巴南区法院房地产纠纷典型案例
案例一 开发商以“局部优化”为名调整施工内容导致不符合交房标准的，应予整改——雷某诉重庆某房产公司商品房预售合同纠纷案
案例二 购房者不能以房屋存在的轻微质量瑕疵为由拒绝接房，并要求开发商承担整改期间的租房、物业等费用的，不予支持——董某宏诉重庆某房产公司商品房预售合同纠纷案
案例三 预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求承担违约责任的，予以支持——重庆某房产公司诉熬某商品房买卖合同纠纷案
案例四 在房价下跌的情形下，购房者因开发商逾期交房请求解除房屋买卖合同的，可适当减少开发商违约金——陈某诉重庆某房产公司商品房预售合同纠纷案
案例五 未成年人为买方的房屋买卖合同产生的合同债务直接由监护人承担——重庆某房产公司诉李某甲、杨某某、李某乙商品房销售合同纠纷案
案例六 当事人约定以审计部门的审计结果作为工程款结算依据，发包人未按约报请审计部门对工程价款审计，当事人可以申请通过司法鉴定方式确定工程造价——某建筑公司与某开发公司、某建设公司建设工程施工合同纠纷案
案例七 承兑汇票被拒付的情况下，作为施工方的持票人可依据施工合同基础法律关系主张票据金额对应的工程款——某装饰公司与某地产公司装饰装修合同纠纷案
案例八 发包人在施工合同约定或法律规定的质保期限届满后主张从质保金中扣除其未有效通知承包人整改即自行委托第三方进行整改、维修产生的费用的，不予支持——某建设公司与某置业公司建设工程合同纠纷案
案例九 挂靠人在总包方与发包方未办理结算情形下，无权直接申请工程造价鉴定并要求总包方支付剩余工程款——解某与河南某公司、重庆某建设公司建设工程合同纠纷案
一起来看看具体案情吧~
典型案例1
——雷某诉重庆某房产公司商品房预售合同纠纷案
基本案情
2018年3月，雷某与重庆某房产公司签订《重庆市商品房买卖合同》。
约定雷某购买重庆某房产公司开发的巴南区某房屋；交房标准约定室内部分的墙面为腻子罩面。
补充协议还约定在商品房修建过程中，开发商基于利于买受人在购房后二次装修或优化结构设计等合理目的，在不影响商品房质量、结构安全、使用功能的情况下，可对商品房墙体作局部优化处理。
合同签订后，重庆某房产公司在约定交房期内通知雷某接房。
雷某在接房时，发现该商铺内左侧墙壁正在拆除，数日后，雷某查勘到该商铺内左侧墙壁缝隙处用钢板予以连接。
雷某认为该商铺与约定交付标准不符，遂将重庆某房产公司诉至法院，要求其对案涉房屋进行整改。
经审查，因重庆某房产公司拆除案涉商铺左侧内墙后，与毗邻墙之间出现三面（顶部和两侧）缝隙，遂采取了以钢板连接缝隙的方式遮住缝隙。
重庆某房产公司辩称拆除案涉商铺左侧内墙是因为规划设计没有该墙体，而是一条伸缩缝。
为了购房人能够更好地利用商铺，故用铁皮将伸缩缝遮住，做了局部优化处理，该做法符合补充协议的相关约定，符合交房条件。
法院裁判
法院生效裁判认为，因进入商铺的左侧墙壁无独立的墙体，重庆某房产公司为遮住案涉商铺与毗邻墙之间的缝隙，采取了以钢板连接缝隙的方式，以使案涉商铺的该面空间得以封闭。
对于该商铺是否达到约定的交房标准的争议焦点：
第一，合同中交房标准明确约定室内部分的墙面为腻子罩面，现案涉商铺的左侧墙面的三面缝隙处系钢板结构，并非腻子罩面，不符合合同字面约定。
第二，根据一般购房人的认知和预期，作为清水房交付的商品房的各个墙面的外观应当具有整体一致性，现左侧面出现三面链接钢板，影响了房屋墙面的整体一致性，不利于墙面的统一装修及后续使用，不符合购房人的预期利益。
第三，重庆某房产公司抗辩是根据合同补充协议对商品房墙体作出的局部优化处理，但是，作为“优化”标准应当有利于购房人，现雷某明确表示不认可，而显然，重庆某房产公司采取钢板连接缝隙的方式是为了弥补缝隙问题，并非对结构的优化处理，况且钢板材质相较于腻子罩面，可能会出现生锈、链接处渗水等后续问题，不属于补充协议关于局部优化的情形。
