贵州高院 为进一步促进裁判尺度统一，经贵州省高级人民法院审判委员会讨论通过，现将《贵州某电力燃料开发有限公司、国家电投集团某产业有限公司诉宁夏某煤业有限公司合同纠纷案》等5个案例作为全省法院第二批参考性案例发布。案例涉及刑事、民事、行政等审判领域，对涉产能指标置换合同纠纷的法律特征和处理原则、让与担保合同的效力以及同一标的物存在两个请求权时交付规则认定、严格适用罪责刑相适用原则、谎报安全事故罪的主体认定、查处虚假广告违法行为应考量的具体因素等问题提供了裁判思路，供全省法院在审判类似案件时参考。同一房产分别设立让与担保和订立买卖合同，应依履行程度确定交付顺序
——卯某某、苏某诉王某某、某房开公司确认合同无效纠纷案
关键词 民事 / 确认合同无效 / 让与担保 / 商品房买卖合同当事人通过订立《商品房买卖合同》的方式为借贷提供担保，属于交易习惯中的让与担保。因当事人仅办理了商品房备案登记，未完成标的物所有权转移登记，无法就担保功能的发挥形成有效公示，故双方之间并未成立让与担保，仅存在设立让与担保的债权债务关系。该法律关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当出卖人将同一房屋作为合同标的分别与债权人设立让与担保和与买受人订立商品房买卖合同，债权人和买受人均要求交付房屋时，各方之间即就标的物的履行形成了竞争关系。虽然债权具有平等性，但各方当事人对不同合同的履行程度并不一致，合同所约定的权利义务履行越充分，就意味着双方之间的交易越成熟，该合同所体现的信赖利益和交易秩序就越应受法律保护。交易成熟度应该综合考虑各方当事人办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定。原告卯某某、苏某诉称：2017年11月29日，卯某某、苏某与某房开公司签订xx2号《商品房买卖合同》，并支付了购房款，某房开公司亦向卯某某、苏某交付了案涉商铺，双方成立合法有效的房屋买卖合同。而2017年1月17日某房开公司与王某某签订的xx1号《商品房买卖合同》系为了保证王某某出借款项的安全而签订，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。遂诉请判决：一、确认xx1号《商品房买卖合同》无效；二、判令某房开公司与王某某到不动产登记中心注销xx1号《商品房买卖合同》网签登记。被告某房开公司辩称：xx1号《商品房买卖合同》没有买卖房屋的真实意思表示，应属无效；而xx2号《商品房买卖合同》是真实意思表示，合法有效。被告王某某辩称：卯某某、苏某非xx1号《商品房买卖合同》相对人，不具备确认合同无效的资格，更不具备要求注销网签备案的资格。法院经审理查明：2017年1月17日，某房开公司法定代表人李某某向王某某借款200万元。同日，王某某与某房开公司签订xx1号《商品房买卖合同》，并办理备案登记，但未办理不动产预告登记。xx1号《商品房买卖合同》约定，某房开公司将案涉商贸城13幢1单元5、6、7、8号房出售王某某。同时约定：该商品房建筑面积326.32㎡，套内建筑面积320㎡，商品房单价为6129元/㎡，总价款2000000元。（合同上对该商品房的单价及总价有涂改，被涂改之处载明的是“单价为10500元/㎡，总价款3426360元”）。出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。2018年12月1日，李某某向王某某出具了由李某某签字并加盖了某房开公司印章的《承诺书》载明若某房开公司2019年4月30日前未还清王某某借款，则王某某有权处置抵押物，某房开公司配合办理手续。另查明，某房开公司在开发案涉商贸城项目过程中将部分工程发包给唐某某施工。施工完成后与唐某某约定将案涉商贸城13幢1单元5、6、7、8号房折价抵偿唐某某的工程款，并约定唐某某可以自行出卖出租，相关房产手续由某房开公司负责配合办理。2017年11月29日，某房开公司分别与卯某某、苏某等8人（四户）签订了4份《商品房买卖合同》，将案涉商贸城13幢1单元5、6、7、8号商品房分别出售给该四户。其中，出卖给卯某某、苏某的为5号商品房，双方签订了xx2号《商品房买卖合同》对房屋面积、单价、总价等进行约定。并约定买受人应当于2017年11月30日前支付全部房价款，出卖人应当在2017年11月30日前交付该商品房。当日，卯某某、苏某便向唐某某支付了50万元购房款。唐某某于2017年12月1日向卯某某、苏某出具的收条载明：“今收到苏某交来商贸城13-5号门面房款伍拾万元整（人民币：500000元），其中由某房开公司开收据叁拾叁万肆仟叁佰伍拾元，其他壹拾陆万伍仟陆佰肆拾贰元。”