作者 | 杨依依
国庆假期后的第一个休息日（10月13日），位于深圳市龙华区的深业上城学府开盘，很多人都在盯着这个楼盘的销售情况，检验楼市热度是否持续的时机来了。
332套房源，折扣均价接近8万元/平方米，结果好在不负众望，开盘三个半小时售罄，成为今年第二个“日光盘”。
同样是这一天，北京两个豪宅项目同时开盘。均价12.5万/平方米的北京宸园，首日销售额达到61.5亿元。另一个项目中建璞园PARK，单套总价在1700万-3400万区间，开盘当日入账22亿元。
在广州，国庆假期主打的是新房强势反弹，节后，热度蔓延至二手房。10月12日，广州二手房网签1020套创今年新高。在传统豪宅区珠江新城，某均价18万元/平方米的小区平均2-3天就有一名业主成功出货。仅仅一天后，上海紧随其后，二手房网签创近一年新高达1334套。深圳则是在13日创下单日签约近四年最高。
“好消息，政策还有用。”中原地产首席分析师张大伟在其社交媒体上感叹。
然而，还是有泼冷水的。节后，上海象屿江湾悦府等数个楼盘因意向登记不足取消摇号；深圳节后开盘的有6个项目，其中一个地处远郊的楼盘，诚意登记后没有任何消息流出。
刺激这波楼市反弹的“9·29”新政已过半月，10月10日保利发展的一次投资者交流会上，其证券代表称：“窗口期能够延续多长？市场的情绪是否持续延续？这个是需要去观察的。”
节后，广州多个楼盘宣布收回此前促销折扣，还有楼盘直接宣布涨价，意图催促购房者尽快下定。涨价只是噱头，大部分楼盘都可以为意向购房客申请延长折扣期限。
购房者对价格仍然敏感
《凤凰WEEKLY地产》发现，北上广深此轮楼市热潮之所以来得又快又猛，至少有两个关键因素，一个是项目本身就是“笋盘”，一个是城市整体上的供应紧张。
可以看到，国庆期间热卖的楼盘几乎全部沿袭了9月的促销折扣，甚至有的楼盘在国庆期间还有额外的送礼促销，比如送黄金、汽车、车位。
“哪些项目交易更好呢？”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，首先，价格要足够低，售价不能高于周边项目，甚至要与周边的同品质二手房有“价格倒挂”；其次，区位要足够好，特别是距离地铁近，通勤、小孩入学等没有瑕疵；最后，综合品质要足够好，比如大品牌国央企开发商，高得房率，交付有保障。
以深圳刚刚“日光”的深业上城学府为例，其折扣后均价约7.48万元/平方米，乍看价格偏高，因为片区内有新盘在去年曾跌破到5字头。交通便利、实用率高、配套完善都是其次，之所以能在一日之内售罄，最关键原因和今年前一个“日光盘”海德园一样，即学区。
深业上城学府楼如其名，属深圳高级中学北学区范围，楼盘一路之隔就是正在扩建的校区。深圳高级中学是深圳位列第一序列的公立学校。北学区学校是九年一贯制，根据龙华区最新的政策，未交房也可以申请学校，只需要网签合同和不动产查询单即可上学。
但看学区的话，周边与深业上城学府共用学区的金亨里小区，今年7月的二手成交均价高居11万元/平方米，深业上城学府明显与二手房出现了价格倒挂。
值得注意的是，深业上城学府这个今年最受关注的学区盘，在去年拍地时是底价成交的，仅深业一家报价，三分钟内结束拍卖。
“去年一方面形势不好，房企都没钱，债务缠身，另一方面学区房被近年来的大学区概念搞得有点低落，风险加大了，也影响拿地积极性。”国家高端智库CDI研究员宋丁对《凤凰WEEKLY地产》分析。
深圳中原地产研究中心认为，9·29新政后新房市场一改过去颓势，特别是各区域性价比相对较高的项目，去化显著加快。除了政策原因，还得益于开发商在价格上做出让步，以价换量趋势不改。
第二个关键因素就是城市供应。
2024年多个重点城市大幅缩减供地计划，这样做的直接影响是有效避免了土地流拍，继而影响市场预期。对于核心城市而言，其深层次的影响是新房供应减少。
