专访CBRE华北区董事总经理：第二张财报的「明账」和「暗账」

文摘 2024-09-11 10:30 湖南

作者 | 曹蓓

编辑 | 张轶骁

大概在2年前，2022年下半年的时候，刘焕丽参加了一个金融界的论坛。在商业楼宇的分论坛上，作为全球商业地产咨询及投资公司世邦魏理仕（下称“CBRE”）代表，她的发言主题是“ESG”。

那场论坛刘焕丽记得很清楚，在场的人对这个话题反应很热烈。虽然从2017年以后大家都在提绿色双碳，但2020年以后，中国开始加快推进ESG进程，明确提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标。

随后，中央深改委审议通过的《环境信息依法披露制度改革方案》提出，到2025年环境信息强制性披露制度基本形成。

2024年5月1日，中国正式实施A股首个统一的ESG报告披露标准，并强制400多家中国企业披露ESG报告。

这是个里程碑式的节点。

环境（Environmental）、社会（Social）以及公司治理（Governance），这套不同于以往的理念和评价体系，20年前由联合国全球契约组织提出，尽管在中国只发展了短短几年，却迅速被各个主体接受和实践。

ESG报告被称为上市公司的“第二份财报”，这份“财报”的背后，事实上包含了两笔账单，一笔是看得见的投入和回报，另一笔是隐形的获益，来自政府、投资者、合作伙伴和大众。

“ESG是个很大的概念，在国外发展了很长时间，一开始可能是一个点，然后方方面面通过二十年不断的完善和丰满，才真正普及。”在北美和欧洲，CBRE对绿色和可持续性的关注都比较早，他们在中国的ESG实践，是从十年前的绿色楼宇开始的。

“很多人认为，ESG其实就是要牺牲人的舒适程度去达到减排。”她说，直到现在这样的刻板观念和误解仍然存在。

但随着ESG这个概念的越来越普及，前来咨询ESG的企业和覆盖的行业越来越多。“中国市场的优点是学习能力很快，执行力度强，未来的5年，大家从清楚了解到把ESG理念贯彻下去做到一些国际成熟地区的标准，不是一件太难的事情。”

ESG的账怎么算？

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2021年5月，北京东长安街上的贵宾楼饭店，历时近三年的大修，重新开张试营业。

这座由首旅集团和香港霍英东投资有限公司合资建造的五星级饭店，是长安街沿线独具特色的建筑之一。

“当时它已经经历了近30年的运营，方方面面都到了需要改造的阶段。”刘焕丽回忆。

作为专业的房地产咨询机构，CBRE最早做ESG业务的客户就是商业楼宇的开发商。如果是新楼，那可以在前期就参与，从设计端、材料等方面介入，保证所有的规格都符合绿色环保标准的同时，成本优化更大。但像贵宾楼这样的旧楼改造，就更复杂些。他们做了模块化的管理，着重强调在设计规划阶段，把运营阶段的问题一并考虑；通过搭建数字化的运营管理平台，提升运营能力，达到节能的目的。这样一来，运营效率有很大的提升。

北京贵宾楼饭店

这个成本是怎么下降的？

她举了个简单的例子，一些传统的楼宇没有足够的监控，比如100个清洁工人每层每小时都要去扫，哪怕再干净也要去清扫，因为不确定哪里有卫生问题。在楼宇改造的时候，多加些感应器并不是一个大的成本，但100个阿姨可能只用到8个，能更针对性地去清理或者维修，问题就能解决，运营成本就会被优化。

节能减排也绝不是以牺牲人的舒适度为前提。丰富功能、取消固定座位，他们的办公室全年减少了90%的用纸量，用电量减少了20%，员工自主在办公室额外驻留的时间每天超过了一个小时。

但是对于企业和投资人来讲，这很难成为推行ESG的足够动力和理由。“从一开始到现在，最大的难度就是投入后的回报，不是简单拿财务数字能支持的。”刘焕丽坦言。

虽然从长期来看，ESG理念融入企业的发展会有诸多益处，但摆在决策者面前的第一道坎就是，账怎么算？

“一些楼宇做了ESG的改造升级和运营端的优化后，租金方面如果有提升，你很难判断是ESG直接带来的影响，还是市场上的供求关系发生了变化，所以在企业端，这个可能是会让他们比较有挑战的。”

但从全球已经呈现的发展趋势来看，这种“回报”实际上是有章可循的，甚至可以说是看得见的。

“全球有很多绿色认证的机构，这些机构把项目资产评分之后，会把项目得分情况披露给投资者。所以ESG表现好的资产，在溢价空间上面就会高于普通的企业，无论是对于租金价格、项目融资估价，还是在市场成交的售价。从我们观测的指数来看，会有超过15%的溢价空间。”刘焕丽说。