次日，某房开公司将案涉5号商品房交付给卯某某、苏某，卯某某、苏某收房后将案涉房屋出租，并收取租金。2018年7月，王某某向6、7、8号商品房的租户索要租赁费时与卯某某、苏某等四户购房者发生纷争。王某某与卯某某、苏某等四户购房者先后向某县公安局报案，某县公安局于2019年11月14日决定对李某某涉嫌合同诈骗立案侦查。李某某等相关人员在公安机关陈述案涉某商贸城13幢1单元5、6、7、8号商品房系受唐某某委托出售给卯某某、苏某等人，而与王某某签订的xx1号《商品房买卖合同》系因向王某某借款200万元时王某某要求用房屋抵押才订立的虚假合同。贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2022年5月26日作出（2021）黔0526民初10234号民事判决：一、xx1号《商品房买卖合同》无效；
二、某房开公司与王某某到不动产登记中心注销xx1号《商品房买卖合同》备案登记。
贵州省毕节市中级人民法院于2023年1月5日作出（2022）黔05民终3415号民事判决：一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2021）黔0526民初10234号民事判决；
二、驳回卯某某、苏某的诉讼请求。
贵州省高级人民法院于2023年10月23日作出（2023）黔民申6594号民事裁定，提审本案。于2024年3月25日作出（2024）黔民再26号民事判决：一、撤销（2022）黔05民终3415号民事判决和（2022）黔0526民初10234号民事判决；
二、某房开公司与王某某到不动产登记中心注销xx1号《商品房买卖合同》备案登记；
三、驳回卯某某、苏某的其他诉讼请求。
法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：一、王某某与某房开公司之间是何种法律关系；二、xx1号《商品房买卖合同》网签登记是否应当注销。虽然王某某与某房开公司签订了xx1号《商品房买卖合同》，但不能据此认定双方之间系商品房买卖合同关系，应综合考量双方合同约定内容、合同实际履行情况及合同订立目的等因素进行认定。第一，双方合同约定的交房时间早于合同签订时间；
第二，双方在同一商品房合同约定出卖四个不同房号的商品房，不同于一般情形下商品房买卖合同采取一房一合同的交易习惯；
第三，在无重大市场风险变化的情形下，双方在同一天就合同标的约定的单价、总价与最终成交价格差距巨大，明显不符合商业逻辑；
第四，现无证据证明某房开公司向王某某交付了案涉商品房；
第五，王某某未提交证据证明支付了案涉房屋的维修基金等费用。
再结合李某某等人在公安局的供述，可以认定王某某与某房开公司订立合同的目的是通过签订xx1号《商品房买卖合同》的方式为王某某出借的款项提供担保。综上，某房开公司与王某某之间缺乏订立商品房买卖合同的真实意思表示，不能认定为商品房买卖合同关系，只能构成让与担保法律关系。双方以签订xx1号《商品房买卖合同》的方式为王某某出借款项提供担保的合意不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但因双方并未办理转移登记，未就担保功能的发挥形成有效公示，故仅在双方之间具有债权效力，不能对抗第三人。卯某某、苏某要求确认xx1号《商品房买卖合同》无效的诉请法院不予支持。虽然王某某与某房开公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，但双方仍存在合法有效的债权债务关系，王某某有权主张某房开公司继续履行交付标的物以担保其债权的实现。卯某某、苏某与某房开公司之间存在商品房买卖合同关系，其亦有权依据合同约定要求某房开公司继续履行交房的义务。此时，王某某与卯某某、苏某就同一合同标的均与某房开公司订立合同，各方之间就标的物的履行形成了竞争关系。虽然债权具有平等性，但各当事人对不同合同的履行程度并不一致。合同所约定的权利义务履行越充分，该合同所体现的信赖利益和交易秩序就越应受法律保护。卯某某、苏某在签订xx2号《商品房买卖合同》后已经交付了合同约定的购房款并占有案涉房屋，而王某某与某房开公司签订的xx1号《商品房买卖合同》仅具有债权效力，王某某未占有房屋。应当优先保护已经交付购房款且已经占有案涉房屋的卯某某、苏某的权利，如果xx1号《商品房买卖合同》网签登记不予注销，则会阻碍卯某某、苏某依据xx2号《商品房买卖合同》享有的权利的行使。因此，卯某某、苏某诉请注销xx1号《商品房买卖合同》网签登记应当予以支持。
注：案例标题系本公众号编者所加
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