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中建八子，各怀心事

文摘 2024-09-06 17:22 青海

作者 | 傅林林

编辑 | 曹蓓

最近两年在房地产市场一直高歌猛进的中国建筑，在今年上半年也没能顶住行业下滑的大趋势。

根据其2024年半年报显示，中国建筑地产业务合约销售额1915亿元，同比下降20.6%；实现营业收入1164亿元，同比下降8.7%。

就在2023年，其全年的销售额还逆势增长了12.4%。

在行业下行的背景下，地产业务的下滑并不意外，不过，从数据上看，各个工程局下的地产平台早已经出现了明显的分化，其经营压力和目标都变得不尽相同。

2年前，中建八大工程局在全国土拍市场遍地开花，四处拿地的日子也一去不复返了。

地产全面下滑

在公布的业绩中，中海依旧占据中国建筑上半年地产销售的大部分，高达67%，而其他工程局下属的地产平台销售总和为621亿元。

在8个工程局的地产平台中，仅有三局的中建壹品进入了前20名，达到269.4亿元，除此之外，能够超过百亿的公司，也就仅有八局的中建东孚了。

与当年多个工程局齐头买地的情况相比，分化趋势非常明显。

中国建筑的半年报数据显示，上半年其新购置土地28宗，新增土地储备341万平方米，总购地金额517亿元。其中，中建地产新购置土地22宗，新增土地储备224.5万平方米，购地金额 388亿元，一线城市购地金额占比74.7%。

报告期末8个工程局手里还握有中国建筑60%的土储，未来的去化难度可想而知。

不过，地产业务还是提供了相对较高的毛利，其毛利率在其他诸多业务中是最高的，达到了19.4%，在其他板块的毛利率同比都出现下跌的情况下，地产业务的毛利率竟然增加了1.3个百分点。

受到房地产业务下滑等因素的影响，中国建筑也进行了计提减值。

今年上半年，中国建筑计提各类减值准备共计90.8亿元，其中应收账款计提减值准备39.9亿元，合同资产计提减值22.8亿元，存货计提了13.9亿元，其他资产计提14.2亿元。

中国建筑副总裁、财务总监黄杰在业绩会上表示：“计提还是受到确权之后回款不及预期以及房地产存货跌价的影响。”

在房地产板块，他解释称，“实际上，从在手的地产存货来看，90%以上都集中在一二线城市核心位置，应该说总体上看资产质量还是比较优质的，销售预期也良好，风险可控。上半年我们计提地产存货的减值，主要也是针对部分三四线城市预计售价低于成本的存量地产项目。

两大局的分化

在机构公布的业绩榜单中，上半年中建壹品和中建东孚咬得很紧，仅相差49亿元。但二者在上半年拿地却出现了截然不同的两种局面。

克而瑞数据显示，上半年，中建壹品拿地金额超过了239亿，位居全国房企第二。

在2024年初的工作会议上，中建壹品专门对拿地作了部署，“全面提升投拓规模与效益，优选核心城市，深耕重点区域，守土有责，全面收集项目信息，因地制宜，寻找适合本区域的拿地模式。”

仅在北京，上半年，中建壹品就拿下了羊坊地块和西红门地块，花费超过70亿元。

另外，中建壹品还联合湖北文旅联合体以51.79亿元拿下深圳龙华地块；以37.5亿收购上海杨浦滨江地块，全面布局一线城市。

从2022年开始，中建壹品就进行了核心管理层的人事更迭。2022年6月，徐超被任命为中建壹品投资发展有限公司董事长，2023年4月，孙晓林被任命为中建壹品投资发展有限公司党委副书记、总经理、董事。

新的管理层对于成绩的需求使得中建壹品在近两年一直保持着高强度的投资节奏。

中建壹品董事长徐超更是提出“全力冲刺全国房企20强”的目标，在销售规模上，目标是能够做到上千亿，也就是说在去年500亿基础上要翻倍。

中建壹品内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“现在就是僧多粥少，国企的员工规模庞大，要保证有活做。”

