作者 | 傅林林
杭州取消土拍和新房限价后，绿城出尽了风头。
先是在新政后的首场土拍包揽了两块地，然后在10月22日，绿城又经过77轮竞争，拿下了江湾新城核心板块的四堡七堡单元JG1402-36地块，成交价34.22亿元，溢价率约28.5%，成交楼面价50717元/平方米，打破了自己创造的纪录，再登杭州新单价“地王”。
这块地有意思的点在于，土地不限价，但是新房限价。这就意味着，中间的利润空间可见的有限。但为何引发了一场77轮的鏖战？
竞争的名单既有杭州市场的领头羊绿城、滨江，也有这两年在杭州身位落后的几家大央国企。土拍和新房同时取消限价，显然让他们嗅出了赶超的机会。
除了在大本营杭州之外，2个月前，绿城刚刚在上海拿下小米退掉的徐汇区斜土街道地块，也是上海当前单价最贵地块。
连续在土地市场的大手笔的底气，很大程度来自销售。目前绿城销售额已经位列全国房企第六，如果计算操盘金额，绿城则排在房企前三，这样的成绩绿城只在上市之后的2009年达到过。
限价的“地王”地块怎么赚钱？
绿城拿下的四堡七堡单元JG1402-36地块位于钱江新城二期，也是钱二区域最后一块限价地。
根据公开信息，地块出让面积2.69万平方米，规划建面6.74万平方米，挂牌起始价26.62亿元，起始楼面价39454元/平方米，所建商品住房销售均价不高于6.75万元/平方米（含装修6000元）。
该地块吸引了绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭、中海等国央企及本土实力民企激烈争夺。
绿城打破的楼面价纪录，是8年钱的“潮鸣艮山单元D4-01、D4-05地块”，楼面价约为45368元/平方米，该地块同样为绿城所得。
由于取消了土拍限价，恢复价高者得，这样的热门地块必定会引来激烈竞争，同时，地价攀升之后又遭遇新房限价，利润水平自然是受到最大的关注和考验。
此前绿城曾坦言，在拿地策略上，聚焦一线或强二线城市，这些区域项目的安全性及抗风险能力提高，在行业下行背景下保障了公司生存与发展，但这些城市地货比偏高，会造成毛利率相对偏低。
一位房企内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“这块地的利润水平不高，我们内部测算大概在4%。”
对于利润水平，绿城内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“这个地是（房）限价，凭借绿城属地深耕的营造能力，成本可控，好产品没有问题。”
绿城中国行政总裁郭佳峰在半年度业绩会上，也曾经对利润的问题做过解释：“目前对多数项目要求两位数的利润率，安全性、确定性高的项目因现金流模型较好，会适当放松利润要求。”
从另一个方面看，这些城市的项目流速、IRR都不错。对于新拿的地块，上述开发商内部人士表示：“钱二地区的流速放到10月前也很难说，不一定会被抢光，但是现在应该不一样了，市场的热度起来了。”
贝壳内部人士也赞同上述说法，“杭州近三个月二手房成交量都超过8000套了，这个月有可能还会创新高。”
今年上半年，绿城的新增投资位居全国第四，在业绩会上郭佳峰表示，“在拿地城市选择上，公司仍然看好相对能级高的一二线城市乃至核心区”。这一投资策略在下半年仍然延续，在热点城市的核心地块，绿城的参拍积极性很高，新增货值也一路上涨。
克而瑞数据显示，1到9月，绿城新增货值达到657亿元，位列房企第三位，同时，其1-9月累计实现总合同销售额约1872亿元(含代建)，总合同销售面积约925万平方米。
取消限价后的种种“变数”
一直以来，滨江和绿城撑起了杭州楼市的半壁江山。从今年的情况看，杭州楼市的第一和第二名仍旧是这两家企业。
作为近两年楼市下行背景下楼市主力的央国企，在杭州也没有占到什么便宜，反而纷纷选择与本土的房企合作。
今年1到9月，杭州楼市的销售排名中，进入前五名的只有建发是外地国企，而华润、招商、保利这三家企业在杭州的份额都不大，均未超过百亿。
“央国企的流程很复杂，效率也不高，往往一个报告几个月才批，最后不满意结果还问我们当初为什么不提醒他们，合作几次之后就没再合作了。”一家杭州房企内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。
而在杭州，反而像兴耀房地产、建杭这样的企业在滨江、绿城两大龙头之下，找到了发展空间，销售额都进入了杭州前五。
建杭成立时间并不长，仅有5年，但建杭控股集团董事长赵建此前是做实业的，也做金融和贸易，因此资金比较充足，另外就是通过与滨江的合作，在杭州打出了名声。
其在杭州操盘的首个住宅项目江晖府，便是与滨江合作。有统计显示，截至2022年末，建杭置业28个项目中与滨江合作的项目就有18个。
之后，建杭也开始独立操盘，2023年，建杭在杭州有10个营销自操盘的项目。
兴耀则是杭州本土的老牌房企，其母公司兴耀控股集团还涉足建筑、市政、城市园林绿化工程、商务服务业等领域。其创始人黄耀坤是土生土长的杭州滨江人。他自然与当地有着密切的联系，也接了很多政府工程。
根据其官方透露，星耀房地产2023年的销售额超过了200亿元。今年1到9月，其销售额已经达到170亿元，位居杭州第三。
但是，在杭州取消土拍限价和新房限价之后，整个市场的格局或许又会发生变化。
“放开限价后，最利好的还是资金实力雄厚的国央企，尽管它们也在收缩，但是对于杭州的核心地块他们还是需求强烈。”上述杭州房企内部人士表示。
对于未来是否还会去合作，该人士称：“在限价时代，像滨江绿城能够在成本控制和产品力上有很大的优势，所以合作还是多的，现在限制都取消了，自己干最好，估计合作会变少。”
杭州市场在慢慢修复，上述贝壳人士分析，持续到明年的问题不大，在政策频出，买房来到历史最宽松的时刻，房企也到了为了生存发展“刺刀见红”的地步。