同样以深圳为例，深圳今年内仅出让了两块宅地。据深圳中原研究中心监测显示，2024年1-9月共72个项目入市，同比2023年同期减少接近4成。再加上深圳大部分的旧改项目都处于停工或者缓慢施工的状态，到今年国庆假期楼市情绪突然暴涨的时候，有楼盘甚至连样板间都成功清掉了。
供应不足使得“笋盘”迅速出清。从国庆假期延续到9日，深圳清掉了8个楼盘，刚需盘有龙华的华润超核、华润紫云府，光明的联发悦尚居。前海的总价都在千万以上的豪宅项目前海时代和一湾臻邸也已售罄。
这些楼盘无一例外在片区内都是资质最优的一批，但过去一年销售缓慢，可见观望情绪浓厚的潜在购买力在9•29新政后迅速得到释放。
“沙井、光明（宝安区较偏地段），多便宜我都不买。”一名在国庆期间购买了宝安区宝中片区某刚需盘的购房者称。
“我在前海就看了一个楼盘一湾臻邸，因为确实没啥可选的了。”一名单身女性购房者称。
“市场还未全面回暖”
国庆节后，清完货的开发商一身轻松。“我们节后开了庆功会，庆祝国庆超额完成KPI，现在没货卖，主要是提振一下大家的士气。”一家TOP20开发商的深圳公司员工对《凤凰WEEKLY地产》说。
反倒是规模更大、存货更多的开发商开始患得患失起来。10月8日节后上班的第一天，深圳某龙头央企开发商的销售微信群里一片静寂。这家开发商在国庆七天完成了多个楼盘的清盘，销售额数十亿，每卖出一套房，销售都会往群里发喜报，8号一整天都没有成交消息。营销部门的一名中层开始焦虑不安：“今天怎么没动静了？”
好在经过8日的休整，节后的第一周内，深圳一手住宅成交和二手成交均达到了环比增长。
即使是刚刚斩获了“日光盘”的深业集团也表现出了足够的冷静。“市场还未全面复苏，是否稳固复苏还需以观后效。”深业集团营销中心负责人对《凤凰WEEKLY地产》说。
“未来不确定性还是很大的。”上海某央企开发商高层对《凤凰WEEKLY地产》说，“国庆销售显著增长，公司没有庆功，担心这波楼市上涨和股市一样只是一小段快牛，和五月份的那次短暂’小阳春’一样，而且我认为是较大可能的。现在经济、就业、收入预期、行业预期，现在还没有到能够止跌回稳的条件。”
平安证券在最新的研究报告中认为：楼市成交修复未完全明朗，市场对销售复苏持续性仍有分歧。平安证券认为行业复苏主要障碍源于存量库存较大，以及房价下行和收入担忧下的居民购房意愿不足。
楼市复苏未明确之下，接受《凤凰WEEKLY地产》采访的多家开发商内部人士和房企官方，均表达了同样的观点：保持既有的促销折扣，同时加快去库存。
“在目前的市场背景下，我司在内的国央企更应发挥企业担当，落实各项稳定营销措施。”越秀地产方面表示。
“深业集团会在市场中顺势而为，抓住时机，加快去库存，目前仍会保留促销折扣。我们会按公司经营要求、年度销售计划、项目开发节点合理安排项目入市。”深业集团营销中心负责人表示。
华润置地深圳公司的某高层透露，“楼市应该会慢慢好起来，现在各个城市情况不一样，接下来的销售指标应该会适度上调一点，营销方面暂时不会收回折扣。”
“不会收折扣，现在还不知道后面会怎么样，还是要赶紧去化。”深圳某本地开发商营销负责人称。
保利发展则在投资者交流会上明确表示：“当下一定是最确定的一个时间窗口，所以一定是把握当下，把能推的货及时推出来抢收。我们10月份并没有做太多的折扣回收的动作，而是更积极一些，把更多的客户吸引到楼盘来。短期内营销政策不会发生太大的变化。”
接下来，平安证券认为后续楼市复苏的关键，一方面在于收储加速落地优化存量库存，另一方面随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，但仍需宏观政策发力提振居民购房意愿。
李宇嘉建议政策“非止跌不罢休”。“我认为，严控增量上迫切需要出台新的举措，比如新房库存过大区域、二手房挂牌量大的区域，暂停新增供地、暂停拆除式更新、暂缓新开工，给市场传达积极信号，而不是把市场企稳作为继续卖地的机会。毕竟，让百姓看到自家的资产能保值，这是止跌企稳的关键。”
