保人，介护保险费的 50%由政府负担，个人保费支付50%，其中22% 来自一类保险人，主要由年金来支付，28%来自二类保险人，主要由其缴纳的各项社保来支付。有了这样的资金保障，老年人就能放心地享受养老服务。

养老金融体系有三个支柱。简单来说，第一支柱就是国家帮你兜底的基本养老保险，退休之后的退休金就是来自这里；第二支柱就是企业帮你缴的企业年金等现在交的企业很少，大部分是国企；第三支柱就是自费投资的一些养老金融产品。

在美国，这三大支柱的比例是 1:6:3，而我们目前是 8:2:0。这直接导致国家的养老负担过重，尤其是人口老龄化加剧的情况下，社保基金的压力是很大的。

另外，我们的第三支柱严重缺位，这是未来必须去发展的一个支柱，否则社保很难持续。第三支柱的产品会以“养老目标基金”为主，这种产品和一般的基金不一样，需要精巧的设计和非常专业的管理团队，未来可能会像现在的公募基金一样出一些爆款的产品。

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