作者 | 杨依依
2022年底，广州楼市以“新房成交量下跌4成”的成绩结束了全年的行情。那时疫情尚未完全结束，购房者纷纷捂紧口袋的时候，在广州工作的林先生开始着手看婚房。他的结婚典礼在1年之后，婚期不等人。
“我第一次去看越秀大学星汇城是2023年3月，中间断断续续看了不少楼盘，一直到2023年8月份才决定选择星汇城，看中的是它离市区不远，有地铁，还有学校，周边自然环境也蛮好。”林先生对《凤凰WEEKLY地产》回忆。
越秀大学星汇城是广州国企越秀地产在番禺区开发的一处楼盘，靠近暨南大学番禺校区。从早先的宣传物料中可以看到，这个盘总占地约50万平方米，分为地块一和地块二，分四期开发。目前为止，该项目仅建造了地块一的一、二期，林先生所买的就是最先开盘的一期，二期在2023年9月开盘。
今年9月1日是大学星汇城的开放日，林先生心情很好，边验房边规划着装修的事，再有一个月他就可以收房了。结果第二天，越秀地产一纸公告宣布退地，地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，代价为50.03亿元
“晴天霹雳，一下子装修的心情都没有了。”林先生说。
“十字街区”化为泡影
退一块未开发的地块，为什么买了已售出楼盘的业主会受到如此大的打击？
“我们所有业主都是看了新闻才知道三四期不建了，在此之前越秀地产一个字都没和我们沟通过。”另一位一期业主小露（化名）对《凤凰WEEKLY地产》愤怒地表示。
两名业主表示，让多数业主最为愤怒的是，星汇城楼盘在2022-2024年售卖期间宣传为十字街区、3.6万方园林、8800方商业街区、有城市绿轴公园、社区公园宜居生活圈、九年一贯制学校。业主提供了一份名为《2024年9月8日 国金中心会议纪要》的文件中写到，“众多业主看好其发展，随即掏空腰包用毕生血汗钱购置该小区房屋。”
“这个盘唯一的缺点是欠缺商业，但是我当时想着它规划的是3000户的大盘，以后随着楼盘建设，人气慢慢起来，配套的商业肯定也会越来越好的。尤其是宣传的十字街区，就是由1、2、3、4期组成的底商，足以满足日常需求。”林先生说。
退了一半的地，小区原规划的“十字街区”变成“丁”字，商业少了一半，住户也少了一半。重点是，“十字街区”是楼盘早期的一大卖点，在先前的宣传中，越秀称星汇城是以伦敦国王十字街区为灵感，整体规划引入先进的街区理念，打造纵向园林绿轴带和横向8000方的商业活力带。也就是说，退地之后，整个小区原规划的氛围将荡然无存。
退地前后区别（图由业主提供）
小露作为业主代表运营了“越秀大学星汇城业主集合站”的公众号，公众号文章写道：“ 该变动将导致宣传无法兑现，对业主生活造成重大影响，现有配套和承诺配套是云泥之别，现交付小区与签署合同时业主的意愿完全不一致，业主要求退房退钱退利息。”
两名业主透露，9月8日，约100位业主与越秀地产大湾区中部区域公司副总经理林志瀛见面沟通，这份《2024年9月8日 国金中心会议纪要》，就是当天沟通的主要内容。业主称，林志瀛承诺在9月13日，针对业主提出的退房、赔偿的诉求给予明确的解决方案，并明确学位分配问题、披露退地过程等。
据业主陈述，9月13日，在大学星汇城的青年欢享之家，政府部门代表、林志瀛、百余位业主进行三方会谈。截至发稿前，越秀地产方面给予业主的明确答复是：不会退房、不会赔偿。
除了沟通，业主还有其他方式可以争取自身的利益吗？
盈科律师事务所全球合伙人律师郭韧告诉《凤凰WEEKLY地产》：“业主的诉权是有的，业主可以考虑起诉，维权的动作是应该去做的，毕竟当时购买的时候是考虑到相关情况的。”
不过，郭韧还称：“但是虚假宣传能不能导致退房，并不是100%的，胜算不是很大。”
“业主当然可以打官司，人家冲着商业配套买的你的房子，卖的时候是这么宣传过的。”一名央企开发商的投资中层对《凤凰WEEKLY地产》说。
越秀地产方面回复了《凤凰WEEKLY地产》三方面的内容。
首先，地块二的道路、城市绿地及配套要求还是按规划落实。
其次，规划层面，地名办已对十字街区进行命名—博观大街（东西向）、德文大街（南北向），收储后绿化公园权属归属政府。
也就是说，地块二只留下了已建好的绿地。
关于商业配套的问题，越秀地产称：“项目附近联通大学城一期、二期的金光隧道已开通，项目商业街已有竖德生活馆、保霖精酿、乐凯撒等品牌开业，麦当劳也已进驻装修中。随着项目交付，项目也在积极引入更多配套开业，力争给广大业主一个温馨的居住环境，我们愿与业主朋友一起努力，共同建设美好的社区。”
“兜底”遭遇市场下行