然而中建东孚上半年的新增土地屈指可数。仅有的记录是今年3月中建东孚以26.57亿拿下上海宝山顾村板块的一宗地块。去化才是中建东孚的重点工作。

在2023年，中建东孚新增货值268.4亿元，在行业中排名第23位。但在当下的市场环境下，大手笔拿地，面临的是去化难题。

2022年末，中建八局的存货为583.98亿，到了2023年末，便增加了19.7%至699.2亿。而仅过去三个月，截至今年一季度末，中建八局的存货再次攀升至761.7亿，相比上年末又上升了8.9%。

这使得今年中建东孚决定放慢投资力度，一位中建东孚内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“现在我们要严控投资，主要精力还是在去库存。”

在中建东孚一季度经营分析会上，董事长左臣华也表示：“要加快完成去化任务、抓实现金流管理、提升项目开发效率。”

在中建东孚的大本营上海，其在中建内部的销售优势已经被中建壹品和中建玖合超越了，像奉贤中建御璟园、崇明中建春合境明等远郊项目也遇到了去化困难，崇明中建春合境明，开盘6个月卖出15套房，平均每月才卖3套房。

从销售数据上看，中建东孚的去库存工作取得了一定的进展，但是未来销售是否能保持还未可知。

对于销售额最高的两家公司在中建地产体系内是否存在竞争，上述人士表示：“这两家布局不同，不存在什么竞争，主要的竞争是和中海，一般中海参加拿地其他家就不允许参与，所以跟中海抢投标权比较激烈。”

其他局的机会与压力

在房企拿地榜单上，中建智地拿地金额超过百亿，超越了中海。中建信和拿地金额超过50亿，也比中建东孚要靠前。

但从销售额看，其他局的地产公司还无法达到三局和八局的规模，中建智地上半年的销售仅有80亿元，排名59。

上述内部人士也承认，中建做得比较好的是中海、中建东孚、中建壹品，其他的还没有做出太大的品牌。

以一局的中建智地为例，其在北京也做出了一定的成绩。

2023年9月，中建智地的璞园开盘，当日成交268套，成交金额21.8亿元，今年8月份，中建璞园又以4.19亿元销售金额位列北京市普宅销售金额榜第2，同时成为朝阳区8月普宅销售金额、套数、面积“三冠王”。

但在今年年初，中建璞园项目被业主投诉多项违规，最终，朝阳区房管局、市场监管局、规自委朝阳分局表示对北京兴鑫房地产开发有限公司关于未按规定收存预售资金的行为下达《责令改正通知书》，并督促企业进行整改。

今年1到8月，中建智地在北京的销售额达到了84亿，排名第七，与2023年的排名相当，仅比中建壹品多3亿元。

今年中建智地最受外界关注的是其在6月份，联合江苏绿建开发置业有限公司、北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司拿下了北京朝阳“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组合地块，价格高达112亿元。

这个百亿地价项目规划总用地面积15.7万平方米，建筑控制规模为28.3万平方米（不含地下面积），建设内容为住宅、商业、多功能、幼儿园及配套设施等。

拿地不久，江苏绿建退出项目公司北京兴鼎，股东只剩下中建智地和朝阳城建，不过，从股权结构看，江苏绿建退不退出意义不大，中建智地持有项目公司97%的股权，牢牢掌控着项目。

7月26日，地块组团中的1019-0005、0006、0007地块公布案名，命名为北京宸园，销售指导价12.5万元/平方米，浮动8%。

周边的壹亮马项目，二手房挂牌价格为8.7万/平方米，实际成交价格也达不到挂牌水平。北京宸园的开盘价格定多少，市场都在关注。

当前的市场环境下，已经很少有企业能去拿超过百亿的大盘了，不管是资金实力，还是销售与回款，都对中建智地提出了很大的挑战。

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