一石激起千层浪！近日，奥体顶流红盘杭州壹号院（备案名：臻奥院）的一纸消息，让一众看客瞪大了眼睛：顶流红盘对头部物业也有不满？接下来会换上谁？
杭州壹号院于近日发布小区2024年第二次业主大会会议决定的公告，公告了两大重要事件：一件是同意物业分区管理，一件是未通过“续聘杭州滨江物业管理有限公司”，（另一件增补一位业委会候补员的事，未通过）。
（图片来源于社群）
从杭州壹号院第二次业主大会的公告显示，小区投票权总人数为2458，专有部分建筑面积约60.83万m²，参与表决票数1668张，占投票权总人数的67.86%；参与表决面积约49.78万m²，占建筑物总面积的81.84%，达到《民法典》第278条要求。
《民法典》第278条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。
对于事项一“分区管理”，投“赞成票+计入多数票”的共1509票，专有面积约38.36万m²，占比分别为90.47%和77.06%。可见，小区业主们要求“分区管理”的呼声很高。
最新消息是，尽管业委会通过了这一事项，但目前杭州壹号院部分业主对于“分区管理”的表决结果仍有异议，需等查票结果无异议后，由业委会准备材料，由社区上报给街道和区住建部门同意才算最终落定，业主们还须再耐心等上一段时间。
杭州壹号院的大名大家应该都已经如雷贯耳，2016年05月27日，浙江信达以123.18亿元总价竞得杭州滨江奥体杭政储出[2016]9号地块，综合楼面价21576元/㎡，溢价95.95%，创下杭州地块总价新纪录，这也是杭州史上第一宗百亿地块。
钱塘江景
但对于杭州壹号院具体的楼盘构成，很多人可能没那么了解，我们来梳理一下：
杭州壹号院位于滨江区扬帆路、奔竞大道与飞虹路、丹枫路合围，体量庞大，是一个拥有2400多户业主的大盘，共分为一期、三期（也就是大家俗称的二期）、四期商业中心。
一期主要由住宅+一幢酒店式公寓组成（其实T18公寓才是原本的二期），建筑面积约13万m²，一期交房3年8个月（2020年12月30日交付）；三期（即大家俗称的住宅二期）主要由住宅加商业大平层组成，建筑面积约26万m²，二期交房2年5个月（2022年5月31日交付）；四期为信达奥体商业中心，主要由3幢写字楼+商场组成。。
新房和户型方面，虽然杭州壹号院一期和三期（即俗称的二期）的新房限价都是48000元/㎡，但一期有大量约130方左右户型，最大面积193方（套数也不多）；而三期171方三房起步，主力户型为182㎡、225㎡和267㎡，另有330多方的“院士楼”。
杭州壹号院一期效果图
杭州壹号院三期（即住宅二期）效果图
其中，值得注意的是，一期的酒店式公寓又以小户型为主，虽然占专有面积比例不高，但占投票权总数的比例却比较高（根据杭州西兴街道奥体社区官方发布，杭州壹号院一期非住宅专有部分建筑面积约2.9万m²，总人数592）；四期信达奥体商业中心，虽然占投票数不多，但占专有面积的比例较高。
这就导致杭州壹号院各期之间的情况变得很复杂了，不同楼幢的投票权重差异较大，想要干什么需要共同决定的事比如开业主大会，光达到“双2/3”的业主参与表决就已经很难了。今后需要业主们共同决定的事项还有很多，如果每次都因为参与表决的业主不达标而卡壳，很多事情就很难继续，这也是很多业主支持分区管理的原因之一。
根据《杭州市物业管理条例》第十二条规定，“因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经业主大会同意，划分为两个以上物业管理区域的”，业委会可以向所在地的区、县（市）房产主管部门提出物业管理区域调整方案。区、县（市）房产主管部门应当征求当地街道、社区的意见，自收到材料之日二十个工作日内作出决定。
杭州壹号院各期之间都有市政道路隔开，形成了天然的物理分割：一期和三期（即俗称的二期）之间由七甲闸弄隔开，大门各自独立开在路两边；四期商业和一期、三期（即俗称的二期）之间则隔着一条飞虹路。此外，各区之间共用设施设备相对独立，因此在技术和设备上“分区管理”没有太多阻碍和牵扯。
物业费方面，虽然原本都是滨江物业，但小区各期之间的物业费也不尽相同。据悉，杭州壹号院一期的物业费为6元/m²/月（含能耗）；三期（即俗称的二期）物业费为6.7元/m²/月（含能耗）；四期因为是商业，物业费加能耗费约17元/m²/月。
事实上，杭州也有很多超级大盘比如天都城、亲亲家园、卓越蔚蓝领秀以及不少未来社区，这些社区的管理都很不容易。有的小区不光大，甚至还跨区以致学区划分都不同，人一多，意见就会不尽相同，矛盾也就此产生......
杭州的小区“分区管理”有过成功的案例，但也有小区因共用社区用房、水电消防等设施设备，且小区中间没有道路、河道等物理阻隔，不符合分区管理要求。
小区管理，任重道远，哪怕顶流红盘，依旧也不例外......