也有一些楼宇进行绿色升级后，为投资人提供了好的论证，使他们给大厦投资变得更有依据。“这其实是一个双方互惠互利的结果。”

真“绿”假“绿”

商业楼宇，只是ESG范畴的一小部分。一座建筑是否是绿色建筑，是否有绿色认证，在整个ESG体系当中，是沧海一粟。

就CBRE这几年的实践来看，中国早期关注ESG的企业中，大多是开发商，因为要给客户、投资人提供绿色认证，保证他们的资产是一个优质的、可升值的资产。但是近几年，前来咨询的企业发生了很大的变化，非开发商的客户变得越来越多，关注ESG的企业所覆盖的行业也越来越广。

“一方面是监管对上市公司披露的要求，另一方面，更多的企业开始把ESG融入到企业战略中去。比如能源类的企业和高科技企业，他们这方面的关注度非常高，也很早。”她说，一旦将ESG理念融入到企业战略当中，它铺的面就会很广，不止是物理空间要求有绿色认证，而是在方方面面都覆盖开来。

她同时表示，ESG推行的更大空间是在供电油田、仓储物流以及方方面面的基础设施等等领域。“但到目前为止，中国这些行业在ESG方面还并不是非常普及，未来发展潜力较大。”

可以看到的是，在政府的主导下，一系列标准以及配套的政策和措施加速发布推行。

一方面，从节能减排到双碳目标，高层设定了明确的时间节点。明年开始，监管会密切关注数据收集，检验政策效果；另一方面，针对绿色可持续发展的企业，会有一些政策上的补贴措施，符合标准的企业，还可以享受绿色金融的支持。

但跟国际上其他国家一样，乱象也相伴而生。

1992年，绿色和平组织发布了“绿色和平‘绿洗’指南”，以讽刺和诙谐的手法介绍了企业的各种漂绿手段。

“ESG和可持续发展最重要的风险是‘漂绿’，也就是企业在没有任何证据的情况下声明自己在践行绿色理念。”中国环境与发展国际合作委员会（CCICED）国际首席顾问、国际可持续发展研究所（IISD）高级研究员魏仲加此前在公开场合称。

也有一些“证据”是通过各种违规手段披上的“绿色”外衣，以此吸引客户和投资者，或者争取政策上的优惠或扶持，申请补贴、拿到一些预算。

市场上漂绿的方式有很多，买一些绿色指标，或者花十几万，甚至几万块钱请第三方去做一个ESG报告。但是报告的背后是什么？数据真不真实？供应商是不是绿色供应商？写一个好的故事拿到钱之后，钱又流向哪里？没人追究。

“好像谁都在管，又谁都没在管”

据Wind数据，A股5000多家上市公司中，超过2000家披露了2023年度ESG报告，披露率超39%。此前2022—2023年，A股披露年度ESG报告的公司分别为1473家、1847家，披露率分别为31.36%、36.37%。

虽然越来越多的中国企业ESG意识不断增强，但问题也很明显。

这些报告的背后，对于如何真实呈现企业在做什么，怎么做，目前还没有一个统一的标准、评价机制和监管环境。

她讲了在实践中最直观的感受，“好像谁都在管，又谁都没在管。”

此前很多部门和机构邀请CBRE团队去做ESG的宣讲和推广，但到了落地的阶段，就能感觉到明显的“温度差异”。“比如在和一些企业对接过程中，不一定是让它花钱，只是帮它去梳理一些东西，去给它一些专业的建议，到这个时候可能大家落地意愿就没有那么强。”

“ESG绝对不是一个模块一个模块的，它是一个完整的链条。政策需要落地，需要监管指定专业的人和机构去实施、管理。”刘焕丽打了个形象的比方，“珍珠都有了，没有一条线能把它去穿起来，我觉得这个是目前来讲最大的困难点。”

从国外的经验来看，刘焕丽认为，有几点很重要。“首先是信息披露规范，其次是供应商管理得非常好，一定要是绿色的供应商，否则这个项目是不成立的。”同时，专业的评级机构非常重要，他们把大量的数据都收集起来，以此为基础做出各种分析，可以不断优化 ESG相关的推进过程。

她以全球房地产可持续发展评估指标GRESB为例，“就像考试一样，输进去企业名称后，所有的信息、评分都在里面。这些评分的背后，是庞大规模的投资人。做到这个程度之后，就可以给一些资产做背书，可能投资人就愿意投。”目前，在中国还没有这样的一个机构，去针对中国企业制定一些评级标准。“这一板块相对较散，评级机构是鱼龙混杂的。”

但是她强调，中国政府从上到下对ESG的关注度是非常高的，也有这个决心把它执行下去。未来的5年，完全可能做到一些国际成熟地区的标准。

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