综上，重庆某房产公司交付的商品房不符合约定的交房标准，构成违约，雷某有权请求重庆某房产公司承担修理和整改的违约责任，故对重庆某房产公司对雷某购买的案涉商品房的进门左侧墙面予以整改为腻子罩面予以支持。
双方当事人均未上诉，现判决已生效。
典型意义
房屋交付是商品房买卖合同履行中的重要环节，相比于现房，期房的交付更易引发问题和纠纷。
现实中，购房人通常在接房查验时发现房屋存在质量问题或者瑕疵，要求开发商予以整改。
本案中，开发商为了遮住案涉商铺与毗邻墙之间的缝隙，未采用腻子罩面予以修补，而是简单粗暴地采用钢板来填补缝隙，并声称系根据补充协议的约定对墙面所作的“局部优化”。
这一做法明显超出了购房人对于商品房样貌的一般认知和合理预期，破坏了墙面的整体一致性，也不利于购房人的后续装修和使用，更不符合合同中关于墙面为腻子罩面的约定。
故法院最终认定开发商交付的商品房不符合约定，构成违约，应当承担整改责任。
本案判决通过多层次说理，坚决维护房屋买受人的合法权益，也警示了房地产开发企业应当重品质、讲诚信，以促进房地产市场健康发展。
典型案例2
——董某宏诉重庆某房产公司商品房预售合同纠纷案
基本案情
董某宏与重庆某房产公司于2018年10月签订购房合同。
约定：董某宏购买重庆某房产公司开发的房屋一套，重庆某房产公司应于2020年3月30日前将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付董某宏使用。
若房屋及装修、装饰、设备存在质量问题，应对质量问题进行整改、修复，因整改修复行为给董某宏造成损失的，重庆某房产公司据实予以赔偿。
重庆某房产公司交付的房屋存在质量问题的，重庆某房产公司应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复。
因重庆某房产公司修复、整改房屋给董某宏造成损失的，重庆某房产公司负责赔偿直接损失。
重庆某房产公司通知董某宏于2019年12月28日至29日期间接收案涉房屋，董某宏未按指定时间接收房屋。
2020年3月15日，董某宏查验房屋，先后提出主卧墙体发霉、厨房无地漏、墙面空鼓、窗户上口处漏水等问题，重庆某房产公司进行了整改和针对性处置。
2023年3月29日，董某宏实际接收房屋，向法院起诉请求判令重庆某房产公司支付房屋维修期间另行租住房屋产生的房租、物业费以及所购房屋维修期间的物业费等费用。
法院裁判
法院生效裁判认为，案涉房屋于2019年12月13日即已取得竣备证，具备了交付条件。
重庆某房产公司通知董某宏于2019年12月28日至29日期间办理接房手续，已提前完成合同约定的交房义务，应视为重庆某房产公司已于2019年12月28日向董某宏交付案涉房屋。
董某宏不能以房屋存在的轻微质量瑕疵作为拒绝接房的理由。
案涉房屋存在的需整改的质量瑕疵，并不影响董某宏的正常居住使用。
故即使董某宏在购买案涉房屋后一直在外租住租房属实，也是由于其自身原因选择所致，而非案涉房屋存在的轻微质量瑕疵所致。
重庆某房产公司对案涉房屋质量瑕疵进行整改的行为与董某宏的租房行为之间没有必然的关联性。
董某宏所称的租房费用不属于重庆某房产公司整改行为给董某宏造成的损失，不应由重庆某房产公司承担相应赔偿责任。
至于董某宏所称租房所产生的物业费以及案涉房屋的物业费，均为董某宏享受物业公司的物业服务后应支付的合同对价，不属于董某宏的损失，不应由重庆某房产公司予以赔偿。
遂判决驳回董某宏的全部诉讼请求。
董某宏不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。现判决已生效。
典型意义
在房屋买卖中，房屋质量一直是买受人关注的焦点，开发商应向购房者交付质量合格的房屋，如果房屋存在质量问题，开发商应当承担维修等责任。
