来源 | 每经房产（ID:Real-estate-Circle）
溢价封顶拿地、指导价8.3万元/平方米，2024年北京首场土拍，丰台区西南五环内大瓦窑“双子星”L42、L44地块花落中建信和与京能，两宗地块仅一路之隔，最终两均以土地上限价格+摇号（提交高标准住宅建设方案）成功出让，京能置业摘得L44地块，中建信和摘得L42地块，溢价率均为15%。
但土拍时的高光并没有一直延续，两块地中相对较难打造的L42（即中建和颂九里）从6月开盘至今只有3套网签。
图源：北京市住建委官网
8月12日，中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析：“不好卖的原因很多，但核心就两点，一是北京现在市场很‘卷’，和颂九里价格没有优势，产品也没有什么特色；二是这个区域的竞争比较激烈。”
6月21日，每经记者走访发现，L42地块硬伤明显，三角形状对楼栋排布挑战相当大。项目一共规划9栋楼，以17～18层小高层为主，也有8层的洋房，主力户型是113平方米三居和135平方米四居，最大的是163平方米四居。
首开的8号楼、9号楼，户型为112平方米三居和134平方米四居，楼栋位于地块边角更靠近京港澳高速路位置。
“我们整体的布局属于围合式，虽然说您看着是在我们红线的位置上，但是前面有一片宽50米、长300米的市政园林。”置业顾问小丁（化名）对《每日经济新闻》记者说。
另一方面，该地块距离地铁站稍远，与竞品相比不占优势。
为了抢抓去化，和颂九里放出了大招：降价。
小丁为每经记者计算了一套9楼134平方米四居室房源的优惠情况：单价81556元/平方米，总价1100万元出头；如果当日认购还能再享九九折，叠加首开优惠九八折、首付优惠九九折、司庆月优惠九九折、渠道专属优惠九九折，最后总价为1036万元，相当于打了九四折。
不过，两个月以来，项目合计网签数量是3套。
北京市住建委官网显示，8号楼1单元802已签约，601和1101已经联机备案。
根据每经记者在售楼处现场看到的价格公示表，8号楼1单元802的拟售建筑面积单价应为80222元/平方米，但北京市住建委官网显示的网签成交均价是68933.21元/平方米，而当初项目指导价是8.3万元/平方米。
“我们开售的8号楼、9号楼，价格较低，但后期比如4号楼，开盘单价会高一点。”小丁指着沙盘对每经记者解释，“通过后面的价格把利润找回来，最终整个项目出完，会达到均价8.3万元/平方米上下，因为每个项目都是低开高走，不可能上来就卖得贵，越卖越便宜。”
按照小丁的说法，8号楼、9号楼的位置在小区内不算最佳，而两个月仅网签1套、预订2套的业绩，也在一定程度上反映了市场对这个板块的价值判断。
值得注意的是，大瓦窑板“双子星”地块周边仅2个新项目，分别是天阅山河和国誉万和城，均在2020年7月拿地，目前已经陆续交房。其中，天阅山河（云阅嘉苑）三年半前以均价8.1万元/平方米开盘，已转入现房销售，但仍有较多房源没能卖出。国誉万和城（泽誉嘉苑）的情况稍好一些，住宅还有大约35套现房可售。
而距离中建和颂九里3.6公里的小瓦窑地块，华曦府（金泷悦嘉苑）销售情况尚可，余尾盘10套左右，不过网签均价是7.5万元/平方米。
那么，大瓦窑区域的二手房价格又如何？
链家平台显示，目前项目周边在售房源不多，国誉万和城、天阅山河各有2套在售，挂牌均价在8.5万元/平方米；紧邻的10年房龄的经济适用房丰泽家园共有29套挂牌，挂牌价从3.7万元～5.4万元/平方米；大瓦窑绿洲家园22套在售，挂牌价3.7万元～4.9万元/平方米。
一站地铁之外的万科中粮假日风景，房龄15年左右，二手房均价6.8万元/平方米；建邦枫景5.6万元/平方米。
相比之下，和颂九里的价格要高出二手房一大截。
而“双子星”的另一颗——京能·西贤府，7月开盘，同样均价是8.3万元/平方米，目前北京市住建委官网仍无网签记录。
根据置业顾问的推介，大瓦窑板块定位丽泽商务区“后花园”，乘坐地铁约15~18分钟就可以到达丽泽。但丽泽商务区本身仍然在持续建设中，成为成熟且有辐射作用的城市副中心仍待时日。而定位“承接丽泽商务区外溢居住需求”的大瓦窑片区，其城市规划和界面在目前市场下行趋势中能否支撑起8万元/平方米单价的“雄心”？
“这个区域竞争激烈，要么价格降得特别多，要么产品特别好，否则卖得都不好，不仅仅是这个项目。”张大伟说。
原文标题：“要么降价特别多，要么产品特别好”，北京一项目降价去化艰难，开盘两个月网签3套
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