滨江的“深圳大冒险”

文摘 2024-06-15 08:01 北京

作者 | 杨依依

编辑 | 曹蓓

在杭州呼风唤雨、有杭州“隐形城投”之称的滨江集团，已经在深圳艰难走过第八个年头了。

2016年，一向固守本土的滨江耗资11.6亿元投入龙华区安丰工业区地块旧改项目。第二年，滨江与深圳爱义集团战略合作入股福田区、龙华区共三处旧改，滨江占合资公司65%的股权，其中龙华区的大浪街道浪口村和浪口厂房旧改耗资4.85亿元。

数年过去了，滨江在深圳的4个旧改项目仅开盘了1个，即福田区的滨江爱义南方大厦，且这个大厦目前还有36套尚未备案。

至于其余3个项目，则各有各的难处。

安丰工业区旧改项目已在2018年终止，因原业主安远控股实控人涉嫌犯罪导致项目合作解除，滨江的拆借款无法收回继而造成上市公司出现大额计提。《凤凰WEEKLY地产》走访了项目所在地，安丰工业区如今还在正常运行，无任何拆迁迹象，园区内员工也不知晓滨江集团的存在。

大浪旧改则稍微顺利一些，不久前的5月24日，滨江集团在投资者互动平台上表示：“浪口城市更新项目中深圳尚华大厦预计今年下半年开始销售，旧屋村开盘时间目前未定。”《凤凰WEEKLY地产》在现场看到，尚华大厦早已封顶，曾经打出的“1”字头广告被红布遮挡。售楼处已有工作人员在上班，销售称“还在等领导的销售方案”。路对面的旧屋村已有施工单位进驻，目测还在打地基的阶段。

对于大浪旧改而言，不开盘或许是最安全的。今年5月，深圳的二手房量价仍在环比下跌；新房方面，在大浪旧改所在的“关外”远郊地区，去化率仅个位数甚至为零的楼盘比比皆是。如果真的到了开盘的那天，滨江在深圳面临的或将是更大的挑战。

4个项目只有1个开盘

滨江爱义南方大厦是滨江在深圳资质最好的项目，它位于深圳福田华强片区的上步路边上，距离通新岭地铁站仅500米，东靠荔枝公园和多家政府单位。项目于2023年底拿证开始销售，总套数416套。

滨江爱义南方大厦杨依依/摄

从现场来看，南方大厦目前正在装修收尾阶段，售楼处的工作人员介绍大厦已全部售罄。不过深圳市房地产信息平台上显示，项目仍有36套“未备案”。滨江集团此前披露南方大厦的总投资额是9亿元，按照26000元/平方米的起始售价，这个项目如果全部售完将入账约17.5亿元，利润可观。

照目前的情况，滨江在深圳的成功很有可能止于福田的这栋写字楼。

从滨江爱义南方大厦驱车1个小时，就到达了滨江的另一处旧改项目浪口村。浪口村项目包括村改造项目和厂房改造项目。

滨江爱义尚华大厦杨依依/摄

厂房改造而来的是两栋纯办公产品的写字楼，为“滨江爱义尚华大厦”。尚华大厦目前已全部封顶。售楼处的工作人员告诉《凤凰WEEKLY地产》，其中一栋已回迁给原业主，滨江持有的是售楼处所在的一栋。

一名住在附近的居民向《凤凰WEEKLY地产》透露，此前尚华大厦曾打出过“1”字头的广告（单价1万＋）。但《凤凰WEEKLY地产》走访当日从远处眺望尚华大厦，“1”字头的“1”已被红布遮挡。

滨江爱义尚华大厦的广告被遮挡。杨依依/摄

“之前打算要卖，预计单价1字头，政府不让这样子做宣传。如果要卖，确实是1字头的。”售楼处的工作人员称，“项目已经达到可以销售的地步了，要等公司确定销售方案。”

不管从地段、交通，还是片区产业，尚华大厦与南方大厦几乎是天壤之别。尚华大厦距离龙华区最热门的深圳北驾车也要半小时之久，距离最近的阳台山东地铁站有2.6公里，驱车要15分钟，距离大浪的商业中心也要2公里。

从附近的写字楼租金水平，能对尚华大厦的未来窥见一二。距离尚华大厦500米的盛荟城创智产业大厦，在售价格1.7万元/平方米。2.2公里外，一栋同样是工改而来的甲级写字楼“顺泰中晟大厦”，距离地铁站仅500米，2022年9月拿证，备案价格3万元/平方米，出售的价格降到了1.9万元—2.7万元/平方米。中介信息显示，顺泰中晟大厦办公室出租的价格，现在每平米每天仅7毛钱。

尚华大厦所处的浪口片区产业相对中低端，以电子零部件工厂为主，城中村和旧式工业厂房林立，事实上对写字楼的需求并不高。上述居住在附近的居民就是一名制造业的工厂厂主。“我们工厂才5层楼，厂区开阔还靠着商业中心，不可能来这里来办公。”他说。

“大浪东（沈海高速以南-福龙路以东）的写字楼更多是承接本地升级需求和政府产业招商引进企业需求，在企业降本大背景下，租金下降、空置率提高，销售价格受较大影响。”合一城市更新集团董事总经理罗宇对《凤凰WEEKLY地产》分析。

“深圳写字楼这类产品已经很饱和了，而且生产制造业没必要去写字楼。它（尚华大厦）最好的结局可能是区属、市属国企接过来纾困。”深圳某国企开发商的一名旧改业务部门员工称。