但房屋存在的质量问题并非房屋主体结构问题的，不影响房屋的正常使用及安全性能，不足以产生房屋无法交付使用的后果，购房人无权拒绝接房，但可以要求开发承担相应的瑕疵担保义务。
开发商是否承担购房者因房屋质量瑕疵未入住而产生的租房等费用，应需综合考虑质量问题的严重程度，是否影响居住的实质性判断以及费用的合理性等因素。
对于购房者来说，在接收房屋时，应仔细检查房屋质量情况，发现问题及时与开发商协商解决。
开发商也应严格按照相关标准和规范进行房屋建设，在出现质量问题时，应当及时整改并承担相应责任。
典型案例3
——重庆某房产公司诉熬某商品房买卖合同纠纷案
基本案情
熬某于2020年购买了重庆某房产公司开发的预售房屋后，双方签订了车位买卖协议，约定敖某采用分期付款方式购买重庆某房产公司车位。
关于车位买卖的具体约定、交付及产权证的办理等在双方另行签订的关于车位买卖的正式《商品房买卖合同》中进行约定。
敖某拒绝或不按重庆某房产公司书面通知的期限签订车位买卖的正式《商品房买卖合同》的，应向重庆某房产公司支付违约金5万元。
协议签订后，敖某向重庆某房产公司支付了5万元首期车位款。
2022年8月1日，重庆某房产公司通知敖某于2022年9月30日前签署车位买卖的正式《商品房买卖合同》，并支付已到期应付分期款项，敖某未履行。
重庆某房产公司起诉至法院请求敖某支付购买车位款20万元、逾期付款违约金及未按约定签订《重庆市商品房买卖合同》的违约金5万元。
法院裁判
法院生效裁判认为，重庆某房产公司与敖某签订的车辆买卖协议，约定了车位价款和支付方式及期限，同时约定敖某需与重庆某房产公司另行签订车位买卖的正式《商品房买卖合同》。
关于车位买卖的具体约定、交付及产权证的办理等在双方另行签订的关于车位买卖的正式《商品房买卖合同》中进行约定。
由此可见，双方有在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成正式的车位买卖法律关系的意思表示。
双方签订的车位买卖协议对于双方主要权利义务的条款并不完备，需要通过双方协商另行签订本约予以明确。
该车位买卖协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该车位买卖协议应属预约合同。
因敖某明确表示不愿按预约合同的约定与重庆某房产公司签订车位买卖的正式《商品房买卖合同》，重庆某房产公司不能强制履行预约合同，故对其要求敖某支付车位价款及逾期付款违约金不予支持。
但敖某不履行预约合同所约定的签订正式的《房屋买卖合同》已构成违约，给重庆某房产公司造成预期利益损失，应当按约承担相应的违约责任。
故判决敖某支付重庆某房产公司违约金5万元。
敖某不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。现判决已生效。
典型意义
预约合同是当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，具有独立的合同效力，双方应按约定履行各自的义务。
区别预约合同和本约合同，关键在于合同对双方主要权利义务的条款约定是否完备，以及双方是否约定将来仍须另行订立合同才能最终完成交易。
如果当事人已就需要协商并达成一致的内容形成合意且未给当事人将来订立合同保留磋商机会，即使当事人约定在将来一定期限内订立合同，也不能认定该约定构成预约合同，而应认定构成本约合同。
在房地产交易市场中存在着因商品房价格发生大幅变化，开发商另行出售或购房人另行购买商品房可能获得更大利益而拒绝继续履行合同的情形。
在利益的驱动下，一方违反预约合同的约定，不与对方签订正式的商品房买卖合同，这种违约行为给对方造成预期利益损失，违约方应向守约方承担违约责任，以维护双方利益的平衡和商品房买卖市场交易秩序。
