作者 | 杨依依
“降价求量”或能止住
重启高溢价拿地
正当资金跑步入场股市时，龙头房企的资金也开始下场了。
9月30日，经过24轮竞价，越秀地产击败绿城，以9.8亿元竞得广州白云区怡新路以南AB3101046地块，溢价率13.3%，成交楼面价29907元/平方米。同一天，杭州本土民企天阳地产以20.5%高溢价斩获上城首宗不限价低密地块。
9月29日，历时5小时、竞价超140轮，保利发展117亿拿下广州南方面粉厂地块，溢价率高达33.4%，折合楼面价为66957元/平方米，成功跻身广州地价的TOP2，成为天河区的新“地王”。
9月26日，深圳取消最高限价的首次土拍，与保利发展同集团的保利置业，经过80多轮竞价，总价28.2亿元竞得，成交楼面价52222元/平方米，溢价率达35.58%。
再往前的9月14日，招商蛇口和南通瑞城联合体以56.6亿元的价格竞得曹家渡地块，楼面价11.41万元/平方米，溢价率31.2%，成为全国楼面价第二高的地块。在上海这轮土拍中，31.2%的溢价率创下了近4年新高。
高单价、高溢价率成为9月土拍的主旋律，一举扫荡了核心城市土拍今年以来的低迷。
今年1-8月份，广州土拍遇冷、仅成交4宗宅地；深圳仅出让一宗宅地。上海今年上半年的土拍在5月底就提前收官，17幅地块仅34家报名，平均每块地只有2家参加竞拍，成交金额同比2023年下降了20%。
土地市场被迅速扭转局面，除了各地取消了土拍价格上限的直接原因，最根本的原因还是各城在下半年不约而同地把“好货”都拿了出来。
今年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，要按照“盘活多少，供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
此后，主要城市在下半年的推地计划中都纷纷优化了土地质量，低密度、小体量、高频次成为供地的新趋势。比如上海、深圳、苏州等多地放松了容积率、得房率等方面的控规限制。有的城市，比如西安，还明确为宅地标明了具体的学区情况。
“正常开发商拿地都不可能受楼市政策的影响，还是看自己有多少资金，再挑合适的地。”一家央企开发商的投资部门员工对《凤凰WEEKLY地产》说。
最值得一提的就是广州的“南方面粉厂地块”，它是广州近年来极其罕见的压箱底好货。这块地在今年8月26日的广州秋季土地推介会上，被官方标记为“传世封面”，其位于天河区金融城西区，南向一线珠江江景，占地5.61万平方米，与广州顶豪“汇悦台”仅隔着一条街。最重要是，面粉厂地块叠加了建筑新规，根据地块计容建筑面积条件，得房率最高可达到130%。
官方层面对地块寄予厚望，在推介会上给这块地画了一张外立面效果图。
越秀地产在9月初退地时，广州业内就有猜测是为了换仓拿下月底开拍的南方面粉厂地块，越秀地产也确实参加了地块竞拍，最终不敌保利。
“此次广州拿出优质地块、取消各种限制，给出足够的扶持，想借助多家房企抢地、高溢价率来提振市场的信心，通过个别项目激活全局，为剩下几个月土地供应能顺利推进创造条件。”李宇嘉称，“意图就是在热点城市激活土地市场，从源头上为楼市预期打下基础。”
保利置业拿下的深圳地块也同样值得一说，它是截至目前今年深圳推出的第二块涉宅总地。这块地位于宝安区的核心街道新安街道，不限售价、没有配建、不受“70/90”户型政策限制，是近年深圳首宗按照“价高者得”原则确定竞得人的居住用地。
宝中区域目前在的楼盘主要包括华侨城瑞湾府、华侨城宝辰、海府生态大厦、越秀瑞樾府等项目，销售均价在8.6万~1.2万元/平方米。
“公司的心理价位8万多，我们今年比较看好深圳的机会，因为北上广深四城，深圳的回调力度是最大的。年初我们就有计划要在深圳拿地，这块地也是挺核心的。”一名保利置业的内部人士对《凤凰WEEKLY地产》透露。
上海静安的曹家渡地块为纯住宅用地，临近静安寺、百乐门，是老牌豪宅地段，且地块无中小套型限制。
杭州出让地块同样展示出了当地政府的诚意，起拍楼面价较同板块上城金茂府地块下调2631元/平方米，同时不限房价。“给与房企更多的操盘空间，充分显示出杭州土拍‘一地一策’的灵活性。”中指研究院华东大区常务副总高院生评论。