此前滨江集团曾表示，尚华大厦的预计总投资是8.15亿元。如果按照“1”字头的最高价1.9万元计算，减去一半的回迁面积，尚华大厦如果全部售罄也只能回款约8.5亿元。加上前期沉淀的成本，这栋写字楼最后又可能会账面亏损。

滨江浪口村城市更新项目正在施工。杨依依/摄

尚华大厦的路对面就是浪口村的住宅项目，建成后将是滨江在深圳的第一处住宅项目。项目面积本身并不大，总建面19.9万平方米，还要配建一所九年一贯制的学校、一所幼儿园和公园绿地。《凤凰WEEKLY地产》在现场看到，施工单位已进场，目前仅处于打地基的状态，滨江最新表示这个项目“开盘时间未定”。

即使是住宅，浪口村旧改也不巧迎来了深圳市场的极寒时刻。

龙华区是此轮深圳房地产市场下行的重灾区，最中心的深圳北片区已经从高峰的10万+“大跳水”至如今的5字头。浪口村所处的大浪片区，在2023年11月曾出现了一处加推0认筹的新房楼盘；附近2023年9月开盘的星河星悦云邸折后4.41万元/平方米起，目前开盘已9个月，显示还有大量房源是“期房待售”状态。

踩坑“工改”

总的来看，滨江与爱义集团合作的三处旧改项目还算是顺利，只是遇到了市场问题。最“坑”的还要数与深圳安远控股的合作项目“安丰工业区”。

2016年11月28日，滨江集团与深圳安远控股及其他相关公司签署合作协议，以11.6亿元的资金入主安丰工业区工改项目。

两年之后，安丰工业区地块的更新手续仍未办理，甚至连前期项目审批手续都未落实，滨江才终于发现自己踩了一个大坑。

原来早在签署协议的前一年，安远控股的实控人陈族远就卷入原广州市某官员的受贿案，2015年12月，广西南宁中院的审判披露了这一案件。

除了前期尽调出现重大错误，滨江在安丰工业区项目的付款步骤上也出现了漏洞。根据当时的协议安排，由安远控股和新润先科负责安丰工业园项目的前期工作，包括土地使用权证的办理等。滨江集团则向安远控股提供本金11.6亿元的融资。

深圳合一集团的罗宇在此前接受媒体采访时就称：“滨江集团在这一工改项目上失败的原因，在于项目方团队没有管控好开发进度，而且项目还未开始，就过早地投入大笔资金。”

2018年9月，滨江集团与安远控股达成和解，项目合作协议解除，安远控股承诺在2019年3月21日之前将滨江之前预先支付共11.6亿的信贷支持归还。但后来安远控股再次失信，滨江集团2023年的年报显示，安远控股的拆借款仍有11.45亿元的余额。

这笔拆借款对上市公司的财报造成了重大损失，滨江集团按61.9%的比例对其进行了计提，坏账准备金达到了7.08亿元，占了公司2023年归母净利润的约三成。

安丰工业区杨依依/摄

《凤凰WEEKLY地产》近日走进安丰工业区时，园区周边杂乱无章，入口处是一家大型的废品回收站。继续往里走后，整洁了不少，园区以印刷厂、二手家具厂等低端产业为主，厂房均在正常经营。

这个被滨江砸了超10亿、至今血本无归的工业区，不见任何滨江的痕迹，整个园区也没有任何拆迁的迹象。当被问及是否知道滨江集团的名字时，园区多名保安对《凤凰WEEKLY地产》表示困惑并说：“不知道是什么。”

2016年是滨江冲出杭州的“元年”。那一年，除了投资深圳的安丰工业区项目，滨江还从上海商人仇瑜峰的中崇集团手中以7.98亿元收购了上海湘府项目10%股权，并计划共同开发上海湘府花园三期项目。

滨江在上海遇到了和深圳同样的问题：遇人不淑。上海湘府花园三期项目泡汤，中崇集团爆雷无法归还出资款。滨江集团2023年年报显示，上海中崇滨江实业发展有限公司仍有9696万元的拆出款项存在。

相比贸然公开拿地，滨江两次“出走”一线城市都选择了更稳妥的方式：与本地企业合作。而且滨江选择的时机并不差，滨江进入深圳是在2016年和2017年。

“2017年深圳房地产市场虽说一般般，但那个时候一些开发企业还是要拿项目的，像佳兆业当时还在拿，那几年特别是外地开发商想抢占深圳市场，也很积极地进来。”上述深圳国企开发商员工回忆道。

或是时运不济，或是尽调无能，滨江在两座城市，最后都被当地企业狠狠地坑了一把。

在那之后，滨江又把重心放回了杭州。2023年，滨江拿了33块地，全部位于它的“舒适区”：杭州27块、宁波1块、南京1块、湖州2块、金华2块。截至2023年末，滨江集团土地储备中，杭州占到了60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

浙江仍是滨江的生命线，2023年浙江区域营收占整体的91.79%，滨江继续稳坐2023年杭州楼市销冠，卖了1277亿。

但除去杭州之外，浙江其他地区的销售并不理想。滨江在2023年年报中对嘉兴、台州、金华、温州等城市的项目均进行了计提减值。

今年5月的2023年度业绩发布会上，滨江集团董事长戚金兴表示，计划3年完成80%以上的去库存攻坚任务。

看来，滨江的舒适区也不再坚固了。

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