典型案例4
——陈某诉重庆某房产公司商品房预售合同纠纷案
基本案情
2021年11月17日，陈某与重庆某房产公司签订房屋买卖合同。
约定陈某购买重庆某房产公司开发的巴南区某房屋一套，重庆某房产公司应于2023年6月30日前将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付陈某使用。
如遭遇不可抗力，重庆某房产公司应在发生之日起30日内书面告知陈某，重庆某房产公司可据实延期交房。
除遭遇不可抗力情况外，重庆某房产公司逾期交房超过60日后，陈某有权解除合同。
陈某要求解除合同的，重庆某房产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按陈某已付房价款百分之二十向乙方支付违约金等。
截止2023年7月6日，重庆某房产公司仍未交付房屋，陈某向重庆某房产公司发送《解除房屋买卖合同通知书》，并诉至法院判请求解除与重庆某房产公司签订的购房合同并要求重庆某房产公司支付违约金。
法院裁判
法院生效裁判认为，根据合同约定，重庆某房产公司公司应于2023年6月30日前交付房屋，但至今未交付，且仍不能确定明确的交付时间。
重庆某房产公司的逾期交房行为已经构成违约，根据合同约定，重庆某房产公司逾期交房超过60日后，陈某有权解除合同，且重庆某房产公司应当按陈某已付房价款百分之二十支付违约金。
在房屋买卖合同签订后房价下跌的情形下，结合合同履行情况和陈某实际产生的资金占用损失，依据公平原则，判决解除房屋买卖合同及重庆某房地产退还陈某购房款并支付陈某违约金109758.78元（按已付房价款百分之十计算）。
重庆某房产公司不服一审判决提起上诉，二审中撤回上诉。现判决已生效。
典型意义
自2022年以来，全国房地产市场行情大幅下行，商品房成交价格不断大幅降低。
本案中房屋买卖合同解除，陈某使用某房产公司退还的购房款在相同价位上可以买到更高品质的商品房，或仅需耗费更少资金便能买到同等品质的商品房。
即陈某除在支付首付款和偿还贷款本息所可能产生的资金占用损失外，不但不会因本案购房合同的解除遭受额外损失，反而会间接获益。
而违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，开发商的违约行为造成了购房者的资金占用损失。
根据合同履行情况，双方当事人的过错以及公平原则，以合同约定为标准计算的违约金过分高于购房者的实际损失，如仍按照合同约定主张违约金可能会导致当事人各方利益严重失衡，与公平原则存在冲突，因而适当减少违约金，更加兼顾各方利益，彰显公平。
典型案例5
基本案情
李某甲系杨某某外祖父，李某乙系杨某某母亲。
2020年2月29日，重庆某房产公司与李某甲、杨某某（2015年8月30日出生）签订房屋买卖合同，约定李某甲、杨某某购买重庆某房产公司开发的房屋一套，杨某某的签名系由其母亲李某乙代签。
案涉房屋总价522051元，支付方式为分期付款，李某甲、杨某某于签订合同时支付104142元，尾款分两期支付，若逾期付款达到45日后，合同不解除的，李某甲、杨某某应按照合同约定支付违约金。
合同签订后，李某甲、杨某某先后支付房款261028元，杨某某付款部分系由其母李某乙支付，截至庭审之日仍欠付房款261023元。
法院裁判
法院生效裁判认为，房屋买卖合同签订时，杨某某系无民事行为能力人，李某乙作为监护人以杨某某的名义签订案涉合同，真实意思系由李某乙、李某甲筹措资金支付房款，将案涉房屋部分登记于杨某某名下。
且重庆某房产公司应当明知李某乙的真实意思表示，明确合同义务由李某乙、李某甲实际履行。
李某乙、李某甲因资金困难无法继续支付房款，重庆某房产公司基于合同相对性原则诉请杨某某履行合同义务并承担违约责任。
