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——吴某诉崔某建设工程施工合同纠纷案
基本案情
A公司与B公司签订《建筑工程施工合同》，将涉案工程承包给B公司。
B公司将涉案工程施工完毕并竣工验收后，双方签订《工程抵款协议书》。
约定由于A公司无法支付该项目工程款，用涉案工程部分房屋折抵B公司工程款，并由A公司为B公司出具相关房屋产权手续。
B公司起诉A公司要求支付工程款，并主张对工程款范围内的建筑物享有折价、拍卖的优先受偿权。
A公司辩称，支付工程款的条件未成就，优先受偿权的行使期间也超过了法定期限，请求驳回B公司的诉讼请求。
裁判结果
法院经审理认为，通常情况下，实现建设工程优先受偿权的方式包括双方协议将工程折价及申请人民法院将该工程拍卖。
前者是经发包人同意，通过协商一致的方式行使优先受偿权，后者是在协商未成的情况下，请求法院通过公权力实现优先受偿权。
A公司与B公司达成以涉案房屋折价冲抵工程款的约定，其实质是通过协商折价抵偿实现B公司就涉案项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。
遂判决确认B公司在尚欠工程款范围内对涉案工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。
典型意义
承包人享有的工程价款优先受偿权是基于对承包人债权的特殊保护而设立的法定权利。
为了促使并保障承包人及时行使权利，也为了保护其他权利人的合法权益及时得到实现，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》将承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限从六个月调整为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
可见，通常情况下，实现优先受偿权的方式包括承包人与发包人达成折价协议或通过司法途径进行拍卖。
而就工程进行折价的表现形式通常即为以物抵债协议，如工程不具有不可折价的情形，该以物抵债协议也确系当事人在法定期限内所达成的真实意思表示且不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认该协议具有优先受偿的效力，承包人已经合法行权。
至于该优先受偿权的实现，可通过执行程序解决。
注：案例标题系本公众号编者所改
时间：2024-12-17 19:54
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新疆高院发布8起「建设工程合同纠纷」典型案例（2024年12月16日）
最高裁判观点解析：建设工程优先受偿权的行使是否受合同效力影响？
建工实务 || 建设工程价款债权转让后，受让人是否享有优先受偿权？
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