拿地最猛的民企开始走“接班”程序了？

文摘 2024-09-03 21:21 青海

作者 | 傅林林

编辑 | 曹蓓

公布业绩的前一天，滨江在杭州拿下了运河新城地块，溢价率达到了36.52%。

上半年，销售排在第八的杭州民企滨江在拿地榜上冲到第四。

将近500亿的销售额比去年年底前进了3名，但跟去年同期的900亿相比，降了将近一半。跟投资大幅缩减的同行相比，滨江仍在拿地上保持了一定节奏，在民企中算是一枝独秀。

上半年新增的10 个地块全部位于杭州，金额223亿元，权益土地款112.2亿元。不过与2023年同期的23幅地块相比，滨江还是放缓了投资步伐，并将投资范围扎紧在杭州。

年报显示，上半年滨江的主要财务数据都出现了下滑，营业收入242亿元，同比下降10.5%；归母净利润11.7亿元，同比下降28.7%。与此同时，销售数据的下滑和拿地变“贵”，使得滨江的经营活动现金流净额-45.8亿元，较去年同期下降 116.62%。　

随着滨江集团董事长戚金兴逐渐隐退，主要把控战略规划方向和乡村振兴事业，谁将成为滨江未来的接班者变得越来越清晰。

近期戚金兴的长子戚加奇成为滨江旗下物业滨江服务的执行董事，距离戚金兴之前说的“2028年之前，高管团队都不会退休”，还有4年。这家逐渐成为行业龙头的民营房企，是否已经开始了接班人程序？

“杭州一哥“放慢脚步

固守一方的滨江仍旧是杭州销售的“王者”，491.3亿元的销售额，是第二名绿城中国的2倍左右。

但遥遥领先的市场份额背后，同样隐藏了种种难题。

滨江集团在业绩报告中表示，公司维持较强的拿地力度，购买商品、接受劳务支出相对稳定，但报告期内资金回笼受销售同比下降、按揭首付比例下调，以及形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响，与去年同期相比降幅较大。

此外，虽然在杭州土地市场仍然势在必得，但随着土地市场取消限价，像杭州这样的强二线城市的核心区域地块竞争也变得更加激烈。

今年6月，经过24轮角逐，滨江集团以楼面价4.1万元/平方米抢到庆隆小河单元GS0303-R21-10A地块，地价不仅再次突破“4“字头，还创下板块新纪录，溢价率达22.57%。

而滨江刚拿的地块，也是经过36轮竞价，最终以36.52%的溢价率拿下。

上半年，滨江拿地强度为38.2%，较2023年同期下降了4.6个百分点，但楼面均价实现上涨，达到2.54万元/平方米，价高者得的趋势在核心地块的竞争上表现得越发明显。

从结果上看，滨江核心地块的项目基本都能够实现热销。比如，杭州城东新城的叠映里，三次摇号开盘登记人数均超千组，仅用95天实现清盘，单盘业绩贡献超38亿；海潮望月城潮印、揽潮誉道望座等大户型项目，单盘贡献业绩均超4个亿。

但在远郊的一些项目业绩却是另一番景象。从半年报上看，几个在售项目中，千岛湖城市之星可售面积11万平方米，累计预售面积为7.8万平方米，滨江在其中的权益占30%；千岛湖湖滨印象的可售面积达到了10万平方米，累计预售的面积也才1.7万平方米，这个项目从2022年开工，南区进度达到了85%，北区则已经完工。这个项目，滨江的权益达到了100%。

“滨江以往的土地储备，主要是在南新桥到对面的钱江世纪城豪宅区这条线，他们做得很好。但现在（土储）在全杭州拉开了，进入了远郊就会产生很大的压力。”一位杭州房企人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。

在销售和利润承压的情况下，滨江还能够持续拿地，要归功于长久以来积累的本土优势。

业绩期内，滨江的权益有息负债较上年末下降15.6亿元，并表有息负债规模下降16.5亿元，直接融资占比20.5%，平均融资成本仅有3.7%。

滨江的融资渠道主要依靠银行，占比高达79.5%。另一家杭州房企人士透露：“我们很少听到滨江融资，这种本地老板在当地关系很好，他们不太依赖资本。像非标信托这些，我了解到的他们很少做。”

戚金兴在去年规划2024年任务时曾表示：“我们的战术是降，要降杠杆、降财务成本、降直接融资的比例。降有息负债方面，在现在的不到360亿元的基础上继续下行，计划明年再降10%以上，目前我们的平均利息是4.2%，已经几乎是民企里最低的了，明年争取降到4%以内。”

这样看，滨江上半年的负债控制应该是达到了目标。

对于下半年，滨江集团表示：“预计随着土地款的支付，以及已售项目逐步结顶达到按揭放款条件，下半年回笼资金较上半年将有较大幅度增加，公司经营活动现金流将持续改善。”

二代走向台前

同样是在发布业绩的前一天，滨江服务发布了一条公告，宣布“戚加奇先生由非执行董事调任为执行董事”，该调任将于2024年9月1日生效。

戚加奇是戚金兴的儿子，这意味着，又一位“地产二代”开始逐步走进大众视野。

非执行董事不在公司经理层担任职务，也不直接参与公司的日常运营。执行董事是通常参与公司的日常经营和管理，在董事会内部负责具体的岗位职务，并对该职务负有专业责任。

“未来5到10年将是滨江最好的发展时期。一方面要做好企业；另一方面要培养好团队、带好接班人，继续做行业品牌领跑者。2028年之前，高管团队都不会退休。”2021年度股东大会上，戚金兴曾对外表示。

当时的这一表态已经掀起了外界对接班人的猜测。紧接着2022年，戚加奇被任命为非执行董事会及董事会策略委员会委员，任期三年。

从履历上看，戚加奇一直从事的都是金融行业，曾担任中国人寿富兰克林资产管理有限公司基金经理、宏观策略师。

这位金融出身的“地产二代”曾在2009年还上大三的时候，花了千万购买了滨江集团开发的阳光海岸豪宅项目，还享受了滨江内部折扣，每平米比开盘均价低2000-4000元；2011年、2013年，戚加奇又接连购买了两套滨江开发的豪宅，其中2013年购买的正是当下杭州的顶豪——武林壹号，花费仅有100多万元。

另外，在2011年，戚加奇曾经减持滨江股份5000万股，套现4.65亿，引发业界巨大关注。

这可能是外界仅有的关于他的消息，到目前为止，这位“地产二代”还保持着神秘，鲜有人知道他的能力如何。

有意思的是，戚加奇没有像其他“地产二代”那样接过地产的枪，而是先放在物业领域培养，以至于有的投资人在公开平台发问，为何不让戚加奇进入投资团队。

实际上，将子女放在物业公司已经不是个例了，比如碧桂园主席杨惠妍就是从碧桂园服务走向这家企业的最终掌权人的。

进入滨江服务管理层的戚加奇，面临的局面要比地产要乐观一些。上半年，滨江服务期内实现收入16.5亿元，同比增长38.7%；毛利4.22亿元，同比增长32.6%；期内利润为2.7亿元，同比增长14.7%。

当初被安排在物业板块做非执行董事，更像是接班前的淬炼，现在他将真正走向台前，面对大众的聚光灯。只不过距离那个真正的权力中枢，或许这才刚刚开始。

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