但若由杨某某就案涉合同承担民事责任，明显超出了未成年人的实际履行能力，更不利于保护未成年人的合法权益，遂判决由李某乙、李某甲支付重庆某房产公司房款261023元并承担逾期付款违约责任。
双方当事人均未上诉，现判决已生效。
典型意义
监护人出于资产规划或者避税考虑，买房时，以未成年子女之名签订房屋买卖合同，代为出资购房，将房产登记在未成年人名下。
此时未成年人形式上为合同相对方，但买卖双方的真实意思通常是由监护人承担合同债务、未成年人纯获合同利益。
此种购房方式不利于保护未成年人合法权益，在分期或全款购房情形，合同履行中监护人之间关系、经济能力等因素变化，将导致房屋买卖合同权利获得和义务履行情况变化，尤其是无法按时支付较高额度房款时，将导致未成年人面临违约责任。
人民法院以真实的合同双方的意思表示确定合同义务的承担者，判决监护人承担合同债务，避免未成年人承担法律责任和财产损失，最大限度保护未成年人的合法权益。
典型案例6
——某建筑公司与某开发公司、某建设公司建设工程施工合同纠纷案
基本案情
2020年底，某建设公司与某开发公司签订《管网工程代理合同》约定，某建设公司委托某开发公司代建巴南区某排水管网工程。
2021年1月，某建筑公司进场施工。
2021年3月，某开发公司发布招标公告。
2021年4月，某建筑公司中标，并与某开发公司签订《管网工程施工合同》，约定工程竣工验收合格后，工程结算经政府相关部门职能部门审核后再支付至结算金额的97%。
工程于2023年8月2日验收合格。
某开发公司支付部分款项后未再向某建筑公司支付工程款。
某建筑公司遂向法院起诉请求判令某开发公司支付未付工程款，并向法院申请以司法鉴定方式确定工程造价。
经审查，工程完工后，某建筑公司将竣工图和竣工结算资料提交某开发公司，某开发公司将上述材料提交某建设公司转交评审中心审核审计，因提交的竣工图与施工现场不一致，评审中心遂退回资料。
某建筑公司将上述材料完善后再次提交某开发公司，某开发公司因自身原因确定结算材料内容真实性无法提交某建设公司推进审计工作，导致某建设公司无法启动政府相关部门对该工程的审计工作。
法院裁判
法院生效裁判认为，在案涉工程中标之前某建筑公司已进场施工，属于先定后招，违反了《中华人民共和国招标投标法》第四十三条规定，故双方签订的管网工程施工合同应为无效。
管网工程施工合同虽无效，但某建筑公司按约施工且工程经竣工验收合格，其有权参照管网工程施工合同关于工程价款约定主张工程款。
管网工程施工合同约定经政府相关部门职能部门审核后再支付至结算金额的97%，但因某开发公司自身的原因导致政府相关部门无法进行该工程的审核审计工作。
故对某建筑公司向法院申请通过建设工程造价鉴定方式确定工程造价予以支持，判决某建设公司支付工程款。
某开发公司不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。现判决已生效。
典型意义
在政府进行项目建设或使用国有资金的建设项目中建设单位通常要求以审计结论作为项目验收或结算依据。
司法实践中，存在审计部门长期未出具或审计结论无法出具的情形，导致工程迟迟不能结算，施工合同约定的付款条件无法成就，承包人的合法权益容易受到侵害。
本案中，因发包人的原因导致无法进行审计，客观无法推进审计工作的，承包人请求以申请工程造价鉴定的方式确定工程造价的，人民法院予以支持。
本案明确了发包人在施工合同结算过程中的应当承担的法律责任，发包人在收到承包人报送的结算资料后应当及时提交审计，因自身原因导致审计无法进行的，视为发包人不正当地阻止条件成就，审计条款将被突破并启动司法鉴定，保障承包人的合法权益，维护建筑市场的健康稳定发展。
需要提醒的是，发承包双方在签订施工合同时，应尽可能明确约定审计的合理时间、程序和违约责任等事项，承包人在工程竣工验收后要积极履行结算材料送审义务，发包人应及时履行材料报审义务与审计工作的沟通协作，推动审计结论的出具，减少审计条款被突破的发生。