几乎同时被退掉的还有8月30日公布的广龙地块，这幅地块位于广州市白云区，由于这宗地块未能进入开发阶段，所以也不存在业主利益受损一事。
按照越秀地产的公告，此次退地几乎是“免费”的，即不需要像寻常退地时一样扣除拍地保证金。
上述央企开发商的投资中层透露，开发商免费退地在近些年很常见。“有几种情况，第一，很多国企兜底拿的地，到时间就退了，也不需要交违约金。还有一种，就是开发商想退掉，就找一些瑕疵，比如说没有拆平，土地有污染，也能把这个地免费退掉。”
越秀地产在两则退地公告中都没有提及土地本身存在任何问题，退地的原因写着：“董事相信，土地收储有利于本集团优化资源使用，长远而言有利于本集团的未来发展。”
越秀地产能顺利“免费”退地，更倾向第一种，就是当初拿地或许是背负了“兜底”的责任。
被退掉的这两块地均是越秀地产在2021年拍得，而且都是底价。2021年4月，广州首批集中供地，越秀地产以18.62亿元底价竞得广龙地块；2021年9月，广州第二轮集中供地，越秀地产以底价50.05亿元竞得番禺地块。
从地块一楼上看地块二（由业主提供）
2021年，广州土地市场遇冷、大面积流拍，而这两幅地块又都比较偏僻，广龙地块距离最近的地铁有1.4公里，周边几乎都是村落，附近仅有的楼盘也是越秀开发的。番禺地块质量相比之下好了许多，离地铁数百米远，虽然处在远郊，附近的大学增加了不少人文气息。
越秀地产之所以愿意“兜底”，有一个原因就是当时的广州楼市行情还不错。
广龙地块拍得的时候，广州楼市火热异常，克而瑞数据显示，2021年上半年广州一手住宅成交面积录得634.95万平方米，不仅同比大增79.65%，还超越了2016年同期，创历史同期新高。
不过到了下半年，从恒大爆雷开始，广州下半年出现历史性罕见的“急冻”，下半年成交量下滑28%。
先拍得的广龙地块一直没有开发。根据当时的购地要求，这块地需要配建商办配套设施并无偿移交给广州市政府指定部门，配建的工程成本预计约65.48亿元。而到了2024年，广州楼价继续下滑，当时拍地楼面价1.4万元/平方米，如今附近在售的越秀白云星汇城已下跌至17322元/平方米，中间的利润空间很有限。
番禺地块拍得的时候折合楼面地价2.3万元/平方米。一期开盘均价4.3万-4.7万元/平米，去年一年多次推出特价房促销，如今在售新房的均价是3.5万元/平方米左右。同样的，番禺地块承担了大面积的公共配套，尤其是被退掉的地块二。按照规划，整个项目22栋楼，其中14栋可售楼宇都在一、二期。越秀地产的公告称，地块二原本计划的是用于开发住宅、商业、公园绿地、防护绿地以及城市道路用地。
值得注意的是，在越秀地产2023年年报中，在土地储备一栏，番禺地块一和地块二就是分开显示的，地块一叫做“广州大学城星汇城”，地块二被称为“番禺暨南大学地块二”。也就是说，至少在年报发布的今年3月，大学城星汇城楼盘仅仅只有一二期的规划。
大手笔换仓
越秀地产退地的代价不是现金，而是土地开发中心向越秀提供等价的应付票据。番禺地块是50.03亿元的票据，票据有效期仅一年，越秀需要一年内使用票据在番禺区收购土地。广龙地块的代价是70亿的票据，越秀可以在广州市任何区再收购新出让的地块。
如此一来，越秀虽然没拿到任何现金，但是多出了120亿元在广州换仓的机会。
去年一年，越秀地产耗资376亿拿地，在全国拿地榜中排行第九。今年1-8月，越秀地产拿地的金额仅仅60亿元，距离管理层宣布的拿地计划400亿还差340亿之多。
时间还剩下4个月，刚巧，8月15日公布的第三批拟供商品住宅用地项目清单中，一共50宗地块，其中中心城区30宗，外围城区20宗，市中心地块远多于外围地块，质量颇高。
在广州2024年秋季全周期土地服务推介会上，官方宣布按照地块独特的属性，分为四大系列，既有坐享稀缺城市资源的“传承系”，又有出行交通便捷的“TOD系”，还有城市核心区位的“城央系”，更有坐拥山水景观的“山水系”，各具特色。
广州市土地开发中心相关负责人向媒体透露，广州今后将更关注对土地的高品质开发。推介会上共推出24宗优质地块，吸引了越秀地产、保利发展、中海地产、绿城中国、招商蛇口、新世界、太古等60余家知名房企参加。
“此次退地也说明企业在进一步优化土地储备资源。退地不代表土地投资萎缩或压缩，通过此类退地，也可以助力后续越秀在广州新一轮供地中获得更为优质的土地，实现土地资源的优化和整合。”上海易居房地产研究院副院长严跃进评论道。
从去年开始，各地盘活存量土地的动作加快，为的是激活市场。近些年，“行业难，企业难”几乎成为开发商抱怨的口头禅，但泥沙俱下之时，住在繁星楼宇里的每一户、每一个平凡而真实的人，他们的难又该谁来体谅呢？
