文/住浙网 艾维
今天，杭州江明月朗园（K11）第二套商拍房经过61轮竞价后成交，总价定格在1302万元，折算成单价9.13万元/㎡。
几天前，K11首套182方的商拍房源，最终成交总价为1691万，折合单价约9.3万元/㎡。无独有偶，这两次商拍价给了K11二手房参照系，但能算锚定价格了吗？
果然，最终共有11人报名，还有近2万人围观，经61轮竞价，以1302万成交，折合单价9.13万元/㎡。相比于起拍价，溢价了732万元。
从整个拍卖过程来看，买家的表现多是在线的，争夺也较激烈，但在开拍没多久，就有位编号X7732的直接加价243万元，怎么说呢，不大符合常态。最终，也是这位买家以1302万元拿下。
回来再看看，这套房子会不会办过户，K11首套商拍是11月2号落槌的，但直到今天仍没有办网签。
按1302万真实成交来算的话，这套房源是有摇号红利的，相比1103室的新房价是1021万，扣除税费和交易成本，在不考虑资金成本的情况下，获利颇丰。
江明月朗园效果图
目前，在贝壳找房上K11已有70多套挂牌房源，挂价多在9-10万元/㎡之间，总价最低的是一套低区小户型，建面127㎡，挂价1080万元，近15天已经带看96次，很可能成为首套二手成交房源。另有一套低区139方的，挂1100万，折合单价7.9万元/㎡。
所以，这套商拍的9.13万单价不算太突兀，在相对合理区间内。
此套房源的拍卖过程一波五折，从去年上了阿里资产平台后，先后4次流拍，到最后让人都糊涂了，这究竟是法拍还是商拍。
虽然10月份的二手房成交量创了今年的月度新高，但在很多板块、小区仍然难改“以价换量”的底色，也就是说，量或许起来了，但成交价始终没有达到卖家的心理预期。在这种情况下，介于中介成交和法拍之前的商拍，成了二手房出手的“第三种选择”。
但市面上的公开商拍成交里，当中不少是托底成交的。
但这样做的话，其实是一种“对赌”，卖家是要承担一笔额外费用的。因为商拍不同于法拍，它是一种商业行为，是需要支付平台“渠道费”、佣金等费用的。
以阿里平台为例，需支付两笔“中介费”。
一是软件服务费，成交价1000万（含）以内1%，超出1000万部分0.5%。
二是佣金，一般为成交价的0.5-1%。
以总价800万的成交为例，买家至少要支付给平台8万元的渠道费，可能还有4-8万元不等的佣金。
而目前贝壳、链家等线下门店的中介费收取标准一般为买卖双方各承担1个点。这样一对比，商拍不比常规中介便宜。
对于卖家来讲，要么拍到心理总价，成功脱身，或者干脆不成交，也就不会产生交易费用，最怕是有人出价了，但价格低于预期，有时候只能卖家硬着头皮自己出价先买下来了，然后就挂到门店去。交给平台的渠道费和佣金，就当是尝试商拍的学费，同时还免费给小区做了广告，也给卖家一个暗示：瞧瞧，能卖这个价，千万别嚯嚯了……
以上为业内分析，不必对号入座。
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