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开盘提要：
1、宸樾恒久府开盘踩的节点不错。“9.26”重磅会议上提出“要促进房地产止跌回稳”，随后杭州取消限价等一系列暖市政策，让宸樾恒久府有了一层光环——主城区为数不多仍享有“限价红利”的楼盘。于是，去化形势慢慢好转。
2、截止到今天，透明数据显示，前两张预售证推的148套房源已有124套网签，基本售罄。已经领出第3张证：加推1幢26套房源又摇起来了，中签率48.15%。
3、从置业顾问处了解到：三开房源需“建议1-2个车位”。首个车位优惠5000元，第2个优惠5万元。
4、竞品来了！伟星星晖嘉和府预计下月中旬首开，户型、立面、得房率均相似，就连次卧卫生间均为暗卫都一样。伟星纯新盘层高3.1米，略高于恒久府的3.05米，还有覆盖全盘的风雨连廊。两盘有共同的竞品：绿城三塘新品润百合，更低密，限价4.9万元/㎡。
5、倒挂不明显。虽距离嘉里馥源庭、和品约1.5公里，后者成交活跃，成交价6.0-7.2万元/㎡，但东新、文晖还是有区别，交付后会对标滨江棠前嘉悦、棠前文栖。
项目位于拱墅区东新板块，长浜路、听胜弄交界，共规划10幢楼、334套房源，只有两个户型：178㎡、210㎡，总价段800-1000万。
宸樾恒久府首开没打响。8月29日首开，推出2#、3#共52套房源，登记223组客户，中签率23.3%，感觉稳了。但选房当天实际签到家庭149户，弃选率超过七成，最终当天选走44套，剩余8套。房企认为是个波动，没想到9月“二开”推96套房源，仅有2组报名，直到今天这批房源还没去化完。坊间拿它跟棠前嘉悦、棠前文栖的开盘作对比，确实有点囧。不过，宸樾恒久府开盘踩的节点不错。二开后不久，“9.26”重磅会议上提出“要促进房地产止跌回稳”，随后杭州取消限价等一系列暖市政策，让宸樾恒久府有了一层光环——主城区为数不多仍享有“限价红利”的楼盘。于是，去化形势慢慢好转，直到“三开”又开始摇号了。竞品实力较强。新天地板块（东新、三塘）有了更低密的产品——容积率1.8的绿城润百合，还有伟星星晖嘉和府、中天海威新项目可作比较，客户犹豫不决也在情理之中。另外，西房的口碑在文晖、东新这一带只能说是一般，之前交付的香栖天第、宸鹭晴语轩在物业、包阳台方面各有各的酸爽，多少连累了在售的宸樾恒久府。
新天地板块在经历了小半年的断供后，库存相对充足，不缺房子卖。而在不限价的背景下，限价红利对于这4个新盘来讲是同一起跑线，目前伟星星晖嘉和在香积寺路上开出了临时展厅，主打也是177m²、210m²大户型，距离5号线东新园站相对较近，步行五六分钟。星晖嘉和府共6幢 248套房源
更强大的竞品无疑是润百合，绿城少见的主城区叠墅产品。目前的时间节点是，预计11月底开放样板间，12月中旬首开，先推高层产品，叠墅预计放到明年初加推。精装高层户型为172-200m²。 更好的产品（容积率1.8）、更好的品牌（绿城），书包或落在观成武林（以官宣为准），相比新天地这边更大可能是胜蓝实验小学或在建的24班制小学，虽然限价相差2000元/m²，不少地缘客群会比较看看。绿城润百合航拍 住浙网摄
如果是场“四国大战”的话，西房的产品、品牌、口碑都不占优，应该利用好先发优势，在营销去化上做些策略调整，而不是坚持“建议1-2个车位”，毕竟2个车位加起来就得90万了，而东新这一带的地缘客户对于总价是相当在意的。从周边二手房成交来看，该板块基本没有倒挂，个别成交处于保本或亏利息的状态。举个例子，中冶锦绣华府今年成交了40多套，手边买房数据显示，成交价最高5.63万元/m²，相比4.7万的新房限价属保本。其它的或有做低，真实价大概在5.0-6.3万元/m²间。至于成交更少的宸鹭晴语轩、香栖天第，成交价更低，部分房源已可算破发。所以，板块内均翘首以盼星晖嘉和府南面的不限价地块赶快出让，如果楼面价能上4万元/m²，对于这几个项目的去化当属好消息。
宸樾恒久府装标为4500元/㎡，拿来比较一下，把同样装标的潮语鸣翠也带进来，用“滨江年度一号作品”的装标细项作个参考。
说句实话，主城区的限价房卖一套少一套，真心不多了，但动辄178方的起步户型对于地缘客户不算友好。喜欢住在城东的，不妨再等上半个月，看看绿城润百合的首开情况再做决定。不限价时代，杭州高价房去化有多慢？
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