上周我们实探翠苑商综宋江印、大象城的闭店情况，推文后许多网友积极留言，有人伤感怀念，也有人献言献策。
其中一条评论截停了我的目光:
如果万塘路美食街当年没有拆除，说不定宋江印综合体会因为街区的热闹氛围，而更上一层楼。
这条评论让我们产生了一个强烈的冲动，很想探究曾经活色生香的商业街，如今是何模样？
实地去看看！
杭州各区商业规划进展如何
信义坊步行街名存实亡
信义坊商业步行街，位于拱墅区大关板块，街区东接湖墅北路、京杭大运河，西靠莫干山路，全长约500米。
图源百度地图
商业街借鉴了古代江南沿河街市的模式，沿余杭塘河两岸而建，通过露亭桥、草营桥、归锦桥三座古桥相连，曾经集吃喝玩乐于一身。
笔者于工作日中午到达信义坊，于东广场进入，现场给我的第一感觉是：朝气蓬勃！
很多父母、老人带着自己的孙子、孙女在广场游玩，一派祥和之气，广场上没半点儿凉意。
但很快我就觉察到不同，商业街只有广场充满欢声笑语，内部却是一片凋敝之景。
两岸看着商铺虽多，但大多数店铺均大门紧闭，饭点时分仍挂上了重锁，不再营业；
木杉咖啡吧关门歇业，店内一片狼藉，这么好的店面可惜了；
隔壁的烟酒小店，也挂出了低价转让的通知，空空如也；
老字号中医门诊部外，金色招牌已经锈迹斑斑失去了往日光彩。内部堆满的建筑垃圾告诉我们，这里已经很久没有人来过了；
至于最挣钱的儿童辅导机构，内部环境实在难和当下一众教培中心相比，大多数家长看这个样子也不会来吧；
一圈逛下来，信义坊商业步行街已名存实亡。
现场正常营业的店铺少之又少，更无外卖员来往。各种店铺门头布满灰尘、铁锈，破旧、萧条随处可见。
一声叹息，震耳欲聋！
平价小吃街不容乐观
无独有偶，滨江区最亲民的啦喜街（垃圾街），近期也遭遇闭店、转让的困境。
实探啦喜街前半段，大部分门店尚在正常营业，比如瘦肉丸、炒饭、烤猪蹄、臭豆腐等等，飘香四溢。
但深入到小吃街中段明显发现，约30家铺位都已关门歇业，“旺铺招商”的红色广告排成一排，特别扎眼。
据了解，这些商铺之所以搬走，一大部分原因是房租上涨和客流下降。
当然，眼下街区整改不断，谋求转型升级也是突发闭店潮的另外一个现实因素。
我们问及相关人员，日后小吃街会如何整改，工作人员回复：
未来小吃街后段，会引进一批譬如炒菜、火锅等大店，让连锁店来带火街道生意。
但在笔者看来，如果小吃单品价格降不下去，转型升级就无从谈起。长久之下啦喜街恐怕也会随着时间的变迁，沦为平平无奇的社区街道。
究竟是为什么
信义坊、啦喜街之所以出现闭店潮、退租潮的问题，我想大致原因可归纳为以下三点：
公共交通不便 停车位不足
信义坊商业步行街属于杭州少有的“两不沾”休闲中心，街道直线距离地铁3号线香积寺站约700米，而街道周边的停车位又极为稀缺。
这就决定了，信义坊即便运营得当也承载不了大客流涌入。
即便每年3月吉野樱再绚烂多姿，游客们抵达不了现场，任何实质性的消费也就无从谈起。
规划不明确 风格同质化
同样以信义坊为例，约500米长的街道前后多次修改目标定位，严重影响招商方向和游玩动线。
不断转型一方面让已入驻的商家难以稳定经营，对未来发展缺乏信心。
另一方面也难以给消费者留下深刻的品牌印象，无法培养出忠实的消费群体，凉凉成必然趋势。
再加上街区业态单一、店铺同质化严重，自然无法与景色更优的桥西历史文化街区相竞争，衰败也是大势所趋。
店铺租金上涨 小吃性价比降低
小吃街、商业步行街想要留住大众，一定要在“吃”的方面大做文章。
它们运营要点就在于便捷、廉价、安全、健康。毕竟，我要想吃的美味丰盛，何不去更安逸的综合体嘞？
可每当一个城市的小吃街发展向好的时候，少部分店铺房东，总想攫取更多利润，于是乎房租一夜飞涨。
就比如现在的啦喜街，店铺租金费、转让费水涨船高，明显增加了商家的经营成本。很多个体户难以承受，只能选择撤离。
消费降级时代，前往露天街区消费，大家更注重景观体验、特色业态和单品价格。
站在更高格局去看杭州商业步行街和商业综合体之间的关系，我想二者应在于珠联璧合优势互补，而非竞短争长，互不相让。
本文主笔︱费洛蒙︱购房通 出品
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