典型案例7
——某装饰公司与某地产公司装饰装修合同纠纷案
基本案情
2020年5月，某地产公司与某装饰公司签订《装饰工程合同》，约定某地产公司将位于巴南区的某装饰工程发包给某装饰公司施工。
装饰工程合同签订后，某装饰公司进场完成施工，该工程经某地产公司验收合格。
因某地产公司未支付工程款，某装饰公司遂起诉至法院请求判令某地产公司支付剩余工程款及利息。
某地产公司辩称其已通过开具电子商业承兑汇票的方式向某装饰公司支付工程款，无论承兑汇票是否兑付都应视为已付工程款，某装饰公司应该以票据法律关系起诉而不应在本案中一并主张。
经审查，该工程验收合格后，某地产公司向某装饰公司交付票面金额为9万余元的电子商业承兑汇票用于支付工程款。
票据到期后，某装饰公司多次提示付款均被拒付，拒付理由均系承兑人某地产公司账户余额不足。
后某地产公司未再向某装饰公司支付过工程款。
法院裁判
法院生效裁判认为，某地产公司向某装饰公司出具向电子商业承兑汇票用于支付工程进度款不能等同于支付金钱，出具汇票行为并不必然发生基于基础法律关系产生的债权债务消灭效果。
某装饰公司的工程款请求权作为原因债权，是案件的基础法律关系，该请求权并未消灭。
在某装饰公司多次提示付款被拒付的情形下，某装饰公司依据基础法律关系向某地产公司主张票据金额对应的工程款，符合法律规定，应予以支持。
双方当事人均未上诉，现判决已生效。
典型意义
建设工程投资规模大、时间长，发包人付款方式多样，发包人通过交付电子商业承兑汇票用于支付工程款是建设工程领域比较为普遍的一种付款方式，最终能否兑现完全以承兑人的商业信用为基础。
在房地产行业下行周期，地产企业资金紧张情形下，承兑汇票被拒付，作为施工方的持票人有两种途经主张权利：
一是施工方可以对背书人、出票人以及汇票的其他债务人行使追索权，但要注意票据权利的时效问题。
二是施工方可以选择基于基础法律关系即建设工程施工合同法律关系主张工程款债权，要求合同相对方履行付款义务。
但需要注意的是，这种主张方式的前提是双方未约定商业汇票为唯一付款方式。
通过本案裁判，明确票据追索权系票据持有人享有的权利，而非限制条件，在票据未获清偿时，票据持有人可以选择有利于实现自身合法权益的方式，极大的保障了当事人的合法权利。
典型案例8
——某建设公司与某置业公司建设工程合同纠纷案
基本案情
2013年12月，某置业公司（发包人）与某建设公司（承包人）签订总包合同，约定某置业公司将巴南区某项目一标段建安总包工程发包给某建设公司施工。
总包合同签订后，某建设公司按约完成施工。
2015年6月，该工程竣工验收合格。
2018年2月，某建设公司和某置业公司就该工程签订了《工程（供销）结算单》确认了工程结算金额。
某置业公司支付部分工程款后未再向某建设公司支付其余款项。
某建设公司遂起诉请求判令某置业公司支付剩余工程款及利息。
某置业公司辩称某建设公司从未履行过任何质保义务，该工程存在诸多质量问题无法处理，存在质量扣款，主张从质保金中扣除自行整改产生的整改费用及管理费。
经审查，该工程已竣工验收合格，质保期已届满。
某置业公司提交的质保金扣款证据主要分为三类：
法院裁判
法院生效裁判认为，总包合同约定某建设公司未能按约定时间或某置业公司要求的合理时间进场维修或不能维修，某置业公司有权自行委托第三方代为维修并确定合理的维修及赔偿数额。
所有修复费用及赔偿费用及某置业公司加收管理费可以从某置业公司应支付某建设公司的任何款项中扣除。
根据该约定，某置业公司主张从质保金中扣除维修整改费用需同时满足以下四个条件：
根据某置业公司提交的证据，法院对某置业公司在质保期内通知某建筑公司整改、某建设公司收到整改函后未整改、某置业公司委托第三方整改实际产生了整改费用从质保金中扣除予以支持，对某置业公司其余质保金扣款请求不予支持。
双方当事人均未上诉，现判决已生效。
典型意义
建设工程质量关乎到人民群众生命财产安全和经济社会发展，是工程建设的重中之重。
然而，在实际施工过程中，由于设计、材料、施工管理等多方面的原因，时常会出现各种质量问题，这就需要发包人和监管部门在工程施工过程中加强质量监控和监管。
同时，对于发现的质量问题，必须采取有效的措施进行整改，确保工程质量。
通过本案裁判，人民法院明确了承包人在工程竣工验收合格后质保期内有义务依照合同约定的标准予以修复、返工、改建，如果承包人拒绝，发包人可以请求减少工程质保金或请求承包人承担建设工程修复实际产生的合理费用。
但如发包人在施工合同约定的质保期届满后，承包方不再承担无偿修复、返工、改建的义务，也不再承担建设工程修复的合理费用。
典型案例9
——解某与河南某公司、重庆某建设公司建设工程合同纠纷案
基本案情
解某于2021年1月11日向河南某公司支付案涉工程保证金10.8万元。
同月13日，重庆某建设公司向河南某公司发送中标通知，河南某公司中标了重庆某建设公司发包案涉工程。
后重庆某建设公司与河南某公司就该工程签订《建设工程施工合同》。
合同签订后，河南某公司未直接对该工程施工，而系解某组织资金和人员进行施工。
施工期间，河南某公司任命解某分管案涉工程，沈某为项目经理，由解某向沈某支付工资。
2022年1月21日，案涉工程经验收合格。
期间，重庆某建设公司向河南某公司支付工程款4066839.65元。
河南某公司扣除企业所得税、风险金、管理费后将工程款全部支付给了解某。
现重庆某建设公司与河南某公司就案涉工程未完成最终结算，解某与河南某公司亦未就案涉工程办理结算。
解某在本案中申请对案涉工程造价进行司法鉴定，并诉请河南某公司支付剩余工程款。
法院裁判
法院生效判决认为，解某在河南某公司与重庆某建设公司签订《建设工程施工合同》前即向河南某公司支付工程保证金、参与招投标，并自行组织资金和工人进行施工。
结合河南某公司任命解某分管工程、收到重庆某建设公司的付款后向解某付款及配合解某向重庆某建设公司办理结算等事实，足以认定解某系借用河南某公司的资质承接案涉工程，解某与河南某公司形成的系借用资质合同关系，非建设工程施工合同关系，应属无效。
故，解某仅有权要求河南某公司在收到重庆某建设公司工程款后进行付款，无权直接要求河南某公司支付工程款，且，工程价款应当由河南某公司与重庆某建设公司依据《建设工程施工合同》结算确定。
本案中，河南某公司与重庆某建设公司尚未完成结算，解某径直要求对工程造价进行鉴定以确定工程造价并由河南某公司进行付款，不符合法律规定，解某仅有权在河南某公司与重庆某建设公司结算并获取工程款后向河南某公司主张款项。
故解某诉请河南某公司支付款项的条件尚未成就，其诉讼请求应予驳回。
双方当事人均未上诉，现判决已生效。
典型意义
借用资质的合同关系，俗称挂靠合同关系，挂靠人通常是实际施工人，被挂靠单位是提供资质的企业，也是建设工程合同中的总包方。
挂靠人以被挂靠单位的名义进行施工，工程款支付责任在发包方，发包方向被挂靠的总包方支付工程款后，被挂靠的总包方再依据挂靠合同支付挂靠人款项。
挂靠人在工程未办理结算、发包方未向总包方支付工程款的情况下，直接诉请被总包方支付工程款不应得到支持，更不允许挂靠人直接通过司法鉴定程序规避总包方与发包方之间的结算程序牟取更高额的工程价款利润。
法院在该类案件审理中应按照法律规定对当事人之间的真实合同关系进行审查，严格区分挂靠合同关系与转包关系，正确认定付款方式及工程造价的确定方式。
挂靠人应当在发包方向总包方支付工程款后向总包方主张工程款，但，在被挂靠的总包方怠于向发包方主张工程款的情形下，挂靠人可以向发包方提起代位权诉讼以主张款项，依法维护自身合法权益。
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